Деньги за квартиру по аккредитиву расписка

Передача денег за квартиру — ответственный момент

Передача денег за квартиру ответственный момент и эту процедуру необходимо провести грамотно, чтобы деньги не потерять. В этой статье вы получите полную информацию о безопасных способах расчета.

Содержание статьи подробное:

Передача денег за квартиру

Передача денег за квартиру обязательно оформляется письменно!

При любой форме расчета Продавец должен выдать покупателю расписку в получении денег. Расписка не удостоверяется нотариусом, но может быть удостоверена двумя свидетелями получения денег Продавцом.

Деньги должны быть переданы непосредственно в руки (на банковский счет) продавцу или его доверенному лицу с полномочиями получения расчета, удостоверенными нотариусом!

Какие документы необходимо составить

• Денежные средства передаются только на основании Договора или Соглашения, составленных в письменной форме. Ни каких устных договоренностей! Подробнее

• Получение денежных средств Продавцом подтверждается Распиской. Как ее правильно составить читайте

Момент передачи денег

• Момент передачи денег должен быть прописан в Договоре или Соглашении в разделе «Порядок расчетов» и может быть сформулирован : «при подписании договорасоглашения или иные сроки и обстоятельства».

Способы передачи денег

• Наличными: в руки Продавцу или в банковскую ячейку, в защищенном подписями пакете.
• Безналичным путем: переводом на счет Продавца или Аккредитив, с условием получения( например после предъявления договора купли-продажи с отметкой о переводе права собственности на Покупателя).
• С использованием банковских ценных бумаг на предъявителя.
• С использованием депозита нотариуса. Услуга платная. Тарифы уточните у нотариуса

Расчет ипотечными средствами

• Расчет осуществляется на условиях банка:

1. либо поле предъявления Покупателем Свидетельства о регистрации права и страхового полиса на квартиру
2. либо после предъявления Расписки от Росреестра в приеме документов на регистрацию. В этом случае некоторые банки требуют оплату(комиссию) за выдачу денег на этих условиях.

Расчет средствами Материнского (семейного) капитала

• Происходит в случае соответствия жилого помещения требованиям Пенсионного фонда.
• Заявление о перечислении рассматривается в течении 30 дней
• Перечисление осуществляется сразу на счет Покупателя, указанный в Договоре купли-продажи, в течении следующих 10 рабочих дней.

Какие методы применять лучше?

• При внесении Задатка или Аванса, если это небольшие суммы, как правило используется расчет наличными, передача денег в руки Продавца/ Продавцов. При этом очень важно правильно составить Расписку

• При окончательном расчете по Договору купли-продажи Вы должны иметь ввиду следующие обстоятельства:

1. Договор купли-продажи вступает в законную силу при подписании, за исключением сделок > > >
2. Продавец может отозвать заявление о переводе права из Росреестра или приостановить регистрацию сделки. Подробнее > > >

Поэтому в каждой сделке вопрос о передаче денег является очень индивидуальным и зависит от многих обстоятельств.

Успех сделки обеспечивается:

• обоюдным обдуманным желанием совершить куплю-продажу

• правильно оформленными документами вашей сделки, подробнее > > >

• правильно оформленными документами предыдущей и последующих сделок, если Покупатель сначала продает свою старую квартиру, а Продавец — покупает новую. Такие сделки более сложные.

Безопасный способ расчет

Очень удобным способом передачи окончательной крупной суммы является — аккредитив.
Открытие такого счета в банке стоит денег от 2000.0 (Сбербанк , программа «Безопасная сделка», ВТБ запустил пилотный проект «Безопасная сделка», у банка «Абсолют» есть подобная услуга . Зато и Продавец и Покупатель будут спокойны за свои деньги.

• При подписании Договора купли-продажи, Продавец переводит денежные средства на аккредитивный счет Продавца
• Забрать деньги Продавец сможет только по предъявлению Договора купли-продажи, полученного из Росреестра, с отметкой о переводе права собственности на Покупателя
• При этом присутствие Покупателя в банке не нужно.
• Все особенности и условия размещения денег на аккредитивный счет и возможности отзыва уточните у специалиста банка.

Передача денег по доверенности

Конечно доверенное лицо покупателя может произвести полный расчет за недвижимость, но стоит учесть один очень важный момент!

Если в доверенности это полномочие не прописано, а в расписке от продавца будет фигурировать доверенное лицо покупателя — налоговая служба откажет в предоставлении налогового вычета, полагающегося при покупке жилья. А это 260000 рублей.

Прочтите дополнительную статью: Расписка для налоговой

Принять деньги за недвижимость доверенное лицо продавца может исключительно в том случае, когда такие полномочия прописаны в доверенности.

Какими документами подтверждается оплата за квартиру посмотрите в видео уроке.

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

Передача денег за квартиру — ответственный момент : 7 комментариев

Добрый вечер. В какой момент сделки и каким образом передается покупателю расписка о получении денежных средств продавцом? Мне (продавцу)предложили заложить расписку в банковскую ячейку, вместе с деньгами, это правильно?

Ответ для Ирины Владимировны.
Расписка готовиться заранее и обменивается на деньги. Зачем ее закладывать в ячейку?

Есть решение суда где написано, что расписка была в договоре и собсвенноручная, т.е их было две и покупатель заплатил два раза. Суд решил вернуть вторую сумму покупателю. Также суд решил, что для расписки не важно от руки или в договоре ее прописывать. Не понятно

А где можно прочитать, о том чтотрасписка олжна быть собственноручной? И если акт приема передачи по договоренности сторон не составляется?

Здравствуйте, а можно ли прописатьтв договоре, что все расчеты стороны произвели в полном обьеме до подписания договора и финансовых и имущ. Притензий к друг дру не имеют. При этом отдедьно расписку не брать?

[1]

Отвеет для Дениса.
Можно и так прописать и в Акте приема-передачи это продублировать, но финансовым документом, подтверждающим факт получения денег продавцом является только собственноручная расписка продавца.

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора материалов сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с августа 2015 года.
Его уже посетили более 3 600 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Продажа квартиры по аккредитиву риски продавца

Продажа квартиры через аккредитив содержит риски продавца в большей степени, чем покупателя, хотя банковская схема априори преподносится, как безопаснее, чем банковская ячейка, но существует ряд нюансов и опасностей, о которых узнаете из статьи!

По своему смыслу применение аккредитива соответствует хранению средств в банковской ячейке. Разница заключается только в том, что в последнем случае используются при расчете наличные деньги, а через аккредитив все финансовые операции протекают в безналичной форме.

Как и любой другой вариант проведения сделок с недвижимостью, применение данного механизма взаимных расчетов предполагает наличие определенных рисков, пусть одновременно и выступает средством защиты основных участников от возможных действий мошеннического характера.

Продажа квартиры через аккредитив риски продавца

Основными рисками в данном случае будут выступать следующие моменты:

1. При разрыве сделки продавец не сможет забрать себе денежные средства, но при этом и покупателю для получения их обратно потребуется обращение в судебные органы и вынесение соответствующего решения, что значительно усложняет жизнь и требует много времени.
2. Сама по себе используемая схема предполагает значительный уровень бюрократических проволочек за счет необходимости оформления большого количества бумаг и документарного обмена между банковскими учреждениями, что значительно затягивает действия.
3. Выплата денежных средств продавцу будет осуществлена только при условии точного соблюдения всех условий. На практике встречаются ситуации, когда непреднамеренные действия или иные другие причины приводят к появлению отклонений от первоначальных требований, и выливается в сложности с получением платы.
4. Проведение подобных операций предусматривает обязательность уплаты комиссии за получаемые банковские услуги. В среднем ее величина составляет около 1,5-2 тысяч рублей, но может отличаться и в большую сторону, что ведет к дополнительным расходам действующих лиц.
5. Не исключено, что любые операции по открытию счетов, проведению транзакций (денежных переводов) и иные услуги, получаемые клиентами кредитной организации, потребуют дополнительной оплаты, что приведет к росту сопутствующих расходов при оформлении сделки.
6. Применение аккредитива возможно только в некоторых из российских банков. В первую очередь это Сбербанк, ВТБ и ряд других крупнейших участников рынка. В свою очередь небольшие региональные банки с такими инструментами обеспечения операций с недвижимостью практически не работают.
7. На сегодня данный метод проведения финансовых расчетов признается наиболее медлительным из всех существующих вариантов при купле-продаже недвижимости, что оказывается неудобно в некоторых случаях, когда требуется срочное получение денег в полном объеме.
8. Проведение операций с аккредитивами в обязательном порядке регистрируется с последующей передачей сведений о них в налоговую службу, поэтому сохранить факт купли-продажи втайне от представителей фискального органа не будет ни малейшего шанса.
9. Ряд банков, предоставляющих подобные услуги, устанавливает очень высокий размер комиссий, поэтому становится целесообразным задуматься об использовании иных схем проведения расчетов за приобретаемое жилье.

Оценивая все сильные и слабые стороны применения аккредитивов необходимо указать на их постепенное распространение. Схема гарантирует участникам и их активам довольно высокий уровень защищенности, позволяя одновременно перевести все взаиморасчеты в безналичную форму. В свою очередь ограничивающим фактором выступает высокая стоимость подобных услуг, предоставляемых отечественными кредитными учреждениями.

Тем не менее, для тех, кто готов на переплату ради обеспечения необходимого уровня безопасности, его применение можно признать одним из оптимальных вариантов, из существующих в настоящее время.

Передача денег при сделке с недвижимостью

Передача денег при сделке с недвижимостью происходит согласно договору купли-продажи. Чтобы человека не обманули, лучше передавать денежные средства самыми надежными способами, которые приведены ниже. Подробно рассмотрим каждый вариант, раскроем их преимущества и недостатки и ознакомимся с рекомендациями экспертов.

Способы и порядок расчетов в сделках с недвижимостью

Передают денежные средства несколькими способами:

1. Из рук в руки наличными с распиской при регистрации права собственности (непосредственно после подачи документов).
2. Ипотека (участвует банк).
3. Безналичным путем.
4. С участием нотариуса.
5. Открытие аккредитива.
6. Через банковскую ячейку.

Продажа квартиры или земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Он оформляется по стандартному образцу и имеет несколько пунктов. Существенный раздел – это стоимость недвижимости, деньги, которые будут переданы покупателю. Основные его пункты:

1. Сумма.
2. Дата передачи денег.
3. Вариант передачи денежных средств.

Наличными продавцу

Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски. В расписке указываются:

1. Данные всех участников процесса.
2. Данные паспортов.
3. Когда передаются деньги и в какой валюте.
4. Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
5. В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.

Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.

Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:

1. Деньги могут быть похищены до момента передачи.
2. Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
3. Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
4. Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
5. Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.

Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.

Участие нотариуса

Законом определено, что в продаже любой недвижимости должен принимать участие нотариус, чтобы следить за законностью сделки. В том числе можно привлекать его для проведения безопасных расчетов. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Наличный расчет

Пошаговый алгоритм действий с наличными деньгами:

1. Покупатель в присутствии нотариуса передает денежные средства продавцу.
2. Продавец проводит пересчет банкнот и монет (при наличии) и пишет расписку. Он имеет право проверить их на подлинность, если есть соответствующее оборудование.
3. Расписку получает покупатель недвижимости.

Нотариус заверяет факт передачи денег, далее его участие в сделке заканчивается.

В данном случае все происходит так же, как и в предыдущем случае. Только деньги не передаются продавцу. Нотариус составляет дополнительное соглашение, в котором говориться об условиях приема-передачи денег, и они зачисляются на счет нотариуса.

После выполнения условий соглашения и предоставлении документальных доказательств нотариус выдает наличные средства или переводит деньги на счет продавца (это заранее оговаривается в соглашении). Юристы считают этот способ надежным, но не очень удобным, потому что он подразумевает несколько дополнительных действий, без которых может обойтись.

Безналичный перевод

Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.

Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.

Аккредитив и банковская ячейка

Аккредитив — условное денежное обязательство, принимаемое банком-эмитентом по поручению плательщика. Для осуществления передачи денег по такому варианту выполняется следующее:

1. Заключается соглашение между банком и покупателем.
2. Оформляется соответствующая документация. Учитываются условия оплаты и те документы, которые должны подтвердить этот момент.
3. Осуществляется перевод денег на специальный счет продавца. Но снять он их не может, пока не будут выполнены условия аккредитива.
4. Продавец передает квартиру и сопутствующие документы.
5. Покупатель проводит регистрацию нового имущества.
6. Продавец получает средства.

Разница между аккредитивом и ячейкой лишь в том, что во втором случае расчет производится наличными. Ранее этот способ был наиболее популярен, но в последнее время с распространением безналичных расчетов стороны все чаще обращаются к аккредитиву.

Советы специалистов

На удочку мошенников чаще всего попадаются доверчивые люди, поэтому нужно быть бдительным и все оформлять по закону с участием нотариуса или банка в качестве гаранта безопасности. Деньги опасно передавать продавцу до регистрации прав собственности. Самый безопасный вариант – это банковская ячейка или аккредитив. Рассмотрим советы юристов:

1. Не желательно разбивать стоимость недвижимости на несколько сумм без острой необходимости.
2. Одна из сторон часто предлагает занизить сумму, указанную в договоре, чтобы не платить налоги. В этом случае под большой риск попадает покупатель жилья.
3. Нельзя открывать доступ к банковской ячейке посторонним лицам.
4. В договоре должна быть прописана реальная стоимость недвижимости.
5. Безналичный расчет выгоден только в том случае, если счета продавца и покупателя открыты в одном финансовом учреждении.
6. Лучше передавать денежные средства, когда договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Если решено рассчитываться наличными деньгами, то стоит это сделать сразу после заключения договора купли-продажи в присутствии нотариуса или сотрудника государственного учреждения. В этом случае расписка будет единственным документом, который подтверждает факт передачи денег.

Порядок передачи денег при продаже квартиры через аккредетив

Как необходимо действовать в данной ситуации. Планируется продажа квартиры через аккредетив. В какой момент продавец должен подписать договор купли-продажи, до открытия аккредетива покупателем или после? Ведь есть вероятность, если продавец подпишет ДКП до открытия аккредетива покупателем, то покупатель может обмануть продавца и совсем не открыть аккредетив, либо открыть его в виде отзывного возвратного платежа. Можно ли сделать так, чтобы сначала открывался аккредетив на имя продавца и желательно в присутствии продавца, а потом уже подписывался ДКП? Ведь с банковской ячейкой, делается именно так. Продавец и покупатель едут закладывают деньги в ячейку, а уже потом подписывается ДКП? Спасибо!

В какой момент подписывать решаете вы. Обычно это делается после подписания договора, где определяются условия оплаты. Чтобы не обманули надо прописывать санкции, возможность одностороннего расторжения (ст. 330, 450, 452, 454, 549 ГК РФ)

Вы спрашиваете: В какой момент продавец должен подписать договор купли-продажи, до открытия аккредетива покупателем или после?

Данный вопрос решается исключительно по договоренности между покупателем и продавцом. На основании ст 421 ГК РФ свобода договора в тексте договора купли-продажи можно прописать следующее условие До подписания сторонами настоящего договора Покупатель обязан в присутствии Продавца открыть безотзывный аккредитив.

Аккредитив форма расчета по договору (статьи 867-873 ГК РФ).

1. Структура сделки, что при ячейке, что при аккредитиве одинаковая.

2. Аванс под расписку. Идеально под договор

3. Открытие аккредитива

5. Раскрытие аккредитива продавцом под выписку из ЕГРН.

6. Аванс засчитывается в цену сделки.

Взаимосвязь этапов должны быть указана в договоре.

В договоре должны быть четко и строго прописаны требования к открытию и раскрытию аккредитива.

[2]

Если остались вопросы, обращайтесь.

Здравствуйте, в соответствии со статьей 421 ГК РФ вы можете согласовать в договоре любые условия. Что касается аккредитива, то, например, при покупке у юридического лица происходит именно так, сначала открывается аккредитив, а уже потом подписывается дкп и документы передаются в мфц для регистрации перехода права собственности. Настаивайте именно на таком порядке.

Удачи вам и всего наилучшего.

Добрый день. Условия открытия аккредитива и основания для доступа к денежным средствам определяются сторонами сделки самостоятельно и в порядке расчетов в договоре купли-продажи необходимо указать за счёт каких средств, когда открывается, в каком банке и в какой момент доступ (ст.421, ст.549 ГК РФ). Обременение в пользу продавца обычно не возникает, т.к покупатель их уже закладывает на аккредитивный счёт в банке, но по соглашению сторон можно установить обременение до момента получения доступа к счету.

Наталья, важно понимать, подписание договора купли-продажи квартиры — это принятие сторонами на себя обязательств: продавцом — передать право собственности на квартиру, а покупателем — оплатить продавцу деньги тем или иным способом.

Открытие аккредитива, подача заявления в Росреестр и др. — это уже действия по исполнению принятых по договору обязательств.

Из всего этого следует, что, разумеется, вначале должен заключаться договор купли-продажи, а лишь потом должны производиться все действия по его исполнению, включая открытие аккредитива.

Разумно непосредственно в договоре указать порядок действий сторон по исполнению сделки. По смыслу порядка расчетов с использованием аккредитива аккредитив должен быть открыт ранее, чем произведена подача заявления в Росреестр на переход права собственности.

А можно ли будет в договоре указать, что открытие аккредетива должно быть до подачи документов на регистрацию прав собственности? И можно ли будет вместе с покупателем участвовать в открытии аккредетива в банке? А потом уже ехать на регистрацию прав собственности?

Конечно можно будет указать. Отдельным пунктом, указывайте в разделе о порядке оплаты, можно будет участвовать. Все это вопросы договоренности, это не запрещено законом (ст. 421, 549 ГК РФ)

Спасибо, Вы мне очень помогли!

Это обязательное условие сделки (указала выше), что подача документов на регистрации строго после открытия аккредитива на условиях договора, а не просто открытие аккредитива, мало ли какой аккредитив и на какой срок откроет покупатель.

— срок открытия аккредитива, срок аккредитива не должен закончиться до регистрации. Нужно указать надежный срок и условие договора, страхующей сроки аккредитива.

— отзыв аккредитива, в договоре нужно просить, что аккредитив безотзывный.

Можете выбрать сами банк, и указать в договоре, в каком банке должен быт открыт аккредитив и предварительно проконсультироваться в банке.

Благодарю за грамотную консультацию!

Добрый день, Наталья!

Предлагаю подумать о следующем способе оформления.

В настоящее время существует три основных и безопасных способа передачи денег:

1. использование банковской ячейки: покупатель оформляет депозит на себя и дает к нему доступ покупателю после окончательной продажи квартиры и оформления сделки;

2. передача средств через аккредитив: покупатель просит банк быть посредником, и после предоставления продавцом соответствующих документов передать ему оговоренную сумму денег;

3. оформление сделки и передача денег через депозит у нотариуса.

Два первых способа довольно трудоемки: требуется подготовка и подписание большого количества бумаг. Стоимость также высока. Именно поэтому в последнее время набирает популярность третий способ, в том числе потому, что при депозите у нотариуса стоимость услуги значительно ниже, чем для ячейки или аккредитива (всего 1500 руб.).

Для осуществления расчета по сделке таким способом, стороны должны предварительно договориться по следующим базовым пунктам:

оплата недвижимости будет осуществлена через передачу денег от покупателя продавцу с помощью депозита нотариуса;

покупатель должен внести на депозит полную сумму, достаточную для оплаты сделки;

с депозита покупатель сможет забрать сумму, когда сделка будет закрыта и права собственности на недвижимость нотариально переоформлены;

[3]

вернуть средства с депозита покупатель может только по согласию продавца, или же если в отведенный срок права собственности так и не были переоформлены.

Процесс использования депозита у нотариуса при сделке с недвижимостью выглядит следующим образом:

Договор купли-продажи недвижимости надо оформить нотариально (т.е. его удостоверить);

В договор вносится специальный пункт о том, что расчеты будут произведены именно через нотариуса и его депозит.

Продавец и покупатель подписывают соглашение, в котором прописываются все условия передачи денег: кто, когда, кому и на каких условиях (это соглашение также заверяется нотариально).

После того, как договор и соглашение подписаны и нотариально заверены, происходит внесение денег на депозит нотариуса (наличным или безналичным способом через банк, в котором оформлен депозит).

Продавец переоформляет права собственности и приносит нотариусу документы, которые это подтверждают (если в соглашении прописаны дополнительные условия, то понадобятся также документы, подтверждающие и их выполнение).

Нотариус проверяет все документы и, если все в порядке, переводит деньги на счет продавца.

Продавец получает нотариально заверенную справку о переводе денег, а сделка считается полностью закрытой.

Образцы оформления рассрочки, предоплаты и расписки при покупке квартиры

Существует множество способов, как оплатить квартиру в сделке купли-продажи. Разнообразие поможет подобрать именно тот вариант, который подходит для конкретного договора.

Выбираем, как оплатить недвижимость

Прежде всего, нужно ответить на вопросы:

1. Какой суммой располагает покупатель?
2. Готов ли покупатель взять кредит под покупку жилья?
3. Какой срок для оплаты может предоставить продавец?

Порядок расчетов по договору купли-продажи, в том числе, когда передаются деньги, в итоге выбирают сами стороны, особенно если происходит покупка без ипотеки и банк не может диктовать свои условия.

Варианты передачи денег

Квартиру можно оплатить следующими способами:

• Рассчитаться частично по предоплате.
• Единовременно передать всю сумму (оставшуюся часть суммы) после регистрации права собственности на покупателя наличными, через банковскую ячейку, аккредитив, счет эскроу или депозит нотариуса (наиболее безопасный расчет при покупке).
• Рассчитаться в рассрочку.

В качестве расчета при покупке можно использовать собственные средства, кредитные или субсидии. При покупке за наличные в обязательном порядке составляется расписка.

Посмотреть бланк ДКП через банковскую ячейку можно здесь.

Скачать образец договора купли-продажи (оплата наличными до регистрации частично) по этой ссылке.

В этой статье рассмотрим особенности предоплаты и рассрочки.

Другие интересные материалы по теме:

Подробнее расскажем, чем отличаются предварительные соглашения об авансе и задатке.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Предоплата

При покупке квартиры условие о предоплате квартиры прописывается как аванс или задаток в предварительном договоре купли-продажи. Может быть заключено и отдельное соглашение о задатке (авансе), однако удобнее прописывать все условия в ПДКП.

Задаток или аванс

Задаток включается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

1. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату квартиры.
2. Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
3. Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Не путайте задаток с авансом, это далеко не равнозначные понятия.

Аванс – это просто первый платеж по договору. Он не защищен законом, как задаток. Если сделка сорвется, аванс нужно будет вернуть.

Некоторые продавцы включают в договор условие об авансе плюс штрафные санкции, которые позволяют им удержать часть аванса в случае срыва сделки, например:

«Если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается. Сумма аванса в таком случае удерживается Продавцом»

Это прямой обход закона, искусственная подмена понятий аванса и задатка. Условие может не устоять в суде. Называйте все формы платежа своими именами, чтобы в будущем избежать проблем.

Образец условий соглашения

Важно, какая формулировка использована в договоре. Условие о задатке формулируется так:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Условие об авансе формулируется следующим образом:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Две эти формулировки отличаются только наименованием платежа, однако именно от формулировки зависит правовая природа выплаченных денег.

Когда отдавать деньги

Чаще всего сумма предоплаты передается после заключения предварительного договора купли-продажи и до передачи документов на государственную регистрацию. Сумма аванса (задатка) может быть любой, она устанавливается сторонами самостоятельно с учетом конкретной ситуации.

Например, если продается квартира по цене в 2 500 000 рублей, обремененная ипотекой в размере 2 000 000 рублей, то задаток для снятия залога может составлять 2 000 000 рублей.

В среднем же в качестве предоплаты передается сумма до 50% от стоимости жилья.

В основном договоре купли-продажи нужно отразить, что предоплата была произведена определенным способом и в определенный момент времени.

Риски предварительной передачи

1. Если продавец откажется от заключения основной сделки, нужно будет возвращать сумму предоплаты.

Некоторые продавцы не хотят этого делать добровольно, поэтому за защитой прав придется обращаться в суд. В этом случае очень важно, как была прописана предоплата в договоре. Задаток возвращается в двойном размере, а аванс – в одинарном.

Чтобы избежать рисков, нужно прописать в основном договоре купли-продажи соответствующие гарантии продавца:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто, в том числе несовершеннолетние лица, не зарегистрирован».

Достаточно сильной мотивацией для продавца станет такое условие:

«Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

Договор купли-продажи в рассрочку: пример

На вторичном рынке тоже можно применить рассрочку. Соответствующее условие включается в договор купли-продажи. Важно составить график платежей, определить их размер и штрафные санкции за нарушение этих условий.

«Стороны достигли соглашения об оплате квартиры в рассрочку. В соответствии с достигнутым соглашением, Покупатель обязуется произвести оплату квартиры, путём передачи денег Продавцу в следующие сроки:

• сумму в размере _____ (цифрами и прописью) в срок до (дата);
• сумму в размере _____ (цифрами и прописью) в срок до (дата);
• сумму в размере _____ (цифрами и прописью) в срок до (дата);
• сумму в размере _____ (цифрами и прописью) в срок до (дата).

Денежные средства передаются Покупателем Продавцу наличными, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Обязанность Покупателя оплатить квартиру считается исполненной с момента полной оплаты стоимости, указанной в п. ____ настоящего договора.»

«За нарушение условий об оплате, в том числе в случае просрочки очередной оплаты или оплаты в меньшем размере, чем установлено настоящим Договором, Покупатель обязуется оплатить неустойку в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки».

Залог продавца

При оплате в рассрочку чаще всего устанавливается залог продавца, ведь продавец рискует остаться без недвижимости и без оплаты. Условие о залоге считается согласованным и, соответственно, залог возникает, когда:

1. В основном договоре купли-продажи нет никаких упоминаний о залоге. Тогда он возникает в силу закона.
2. В договоре прямо предусмотрено, что залог возникает.

Если в договоре указано, что залог не возникает на стороне продавца, то при регистрации он не будет зарегистрирован.

Прописать условие о залоге можно в основном договоре купли-продажи отдельным пунктом, отдельного соглашения об этом составлять не нужно.

Для включения в договор можно использовать следующую формулировку залога:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Регистрация залога происходит в Росреестре автоматически при государственной регистрации перехода права собственности на покупателя. В выписке из ЕГРН в разделе обременений будет указано, что квартира находится в залоге у продавца.

Как и когда передается расписка

Расписку о приеме наличных нужно составлять каждый раз при передаче денег. Этот документ составляется продавцом собственноручно. В расписке должно быть указано:

• дата и место составления расписки;
• имена, паспортные данные и адреса сторон;
• переданная сумма;
• основание передачи – за что заплачены деньги;
• указание на отсутствие претензий;
• подпись продавца и расшифровка.

Бланк расписки при покупке (продаже) квартиры вы найдете по ссылке.

Подлинник расписки передается покупателю, копию продавец может оставить себе. Лучше, если продавец полностью напишет расписку от руки – это поможет при проведении почерковедческой экспертизы в случае суда.

Расписку к договору купли-продажи составляйте сразу. Это единственное доказательство того, что деньги действительно были переданы.

В некоторых случаях участники сделки на последней странице договора купли-продажи отмечают произведенные платежи. В этом плане расписка обладает большей юридической силой, поскольку обладает всеми необходимыми реквизитами.

Источники

1. 
   Марченко, М. Н. Теория государства и права в вопросах и ответах / М.Н. Марченко. — М.: ТК Велби, Проспект, 2007. — 240 c.
2. 
   Терехова, Ю. К. Корпоративный юрист. Правовое сопровождение предприятия. Практическое пособие / Ю.К. Терехова. — М.: Дашков и Ко, Вест Кей, 2015. — 222 c.
3. 
   Кабинет для девочки. Объемная аппликация. — М.: Проф-Пресс, 2014. — 10 c.
4. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 1999. — 608 c.
5. Виноградов, И.В.; Гладких, А.С.; Крюков, В.Н и др. Судебно-медицинская экспертиза; М.: Юридическая литература, 2012. — 320 c.