Есле застроишик не устранил дефекты

Сроки устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры

Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца. Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию. Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире. Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?

Сроки, установленные законом, и порядок их расчета

Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.

Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию. В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.

Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.

Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:

Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.

Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.

Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья

Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.

Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки). Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.

Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.

Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.

Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:

• параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
• разнятся фактические показатели и данные проекта;
• нарушены действующие строительные или санитарные нормы.

Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:

• выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
• документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
• оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
• после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.

Дефекты, обнаруженные со временем

При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.

Компания-застройщик откажет в компенсации:

• при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
• если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
• отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.

Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.

Учитывайте, что некоторые недобросовестные застройщики сразу после сдачи объекта закрывают предприятие, объявляя его банкротом, и открывают новое. После того, как «одноразовое» общество станет банкротом, компенсация убытков будет невозможна.

Какие требования можно предъявить застройщику

• исправление недостатков за счет застройщика;
• уменьшение цены квартиры, указанной в договоре, на стоимость ущерба;
• возмещение расходов для устранения недостатков, которые понес дольщик.

Как уже оговаривалось, разумные сроки — неточное понятие, поэтому окончательная дата должна быть сразу указана после обнаружения неисправности и закреплена в документах. С учетом особенностей неисправности определяются максимальные временные ограничения — в среднем, они составляют два месяца. Даже при отсутствии письменных документов временные ограничения, согласно закону, не могут превышать полутора месяцев.

Если за этот со стороны компании-застройщика никаких действий не предпринято, дольщик имеет право на судебные разбирательства. Ежедневная просрочка обходится застройщику неустойкой в размере 1% от стоимости жилья. Следует, однако, учитывать: хотя эта сумма и обозначена в федеральном законе, суд может ее уменьшить, признав завышенной.

Обязательства застройщика по устранению: как заставить

Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.

Направляем претензию

Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.

Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:

• от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
• от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.

Претензия может быть написана от руки или на бланке, выданном застройщиком.

Судебный иск

Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.

Взыскание обозначается по следующим позициям:

• нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
• компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
• возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.

Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.

У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.

Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.

Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

С 1 января 2017 года в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» появилась специальная неустойка, которую можно требовать с застройщика за просрочку устранения недостатков квартиры. Вот небольшая инструкция от сайта Paritet.guru о том, как эту неустойку считать.

Формула для расчета неустойки

= стоимость квартиры (расходов на устранение дефекта) * 0,01 * ____ дней

От какой суммы считать неустойку?

Все зависит от того, является ли данный конкретный недостаток основанием для признания квартиры непригодной для проживания.

Как определить период просрочки?

Для начала нужно определиться со сроком устранения недостатков квартиры. В п.2 ст.7 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что дольщик может требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Поcкольку в законе нет четкого и общеобязательного срока для устранения дефектов, вам нужно указать его по своему усмотрению в претензии. Напишите реальный, исполнимый срок. Если вы не знаете, как его определить, укажите 7-10-14 дней.

Однако есть нюанс. В п.6 той же самой статьи говорится о том, что застройщик обязан устранить выявленные недостатки в согласованный с дольщиком срок. В каком виде срок должен быть согласован, в законе не сказано. Если застройщик указывает вам такой срок в ответе на претензию, и впоследствии его не соблюдает, вы можете отталкиваться от указанного самим застройщиком срока при расчете неустойки. Если между вами и застройщиком подписано соглашение об устранении недостатков в течение конкретного срока, вы можете начислять неустойку после его окончания. Если застройщик вообще ничего не ответил на претензию, при расчете неустойки учитывайте указанный вами в претензии разумный срок.

Итог: период просрочки нужно считать в календарных днях со следующего дня после окончания того срока, когда застройщик должен был устранить дефект, по день фактического устранения недостатка (подписания акта об этом) / день вынесения решения суда. Считаются все дни подряд, и рабочие, и выходные, и праздники.

На какие законы ссылаться в претензии или иске по неустойке?

Пункт 8 статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и пункт 1 статьи 23 закона РФ «О защите прав потребителей». Учтите, что данная неустойка применяется только к квартирам, приобретенным для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.

Качество новостройки: как добиться устранения недоделок?

Не каждый застройщик строит «на совесть», поэтому в новостройках не редкость кривые стены, огромные щели и прочие недочеты, требующие немедленного исправления. Между тем, качество строительство в России должно отвечать стандартам, установленным законом. Как добиться устранения дефектов?

Дефекты новостройки

Самый распространенный дефект – это некачественная установка окон (стеклопакетов): незакрывающиеся ставни, щели между оконным блоком и стеной, трещины. Немало нареканий вызывает качество отделки квартиры, состояние балконов, устройство тепло- и звукоизоляции (стены, полотки, перегородки), герметизацию швов, а точнее ее отсутствие, качество сантехники, отделку фасадов.

Принимая у застройщика квартиру, на эти дефекты необходимо обращать внимание в первую очередь. Устранять недостатки застройщик должен за свой счет и в кратчайшие сроки.

Качество согласно нормам и закону

В грамотно составленном договоре на покупку квартиры прописывается, в каком состоянии застройщик обязан сдать помещения. Кроме того, существуют строительные нормы (СНиПы и ГОСТы), которых застройщик обязан придерживаться, даже если в в вашем договоре об этом ничего не говорится.

Нормы регламентируют каждый этап строительства и задают рамки, в пределах которых должны работать строители:

• перепад пола не превышает 2 мм на 2 метра;
• перепад стен – 1 мм на 1 метр длины;
• щели при установке окон не допускаются;
• герметизация швов обязательна;
• и т.д.

Человеку, далекому от строительства, нет необходимости изучать СНиПы, к тому же неспециалисту будет тяжело в них разобраться. Однако если недоделки в квартире бросаются в глаза, вы можете сослаться на «Закон о защите прав потребителей», статья 29, и требовать от застройщика исправления всех недостатков за его счет, возмещения расходов на ремонт или уменьшения стоимости квартиры на сумму ремонтных работ.

Выявить скрытые дефекты поможет приглашенный вами специалист: это может быть ваш знакомый, сведущий в тонкостях строительного ремесла, или специально нанятый эксперт. Представители застройщика не могут отказать в доступе на объект вашему помощнику.

• условиям договора;
• строительным нормам;
• проектной документации;
• прочим требованиям.

Право покупателя: требовать устранения недоделок

Если застройщик не собирается переделывать некачественно выполненную работу, покупатель (потребитель) имеет право отказаться от исполнений обязательств по договору и истребовать все понесенные убытки с застройщика. Впрочем, это крайняя мера. В большинстве случаев клиенты стремятся заставить недобросовестного застройщика устранить недочеты.

Как этого добиться? Ваше право – не подписывать акт приема-передачи квартиры, пока стены не будут выровнены, а щели – заделаны. Большинство застройщиков закладывает в свои затраты 10% на исправление строительного брака, поэтому не стесняйтесь отстаивать свои позиции.

При обнаружении строительного брака рекомендуется следующий порядок действий.

• составить акт о недоделках, в котором перечислить все дефекты с указанием сроков их устранения (как правило, это 2-4 недели);
• описать в акте все недочеты, включая мелочи, чтобы подстраховаться;
• претензии составить в двух экземплярах, один из которых заверяется печатью застройщика, его подписью, входящим номером и датой подписания (этот экземпляр предназначается дольщику);
• если застройщик не принимает акт, документ можно послать почтой с уведомлением о вручении, которое пригодится в суде;
• если застройщик намерен устранить недоделки, он обязан обозначить срок выполнения работ и по их завершении повторно пригласить вас в квартиру;
• если какие-то дефекты не были исправлены, вы можете подписать акт приема-передачи, указав при этом на имеющиеся неполадки (в приложении их необходимо перечислить).

Как делать ремонт

К сожалению, далеко не всегда застройщик добровольно устраняет строительные недочеты в квартире. Даже если акт недоделок составлен, строители могут просто тянуть время, махнув рукой на замечания.

Что делать клиенту в этом случае?

1. Вы можете обратиться в суд, уведомив о своих намерениях застройщика. Возможно, данное действие сдвинет ситуацию с мертвой точки. Застройщику не выгодно ходить по судам, тем более что решения чаще всего принимаются в пользу покупателей: не исключено, что он исправит недоделки до судебного разбирательства.
2. Сделать ремонт самостоятельно, а все затраты взыскать с застройщика через суд. На разбирательство следует принести договор с подрядчиком, исправлявшим недоделки, платежные документы.

Как обезопасить себя от недоделок в квартире?

• Выбирайте добросовестного надежного застройщика.
• Заключайте договор долевого участия.
• Требуйте подробно расписать в договоре все особенности отделки.

• Закон и строительные нормы гарантируют вам качество сдаваемого жилья.
• Не подписывайте акт приема-передачи, если в квартире есть серьезные дефекты, устранение которых выльется в значительную сумму.
• Обращайтесь в суд, если застройщик игнорирует ваши замечания и отказывается исправлять недочеты.

Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками

Наступил долгожданный момент, когда госкомиссия проверила ваш дом и выдала разрешение на ввод в эксплуатацию. Застройщик начал рассылать приглашения на приемку квартиры. Вы осмотрели свою долевку и нашли дефекты. Что делать?

Осмотр квартиры

Обязательно возьмите с собой договор участия в долевом строительстве и откройте его на той странице, где описывается состояние передаваемой квартиры. Проверяйте по порядку каждую позицию, все потолки, полы, стены, окна и двери, наличие озвученной отделки (покраска, обои, напольное покрытие и т.п.), сантехники, газовых плит и всего остального. Помечайте галочками то, что на месте. Записывайте претензии на отдельный лист. Иногда у застройщиков бывает специальный бланк дефектной ведомости, где можно отразить обнаруженные недоделки. Фотографируйте найденные дефекты.

Если дефекты нашлись, не торопитесь подписывать финальный акт приема-передачи!

Дело в том, что по закону дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если готовая квартира не соответствует условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям. Акт можно не подписывать до тех пор, пока застройщик не устранит дефекты, или не возместит вам расходы на их устранение, или не сделает соразмерное уменьшение цены квартиры (скидку на обнаруженные дефекты). Однако есть важные нюансы.

Отказ от подписания акта приема-передачи

Отказ от подписания акта приема-передачи квартиры откладывает срок вашего въезда в квартиру и регистрации права собственности, и в то же время позволяет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры вплоть до даты подписания акта. Мы советуем не затягивать сильно с подписанием акта исключительно из-за желания высудить неустойку побольше. Попытайтесь найти разумный баланс между собственным удобством и желанием получить неустойку. К сожалению, есть такие застройщики, с которыми длительное неподписание акта приема-передачи не имеет особого смысла: они могут просто игнорировать всякие претензии, не устранять дефекты и вообще находиться в предбанкротном состоянии. Вы готовы ждать месяцами, пока идут суды, и сидеть без квартиры?

Отказаться от приемки квартиры по акту можно при наличии одновременно 2 условий:

• в квартире имеются недостатки — несоответствия условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям;
• вы потребовали у застройщика составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям в порядке ч. 5 ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве.

Второе условие крайне важно: без требования акта о несоответствии ваш отказ от подписания акта приема-передачи признают незаконным.

При обнаружении дефектов в ходе приемки сразу попросите у представителей застройщика составить акт о несоответствии. Если они его составляют добровольно, отразите в нем все выявленные дефекты и заберите себе один экземпляр акта, подписанный вами и застройщиком. Если не составляют, тогда вам надо потребовать составления такого акта. Напишите застройщику такое заявление в 2 экземплярах:

Это заявление вам нужно вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре (либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении). Если после этого акт составят, хорошо, вы можете попробовать договориться с застройщиком, например, об устранении недостатков в конкретный разумный срок . Эту договоренность надо зафиксировать письменно: либо подписать с застройщиком соглашение об устранении дефектов, либо вручить под роспись претензию с требованием об устранении дефектов в конкретный срок.

В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры?

В пункте 2 статьи 7 ФЗ-214 сказано, что дольщик имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Что считается разумным сроком, в законе не сказано, то есть вы можете определить его самостоятельно в своей претензии. На основании пункта 6 той же статьи 7 застройщик, однако, может согласовать с вами иной срок для устранения недостатков (в т.ч. такой срок может быть прописан в договоре долевого участия).

Ни в коем случае не надо подавать претензию без указания точного срока устранения недостатков! Если вы уже это сделали, и в вашем договоре долевого участия не прописаны сроки устранения недостатков, лучше вручите повторную претензию с указанием четкого срока для устранения дефектов. Это избавит вас в суде от лишних вопросов касательно исчисления срока и неустойки. Обратиться в суд вы сможете, если застройщик отказался устранить недостатки в согласованный вами срок / не отказывался устранять недостатки, но по факту ничего не устранил / устранил недостатки лишь частично.

Что делать, когда застройщик не составляет акт о несоответствии, дефекты устранять не собирается и настойчиво требует подписать акт приема-передачи квартиры?

Если у вас нет подписанного застройщиком акта о несоответствии, тогда до приемки квартиры стоит зафиксировать имеющиеся недостатки . Для этого обратитесь в независимое экспертное учреждение, которое делает строительно-технические экспертизы. Проведите за свой счет экспертизу квартиры с обязательным вызовом на нее застройщика. В заключении эксперта должны быть отражены имеющиеся дефекты и их характер, а также расчет стоимости устранения недостатков (при необходимости). Если экспертиза подтверждает наличие строительных недостатков, застройщик обязан будет возместить вам затраты на экспертизу.

После заключения эксперта вы можете принять квартиру по акту приема-передачи. Но акт нужно подписывать с оговоркой о наличии дефектов . Дело в том, что в типовой форме акта у всех застройщиков есть фраза о том, что претензий по состоянию объекта не имеется. Поэтому вы делаете следующее: подписываете все экземпляры акта и в каждом экземпляре под своей подписью делаете приписку:

«Имеются претензии по состоянию квартиры на основании дефектной ведомости № дата / акта о несоответствии квартиры № дата / заключения эксперта № дата. Подпись, Фамилия И.О.»

После подписания акта вы регистрируете право собственности на квартиру и определяетесь с дальнейшими действиями.

Вариант 1. Устранение недостатков силами и за счет застройщика.

Не рекомендуется. Во-первых, вам придется сидеть с неотремонтированной квартирой неопределенно долго. Во-вторых, даже наличие положительного решения суда об обязании застройщика устранить недостатки может быть сложно или нереально исполнить. Но если вы все-таки выбираете этот вариант, тогда после претензии, экспертизы, подписания акта-приема передачи вы можете обратиться в суд с иском к застройщику с требованиями:

• обязать застройщика устранить недостатки;
• взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (порядок расчета здесь);
• взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры;
• взыскать расходы на проведение экспертизы;
• взыскать компенсацию морального вреда (по вашей оценке);
• взыскать штраф по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

[3]

Вариант 2. Соразмерное уменьшение цены квартиры на стоимость устранения недостатков.

При проведении экспертизы в таком случае вам нужно будет сделать расчет стоимости устранения недостатков. Эксперт составит смету, и вы получите точную сумму, которую будете требовать от застройщика. У варианта 2 плюса:

1) возмещение по этому варианту не зависит от фактического устранения дефектов (т.е. вы можете высудить компенсацию с застройщика, а после получения денег начать ремонт). Устранять недостатки можно когда угодно после экспертизы;

[2]

2) вы можете сэкономить, отремонтировав квартиру дешевле озвученных экспертом сумм.

Порядок действий при таком варианте (после экспертизы и акта приема-передачи):

• повторная претензия застройщику с новым требованием о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на сумму, определенную экспертом, и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка);
• обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 3. Возмещение ваших расходов на устранение недостатков квартиры.

Для этого варианта требуется фактическое устранение недостатков . То есть сначала вы делаете ремонт и оплачиваете его сами. Вам нужно будет собирать все чеки на покупку стройматериалов, делать письменный договор подряда с ремонтной бригадой, подробную смету с описанием всех видов работ по устранению дефектов, акты приемки работ и т.п. Если ремонтники не только устраняют выявленные дефекты долевки, но и делают что-то дополнительно, стоит сделать отдельные договоры с ними на устранение дефектов и на все остальное. Это поможет вам избежать в суде вопроса: «А не требуете ли вы что-то лишнее?» Далее ваш план действий таков:

• повторная претензия застройщику с новым требованием о возмещении расходов на устранение недостатков и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка), документов по устранению дефектов (договоры, платежки, чеки, акты, сметы и т.п.);
• обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Сроки предъявления претензий.

По ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вы можете предъявлять претензии застройщику по качеству квартиры в течение гарантийного срока — 5 лет с даты передачи квартиры по акту. Однако реалии таковы, что многие недобросовестные застройщики могут регистрировать под каждый дом новое ООО: дом сдали — ООО слили или обанкротили, сделали новое. Поэтому особо надеяться на 5 лет гарантии не стоит — возможно, еще до окончания гарантии вам просто некому будет предъявлять претензии. Поэтому мы настоятельно рекомендуем разобраться со всеми дефектами долевки в кратчайшие сроки после получения квартиры.

О неустойке

С 1 января 2017 года в статью 7 ФЗ об участии в долевом строительстве вносится пункт 8, устанавливающий порядок взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков квартиры. Эта неустойка будет считаться от стоимости расходов, необходимых на устранение соответствующих дефектов. Эту сумму можно взять либо из экспертного заключения, где подсчитана стоимость устранения недостатков, либо на основании фактически понесенных вами расходов на устранение дефектов квартиры за свой счет. Размер неустойки — 1% за каждый день просрочки.

До 1 января 2017 года вы можете рассчитывать такую неустойку в размере 3% от цены квартиры (порядок расчета).

Застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям

Участник долевого строительства обратился в суд с иском к застройщику, в обоснование которого ссылался на то, что он исполнил свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве в полном объеме, а застройщик, в свою очередь, передал квартиру с нарушением установленного договором срока в связи с устранением им выявленных при первичном осмотре недостатков. В этой связи заявитель просил взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи квартиры, компенсацию морального вреда, штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей», а также судебные расходы.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске было отказано. Суды пришли к выводу о том, что застройщик исполнил обязательства в части возведения жилого дома своевременно, надлежащим образом известил истца о готовности объекта и вводе его в эксплуатацию, а также о необходимости принятия жилого помещения и устранил выявленные в квартире недостатки. По мнению суда, зафиксированные в акте комиссионного осмотра и дефектной ведомости недостатки имели легкоустранимый характер, не привели к ухудшению качества квартиры, не снизили ее потребительских свойств и не свидетельствовали о вине ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с выводами нижестоящих судов не согласилась по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 6 названного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 этого же закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Из содержания указанных выше норм права в их взаимосвязи и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям.

При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора должна быть возложена на застройщика.

Как установлено судами, объект долевого строительства был осмотрен истцом совместно с представителями застройщика, о чем составлены акт осмотра и дефектная ведомость, содержащие указания на недостатки квартиры.

В дефектной ведомости указано, что в связи с наличием недостатков качество помещения не соответствует договору и проектной документации и эти недостатки в соответствии со статьями 7 и 8 Закона об участии в долевом строительстве являются основанием для отказа в подписании передаточного акта.

Акт комиссионного осмотра и дефектная ведомость подписаны представителем застройщика.

Таким образом, отказ истца принять объект долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора. Факта необоснованного уклонения истца от принятия надлежащего качества квартиры судом не установлено.

С учетом устранения названных выше недостатков квартира была передана истцу в надлежащем состоянии с нарушением сроков, установленных договором.

При таких обстоятельствах выводы суда об отсутствии вины застройщика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства являются ошибочными и противоречат положениям части 1 статьи 7 и части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку нарушение срока передачи квартиры потребителю вызвано устранением выявленных и не оспоренных застройщиком недостатков квартиры, вследствие которых объект долевого строительства не соответствовал условиям договора и технической документации, а также статьи 401 Гражданского кодекса РФ и статьи 13 Закона о защите прав потребителей, согласно которым на ответчика должна быть возложена обязанность доказать отсутствие вины.

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

Какой установлен срок устранения недостатков застройщиком по закону в 2020 году

Не всегда срок устранения недостатков застройщиком соответствует ожиданиям дольщика. Эта публикация поможет разобраться с нюансами действующего законодательства, правильными действиями на всех стадиях приемки объекта недвижимости. Представленная ниже информация пригодится для составления обоснованных претензий и качественной подготовки документов при обращении в судебные инстанции.

Какие сроки устанавливает закон и от какого момента их считать

Срок устранения недостатков застройщиком сформулирован по закону № 214 от 30 декабря 2004 г., как «разумный». Общее определение обосновано отсутствием точных знаний о сути реальных проблем. Понятно, что замена негодной ручки в дверях проще и дешевле по сравнению с заливкой новой бетонной стяжки. Подразумевается квалифицированное выявление дефектов с последующей подготовкой действительно обоснованной претензии.

Проще всего, когда точные сроки указаны в тексте договора купли продажи вместе со штрафным санкциями. В этом случае излишни подробные комментарии. При отсутствии взаимопонимания с застройщиком дольщик обращается с иском в суд.

Следует помнить, что закон «О защите прав потребителей» (ФЗ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. в новейшей редакции от 18 марта 2019 г.) устанавливает максимальный срок на исправление недостатков по любым услугам не более 45 дней.

Важно! Устранить или минимизировать проблему сроков устранения недостатков можно на стадии подготовки договора купли-продажи. Период устранения недостатков считается с даты передачи застройщику претензии.

Кроме срока устранения недостатков очень важно понимать, какой гарантийный срок установлен на работы. Он установлен общими нормами действующего законодательства. По упомянутому закону № 214 минимальная длительность гарантийных обязательств составляет:

• 3 года — на водопровод, электроснабжение, другие инженерные системы;
• 5 лет – на строительные конструкции.

Соответствующий срок рассчитывается «автоматически» с даты подписания акта приемки-передачи. Гарантия подразумевает, что обнаруженные в этот период недостатки – полностью ответственность застройщика.

Недостатки можно обнаружить сразу при приемке или позднее, если они были скрытыми.

Как правильно осмотреть квартиру при приемке

Предварительно уточняют уровень готовности, указанный в ДКП. В современных новостройках квартиры часто предлагаются без чистовой отделки. Владелец сам выполняет отделочные работы в соответствии с личными предпочтениями, либо поручает их специалистам.

Подробно ознакомиться с процедурой приемки можно с помощью тематических публикаций нашего сайта. Ниже приведены нюансы, на которые следует обратить особое внимание:

• даже в «черновом» состоянии стены, потолки и пол должны быть ровными, без щелей на стыках;
• оставленные технологические металлические штыри в монолитных конструкциях создают мостики холода и бурые пятна на видимых поверхностях;
• чрезмерная влажность свидетельствует о плохой изоляции, недостаточной вентиляции;
• в процессе приемки проверяют целостность пломб и записывают показания счетчиков;
• кроме функционального состояния уточняют корректность монтажа радиаторов отопления.

Некоторые застройщики предлагают стандартный лист осмотра как приложение к акту приема-передачи. Рекомендуется составить собственный перечень позиций для обязательной пошаговой проверки.

[1]

При недостатке собственных знаний и навыков пользуются услугами профильных специалистов. Утечки тепла, например, проверяют с помощью специализированных приборов. Своевременное устранение существенных дефектов предотвратит проблемы, поможет оптимизировать эксплуатационные расходы.

Дольщик вправе отказаться подписывать акт приемки-передачи, если объект недвижимости не соответствует следующим критериям:

• параметрам, указанным в договоре купли-продажи;
• данным конструкторской документации;
• действующим строительным, санитарным нормативам.

Последовательность действий в стандартной ситуации:

• выявленные недостатки фиксируют в отдельном акте;
• перечисляют несоответствия, вручают документ застройщику под роспись ответственного лица или отправляют письмом с обязательным уведомлением о вручении адресату;
• оформляют письменное соглашение с застройщиком об устранении выявленных недостатков с указанием конкретного «разумного» срока (как правило, не более 2-3 месяцев);
• после выполнения соответствующих обязательств подписывают акт приема-передачи, завершают сделку приобретения недвижимости.

Что делать, если недостатки обнаружили не сразу

Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.

По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:

• естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
• нарушение пользователями правил эксплуатации;
• отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.

Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.

Какие требования можно предъявить застройщику

Для решения рассматриваемой проблемы законом установлены следующие способы:

• устранение недостатков застройщиком за собственный счет;
• перечисление дольщику денежных средств за выполненные ремонтные работы;
• пропорциональное предполагаемым затратам снижение цены по ДКП.

Далее перечисленные возможности рассмотрены подробно с учетом рассмотрения спора в судебных инстанциях.

В первом варианте привлекает удобство оформления соглашения, отсутствие лишних забот. Однако придется еще раз довериться компании, которая не выполняла свои обязательства. Следует подчеркнуть:

• трудность контроля действий подрядчиков;
• возможность нарушения сроков;
• отсутствие личной проверки приобретаемых материалов.

При выполнении ремонта собственными силами отмеченные недостатки устранить не трудно. Работы можно сделать самостоятельно или с применением подряда. Однако в любом случае понадобится действительное устранение выявленных дефектов. Для подтверждения в суде затрат необходимо собрать:

• кассовые чеки;
• выписки с лицевого счета в банке;
• письменные расписки;
• договора с подрядчиками.

Если кроме ремонта выполняются иные работы, их оформляют отдельными соглашениями. Таким же образом рекомендуется организовать оплату.

В этом варианте предполагаются дополнительные преимущества:

• к ремонту можно приступить после положительного решения суда;
• не обязательно в действительности устранять все выявленные дефекты;
• материальные затраты могут получиться меньше, чем экспертная оценка.

Как заставить застройщика устранить дефекты

В худшей ситуации, когда застройщик отказывается подписывать акт о выявленных неисправностях, необходимо зафиксировать проблемы официально. Для этого обращаются в специализированную экспертную компанию, которая имеет лицензию на проведение соответствующих работ. На совместный осмотр письменным уведомлением приглашают представителя застройщика.

Направляем претензию

Встречается мнение, что максимальный срок направления претензии застройщику ограничен гарантийными обязательствами (по закону или в соответствии с текстом ДКП). Это не совсем так. Гарантия предоставляет дольщику возможность не доказывать, что недостатки возникли по вине застройщика. Если гарантия закончилась, то претензию тоже можно направить, но вероятность ее удовлетворения заметно снижается.

В тексте нужно прописать конкретный перечень недостатков, которые нужно устранить. Если требуют неустойку, то при расчете берут 1% за каждый день:

• от стоимости квартиры по ДКП за нарушения срока передачи;
• от суммарных затрат на ремонт по устранению недостатков.

На нашем портале можно скачать образец и чистый бланк претензии.

Обращаемся в суд

Если застройщик добровольно не устраняет недостатки, остается обратиться в суд. В исковом заявлении пропишите те же требования, что и в претензии.

Кроме затрат на устранение недостатков в заявлении можно указать взыскания по нескольким позициям:

• нарушение сроков передачи объекта недвижимости, устранения дефектов;
• компенсацию морального вреда и 50% от общей суммы иска за отказ выполнять законные требования потребителя (ФЗ № 2 300-1, статья 13, п. 6);
• возврат расходов на профессиональную экспертную оценку.

Если дольщик сам устраняет дефекты, предоставляются документы о выполненных работах, приобретенных материалах.

К сведению! Срок давности для подачи искового заявления – 3 года. Отсчитывать нужно с момента обнаружения недостатков.

Заключение

При выборе подходящего способа устранения недостатков и получения компенсации следует в комплексе оценить реальную ситуацию. Существенное значение имеет согласие застройщика решить проблемы полюбовно. Даже в таком случае необходимо оформлять все важные действия документально в соответствии с представленными выше инструкциями.

Не забывайте ставить лайки, делать репосты. Собственные замечания и вопросы публикуйте в комментариях к статье. Если самостоятельно сложно принять правильное решение обращайтесь к дежурному юристу. Квалифицированная помощь повышает шансы на благоприятный исход при рассмотрении исковых заявлений.

Источники

1. 
   Пучинский, В. К. Пересмотр судебных постановлений в порядке надзора в советском гражданском процессе: моногр. / В.К. Пучинский. — М.: Юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета, 2015. — 192 c.
2. 
   Ганапольский, М.Ю. Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / М.Ю. Ганапольский. — М.: Астрель, АСТ, 2014. — 972 c.
3. 
   Суд по интеллектуальным правам в системе органов государственной власти Российской Федерации. — М.: Проспект, 2015. — 126 c.
4. Прокуронова, С. С. Теория государства и права. Конспект лекций / С.С. Прокуронова. — М.: Издательство Михайлова В. А., 2000. — 949 c.