Если дольщик затягивает приемку как стимулировать

Особенности решения вопросов по теме: "Если дольщик затягивает приемку как стимулировать". Здесь вы найдете полное описание темы и советы профессионалов. Если у вас имеются нюансы на счет которых нужна консультация, то обращайтесь к дежурному сотруднику.

Уклонение дольщика от приёмки квартиры как основание освобождения застройщика от неустойки за просрочку

Автор: Шевяков Роман вкл. 10 ноября 2017 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 3068

Дом сдан 7 месяцев назад. Почти все дольщики приняли квартиры и зарегистрировали свои права. Один из дольщиков предъявил к нашей компании – застройщику требование о взыскании неустойки за просрочку передачи. Дольщик ссылается на то, что мы не отправляли ему письменного уведомления о готовности передать квартиру, в связи с чем он, якобы, не знал о вводе дома. По нашему мнению такие действия дольщика являются злоупотреблением им своим правом на получение квартиры. Может ли суд отказать дольщику в иске в таком случае?

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

Достаточно определенно предсказать перспективы рассмотрения спора невозможно, поскольку многое будет зависеть от фактических обстоятельств дела.

Действительно, в силу правил ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускается злоупотребление правом, т.е. осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. При этом не реализация прав, влекущая негативные последствия для другой стороной, может рассматриваться как частный случай злоупотребления правом.

Так же по смыслу ст. 406 Кодекса, кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно правилу ст. 56 Гражданско-процессуального кодекса РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. При этом обязанность по доказыванию факта соблюдения порядка уведомления участника долевого строительства о завершении строительства дома, необходимости принятия объекта долевого строительства и последствиях его бездействия возложена на застройщика.

При рассмотрении спора о взыскании в пользу участника долевого строительства неустойки, штрафа и компенсации морального вреда Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 14.06.2016 г. № 18-КГ16-40 указано следующее: «Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что истец не представил доказательств уклонения застройщика от передачи квартиры, как одно из оснований для отказа в иске, признана ошибочной, поскольку в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи квартиры Б. либо его уклонения от принятия квартиры, являющейся объектом долевого строительства, лежит на застройщике, нарушившем обязательство.». В указанной ситуации коллегия посчитала, что подписание акта приема-передачи и регистрация права собственности на объект долевого строительства могли быть осуществлены дольщиком лишь после получения от застройщика извещения о завершении строительства и готовности к передаче данного объекта, которое застройщиком направлено не было.

Таким образом, в случае ненадлежащего уведомления Вами участников долевого строительства о необходимости принятия квартир Вы должны нести риск соответствующих неблагоприятных последствий.

Срок устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры

Многие владельцы квартир, предвкушающие новоселье, сталкиваются с неприятными сюрпризами. Радость могут омрачать обнаруженные недочеты — при этом срок их устранения не всегда соответствует ожиданиям. Что делать в этом случае, как подготовить документы и составить обоснованную претензию к застройщику? Попробуем разобраться со всеми нюансами.

Какие сроки установлены законом

Законодательство предусмотрело право дольщика требовать компенсацию за найденные недостатки. Однако по закону № 214 запрос удовлетворяется в «разумные сроки». Растяжимость понятия связана со сложностью определения сути конкретных проблем. Очевидно, что заменить бетонную стяжку или устранить серьезный недостаток сложнее, чем поменять некачественную фурнитуру. Пользуясь такой законодательной недоработкой, застройщики затягивают устранение дефектов на неопределенный срок. Поэтому дату проведения работ необходимо зафиксировать документально.

В 214-ФЗ есть положение, которое не допустит бесконечного откладывания обязательств со стороны застройщика. Согласно закону «О защите прав потребителей», максимальный срок на устранение проблем не превышает 45 дней. Однако, как показывает практика, строительные компании не хотят рисковать репутацией и исправляют недостатки добровольно. Дольщик может рассчитывать на быстрое устранение дефектов или материальную компенсацию.

Очень просто решается ситуация, если в тексте купли-продажи обозначены точные сроки с прописанными штрафными санкциями. В этом случае разговоры излишни: если достичь взаимопонимания с застройщиков не удается, дольщик обращается с иском в суд для решения проблемы.

Гарантийные обязательства

Кроме даты устранения недостатков, очень важно понимать, какой гарантийный срок установлен на работы. По закону, выделяется:

  • 3 года — на водопровод, электроснабжение, другие инженерные системы;
  • 5 лет — на строительные конструкции.

Срок отсчитывается с даты подписания акта приема-передачи в автоматическом режиме. Этот документ подтверждает вину застройщика, обязывая его устранить найденные недочеты.


Но не все проблемы могут быть обнаружены при приеме жилплощади. Есть другая категория, которую сложно выявить при приемке квартиры, — сроки устранения недостатков в этом случае обсуждаются напрямую с застройщиком. Например, это протечка крыши, негерметичность окон и другие скрытые дефекты.

На что обращать внимание

Уровень готовности жилья предварительно уточняют в ДКП. Чаще всего квартиры в новостройках сдаются без чистовой отделки. Покупатель выполняет ее самостоятельно или поручает бригаде мастеров. На этом моменте можно внимательно осмотреть все помещения и оценить состояние квартиры. Выявить недостатки, не скрытые под декоративной отделкой, будет намного легче.

На что обращать внимание:

  1. Правильная геометрия. Стены, потолки и пол должны быть ровными, без зазоров и щелей на стыках.
  2. Отсутствие чрезмерной влажности — поверхности должны быть чистыми, без плесени.
  3. Установленные на счетчиках пломбы.
  4. Грамотный монтаж систем отопления и других коммуникаций.

Обязательно используйте стандартный лист осмотра. Его можно подготовить самостоятельно или с помощью профильных специалистов. Вместе с тем важно понимать: для проверки тепловых приборов одним осмотром не обойтись, их работоспособность оценивают с помощью специального оборудования.

Читайте так же:  Как откопировать паспорт на испанскую визу

По итогам осмотра покупатель имеет право отказать застройщику в подписании акта приема, если в его ходе выявлены серьезные недочеты и объект не соответствует сопутствующей документации:

  • жилье не отвечает техническим характеристикам, указанным в договоре;
  • состояние квартиры противоречит строительным и санитарным нормам;
  • наблюдается несоответствие конструкторской документации действительности.

Дальнейший порядок действий выглядит так:

  • Сделайте фотографии найденных недостатков зафиксируйте их в отдельном акте.
  • Документ передайте застройщику под роспись ответственного лица.
  • Составьте письменное соглашение с застройщиком. На этом этапе устанавливают сроки исправления недостатков (не более 2–3 месяцев).

Как только ответственная сторона выполнит обязательства, подпишите акт приема-передачи. На этом этапе сделка по приобретению недвижимости считается завершенной. В отдельных случаях можно договориться с застройщиком о материальной компенсации за допущенные ошибки.

Не найденные вовремя недостатки

Если недостатки были найдены уже после оформления сделки, действовать надо быстро. К сожалению, есть категория недобросовестных застройщиков, которые на время строительства каждого объекта оформляют новое ООО. После банкротства юрлица, с которым вы подписывали договор, требовать компенсацию бесполезно. В эту же категорию попадают фирмы, которые просто игнорируют претензии или затягивают сроки устранений просто до неприличия.

Как только недостаток найден, подайте претензию с подробным изложением обстоятельства. Отказ в выдаче компенсации может быть обоснован законодательством в следующих случаях:

  1. Владелец квартиры не ухаживал должным образом за объектом, нарушал правила эксплуатации, прописанные в регламенте.
  2. Ухудшение эстетических и технических параметров наступило вследствие естественного износа.
  3. Дефекты появились после проведенных самим владельцем ремонтных работ.

Требования к застройщику

Зафиксировав и обосновав претензии, новосел может рассчитывать на несколько вариантов решения проблемы:

  • Первый вариант — устранение недостатков за счет застройщика. В этом случае ответственная фирма берет на себя обязательства провести ремонт без привлечения средств владельца жилья.
  • Второй вариант — выдача владельцу суммы, равной стоимости ремонта.
  • Третий вариант — снижение стоимости жилья согласно оценке исправления недостатков.

Первый вариант особенно выгоден покупателю, ведь проводимые своими силами ремонтные работы не всегда дают ожидаемый результат. Для устранения дефектов придется привлекать наемных работников, а это — лишние расходы, риски нарушения установленных сроков, использования некачественных материалов и недобросовестности исполнителей.

В тех случаях, когда, кроме ремонта, были выполнены другие работы, они также фиксируются в документации. Сохраняйте все чеки. Подтверждающие бумаги понадобятся при обращении в суд.

  • договор с подрядчиком;
  • письменные расписки;
  • выписки с лицевого счета;
  • чеки и другие документы.

Если вы намерены обращаться в суд за компенсацией, ни в коем случае не начинайте самостоятельные ремонтные работы до вынесения решения. В противном случае в компенсации вам откажут или выплата будет меньше.

[2]

Как обязать застройщика

Услуги экспертной компании понадобятся, если застройщик отказывается подписать акт с зафиксированными в нем проблемами. В этом случае эксперты зафиксируют все обнаруженные недостатки, в том числе скрытые. Они проверят качество отделки квартиры, составят лист осмотра и помогут привлечь к ответственности недобросовестного исполнителя.

Во время действия гарантии есть шанс не доказывать то, что недостатки возникли по вине застройщика. Но если гарантийный срок вышел, ситуация несколько меняется. Отправлять претензию можно, но шанс получить компенсацию в полном объеме значительно снижается.

В сопроводительной бумаге указывается конкретный перечень недостатков. Если владелец рассчитывает на получение неустойки, она берется за каждый день в размере 1% от стоимости жилья или суммарных затрат на ремонт.

Судебное разбирательство

Если застройщик не собирается устранять недостатки добровольно, пострадавшей стороне остается обратиться в суд. Как и в случае составления претензии, в исковом заявлении прописываются все найденные проблемы. В этот список можно включать и другие взыскания:

  • компенсация морального вреда;
  • нарушение сроков сдачи объекта;
  • нарушение сроков устранения дефектов;
  • расходы на экспертную оценку;
  • расходы на ремонтные работы, сделанные своими силами.

Перед заполнением документации стоит проконсультироваться с профессиональными конторами, которые помогут правильно составить исковое заявление и определить сумму выплат по каждому из пунктов.

Заключение

Для возмещения убытков важно комплексно оценить ситуацию. Помните: даже через суд получить выплату можно не всегда — есть риск намеренного или ненамеренного банкротства строительной организации. Попробуйте решить проблему мирным путем, но если застройщик не готов идти навстречу, привлекайте экспертов.

Сроки устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры

Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца. Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию. Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире. Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?

Сроки, установленные законом, и порядок их расчета

Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.

Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию. В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.

Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.

Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:

  • три года — на инженерные коммуникации;
  • пять лет — на монтажные работы.

Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.

Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.

Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья

Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.

Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки). Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.

Читайте так же:  Государственная программа на частной земле

Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.

Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.

Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:

  • параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
  • разнятся фактические показатели и данные проекта;
  • нарушены действующие строительные или санитарные нормы.

Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:

  • выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
  • документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
  • оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
  • после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.

Дефекты, обнаруженные со временем

При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.

Компания-застройщик откажет в компенсации:

  • при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
  • если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
  • отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.

Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.

Учитывайте, что некоторые недобросовестные застройщики сразу после сдачи объекта закрывают предприятие, объявляя его банкротом, и открывают новое. После того, как «одноразовое» общество станет банкротом, компенсация убытков будет невозможна.

Какие требования можно предъявить застройщику

Федеральный закон № 214 дает дольщику право самостоятельного выбора требований от строительного предприятия:

  • исправление недостатков за счет застройщика;
  • уменьшение цены квартиры, указанной в договоре, на стоимость ущерба;
  • возмещение расходов для устранения недостатков, которые понес дольщик.

Как уже оговаривалось, разумные сроки — неточное понятие, поэтому окончательная дата должна быть сразу указана после обнаружения неисправности и закреплена в документах. С учетом особенностей неисправности определяются максимальные временные ограничения — в среднем, они составляют два месяца. Даже при отсутствии письменных документов временные ограничения, согласно закону, не могут превышать полутора месяцев.

Если за этот со стороны компании-застройщика никаких действий не предпринято, дольщик имеет право на судебные разбирательства. Ежедневная просрочка обходится застройщику неустойкой в размере 1% от стоимости жилья. Следует, однако, учитывать: хотя эта сумма и обозначена в федеральном законе, суд может ее уменьшить, признав завышенной.

Обязательства застройщика по устранению: как заставить

Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.

Направляем претензию

Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.

Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:

  • от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
  • от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.

Претензия может быть написана от руки или на бланке, выданном застройщиком.

Судебный иск

Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.

Видео (кликните для воспроизведения).

Взыскание обозначается по следующим позициям:

  • нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
  • компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
  • возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.

Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.

У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.

Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.

Как заставить застройщика устранить недостатки если акт приёмки подписан?

Автор: Шевяков Роман вкл. 10 марта 2014 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 3770

Подписал акт приёмки передачи квартиры с не исправленными недоделками. Застройщик в лице директора обещал всё устранить в течение 10 дней, но обещание не выполнил. Как заставить застройщика всё исправить? Могу ли я нанять рабочих и исправить всё сам с взысканием затрат с застройщика, если застройщик самостоятельно не устранит замечания или устранит некачественно? Можно ли признать подписанный акт приёма-передачи квартиры недействительным?

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

В случае, если квартира построена застройщиком с отступлениями от условий договора или требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, приведшими к ухудшению качества квартиры, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, по смыслу ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и если иное не установлено договором, Вы по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 7 указанной статьи застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Наличие акта приемки квартиры не избавляет застройщика от обязанности устранить недостатки, однако, определение наиболее эффективного способа защиты Вашего права требует получения более подробной информации. Вместе с тем, в случае наличия желания произвести устранение недостатков силами третьих лиц, как правило, мы рекомендуем либо зафиксировать наличие недостатков актом или иным документом, подписываемым уполномоченным представителем застройщика, либо получить заключение специалиста о причинах нарушений, способах и цене их устранения.

Читайте так же:  Данные регистрационного документа авто что это

Как заставить застройщика устранить недоделки?

Получение ключей от долгожданной квартиры – нерядовое событие в жизни человека. Однако семейный очаг может отказаться гореть, когда из всех щелей дует сквозняк, а дверь болтается на одной петле. Строительные дефекты и недоделки – это то, что может серьезно омрачить радость от въезда в собственное жилье. Ситуация неприятная, но, увы, не редкая. Новосела могут встретить текущие краны и батареи, вздыбленный пол, треснувшие стены. Естественно, возникают вопросы – когда и как будут устраняться недоделки, и как заставить застройщика ликвидировать строительный брак?

Приемка квартиры – на что нужно обратить внимание. Квартиры с отделкой и без нее

На что нужно обращать внимание?

Интересы инвесторов защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек. В частности, это закон «О защите прав потребителей», пункты 1 и 7 главы 30 ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон №214-ФЗ, касающийся вопросов долевого строительства.

Передача квартиры происходит в присутствии комиссии, которая включает дольщика, представителя застройщика и представителя ТСЖ, если таковое к тому времени уже создано. Прежде чем подписать передаточный акт, дольщик должен произвести осмотр и заявить обо всех выявленных дефектах строительства, требующих устранения.

Список возможных дефектов может быть достаточно обширен, и его наполнение во многом зависит от того, сдается квартира с отделкой или без нее.

Качество строительных работ проще оценивать в квартирах свободной планировки, так как здесь все «на виду». Рекомендуется удостовериться в правильности установки входной двери, оконных и балконных стеклопакетов, отсутствии трещин и кривизны стен и потолков, наличии рабочей вентиляции, канализации, водопровода и радиаторов отопления. Важно также убедиться, правильно ли смонтирована электропроводка и подключена ли она к счетчику учета потребления электроэнергии.

Осматривая квартиру с отделкой, надо помнить, что она должна быть полностью готова к вселению. Прежде всего обращайте внимание на качество укладки кафельной плитки в санузле и на кухне, оклейки стен обоями, установки межкомнатных дверей, работу сантехники и т. д.

Эксперты рынка недвижимости советуют дольщикам крайне ответственно относиться к приемке квартиры. Состояние эйфории от близости момента передачи не должно помешать Вам заметить возможные огрехи строительства. Конечно, застройщик заинтересован в том, чтобы клиент не обратил внимание на недоделки или посчитал их несущественными. При осмотре квартиры зачастую к дольщикам применяются методы психологического давления – их торопят, отвлекают, уверяют, что брак – это не брак, а «так надо».

Если покупатель не имеет необходимой квалификации, чтобы самостоятельно выявить дефекты строительства, лучше пригласить независимого эксперта, который сумеет обнаружить даже скрытые недостатки и профессионально обосновать претензии к застройщику, ссылаясь на действующие нормы. Если недочеты «вылезут» позже, то доказать вину строителей будет сложнее.

Недоделки «с отсрочкой» — устранение брака постфактум

Согласно ФЗ-214, срок давности по исправлению недоделок за счет застройщика составляет 5 лет

Однако не все недоделки обнаруживаются в ходе поверхностного осмотра. Протекающая крыша и швы между плитами, недостатки системы отопления проявляются только с приходом осенних дождей и началом отопительного сезона. Но и в этом случае компания обязана бесплатно устранить брак. Как и любой товар, новостройка имеет гарантийный срок, в течение которого недоделки ликвидируются безвозмезд но. В случае с объектами, построенными по ФЗ-214, этот срок составляет 5 лет.

Это касается не только квартир, но и общего имущества — фасадов, кровли, лестниц, входных групп. С другой стороны, за дефекты, возникшие в результате естественного износа или ремонта жилья силами собственника, застройщик ответственности не несет. Чтобы доказать, что брак является результатом халатности строителей, нужно обзавестись официальными заключениями компетентных организаций – ремонтных служб, управляющих компаний, независимых экспертов и т. д.

Фиксируем дефекты

Если качество строительства и монтажа инженерных систем устраивает дольщика, он ставит свою подпись под передаточным актом и получает ключи от квартиры. В случае обнаружения брака составляется дефектная ведомость или иной акт, в котором фиксируются все недостатки. Под ним обязательно должна быть поставлена подпись представителя компании-застройщика.

Нередко дольщикам предлагают подписать акт приемки авансом, а взамен выдают гарантийное письмо, в котором обязуются устранить все дефекты. Практика показывает, что обязательства эти выполняются не всегда, а если и выполняются, то крайне неохотно.

Способы устранения недостатков. Что такое «разумные сроки»?

Согласно закону №214-ФЗ, дольщик имеет право по своему выбору потребовать от компании:

  • бесплатно устранить недостатки в разумные сроки;
  • уменьшить стоимость договора на соразмерную сумму;
  • возместить расходы по устранению недостатков, понесенные дольщиком.

«Разумные сроки», о которых говорится в ДДУ, — понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально. Обычно строителям хватает на это от двух недель до месяца в зависимости от характера брака. Но даже если сроки не были зафиксированы письменно, для устранения недостатков строительства существуют временные рамки, установленные законом, — 45 дней. Если за это время дефекты не устранены, можно начинать беспокоить строителей и угрожать им обращением в суд. За каждый день просрочки с застройщика можно получить неустойку, которая, согласно закону ФЗ-214, составляет 1% от стоимости квартиры. Правда, суды зачастую считают такой размер чрезмерным и занижают его.

Устранение недостатков силами застройщика предпочтительнее двух других пунктов, которые почти наверняка приведут стороны в суд.

Ответственные застройщики стараются не доводить дело до суда – иски плохо сказываются на репутации компании, поэтому для них предпочтительнее добровольно устранить брак.

Как воздействовать на застройщика?

Покупатель может рассчитывать на получение материальной компенсации от компании, которая допустила строительный брак

Но многие компании занимают неконструктивную позицию и предпочитают тянуть время в надежде, что дольщик не захочет попусту тратить нервы и время, и произведет ремонт своими силами. Если же Вы не намерены уступать и полны решимости довести дело до конца, то надо быть готовым к судебной тяжбе. Поэтому нужно тщательно документировать историю общения и переписки с представителями застройщика, с тем, чтобы на суде Вы могли убедительно аргументировать свою позицию.

В законе №214-ФЗ есть положение, которое не позволяет компаниям до бесконечности затягивать с устранением брака. Застройщик обязан передать жилье дольщику не позднее даты, обозначенной в ДДУ. Обычно на передачу ключей покупателям компания отводит полгода с момента сдачи дома в эксплуатацию. Но если дольщик отказывается принимать квартиру с недоделками, а застройщик затягивает решение вопроса, то ситуация может выйти за пределы оговоренных сроков. В этом случае покупатель может рассчитывать на получение материальной компенсации от компании. Надо составить и отослать застройщику письменную претензию, и если в течение месяца строители не отреагируют на нее, готовьтесь к судебному иску. Прежде чем начинать тяжбу, следует рассчитать размер неустойки, которая будет взыскана с ответчика. Эта мера достаточно эффективно дисциплинирует безответственных строителей.

Читайте так же:  Донорские выплаты орск

Самое большое, что может потребовать дольщик от застройщика, если тот не выполнит обязательства по устранению недостатков или не компенсирует расходы по ремонту в согласованные сроки, — вернуть уплаченные за квартиру деньги и проценты за пользование ими. Размер компенсации установлен законом в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но, конечно, такой исход нежелателен для обеих сторон конфликта. А значит – надо договариваться.

Суд обязал застройщика заплатить 750 тысяч за недоделки в квартире

Фабула дела

Жительница Красноярска, получив ключи от двушки в новостройке, сначала была очень рада этому факту. Но, пожив некоторое время в новой квартире, ужаснулась — стены оказались неровными, обои отклеивались, краска на потолке пошла трещинами, из окон дует, проводка и другие инженерные коммуникации выполнены «на скорую руку». С претензиями дама обратилась к застройщику.

Даже после того, когда женщина провела независимую экспертизу и подсчитала, что устранение недостатков обойдется почти в 250 тысяч рублей, продавец проигнорировал требования владелицы квартиры исправить дефекты. Тогда владелица квартиры обратилась в суд, требуя у застройщика компенсировать вышеуказанную сумму, которую она планирует потратить на ремонт, а также выплатить ей неустойку, штраф, расходы на экспертов и юристов и моральный вред.

[3]

Ход разбирательства

Центральный районный суд Красноярска, изучив материалы дела, установил, что ответчик — ООО «УСК «Сибиряк» — действительно является застройщиком жилого дома, в котором находится квартира, принадлежащая истице (что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права).

Суд принял во внимание заключение строительно-технической экспертизы, проведенной истицей, поскольку оно составлено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, выводы, отраженные в заключении, подробно мотивированы и подкреплены исследованием, изложенным в исследовательской части.

Согласно заключению специалиста, с учетом локально-сметного расчета, качество выполненных строительных работ по строительству квартиры, не соответствует требованиям действующей нормативной документации. Выявлены недостатки – отделочных покрытий стен и перегородок, основания отделочных покрытий стен и перегородок помещений квартиры, покрытий пола, потолка, внутриквартирных деревянных дверей, оконных заполнений, внутриквартирных инженерных сетей. Стоимость устранения недостатков составляет 241 398,45 рублей.

Истицей также представлены доказательства несения расходов на оплату услуг эксперта – копия квитанции.

Ответчик же не представил каких-либо доказательств, опровергающих объемы недостатков строительно-монтажных работ, установленных экспертным заключением и размеры расходов, необходимых для их устранения.

Учитывая установленный факт передачи истцу объекта долевого строительства с недостатками качества выполненных строительных работ, а также то, что гарантийный срок на квартиру еще не истек, суд нашел требования истца обоснованными.

Поскольку претензия о исправлении недостатков, которую истица направляла ответчику, не была удовлетворена в срок, суд решил взыскать с ответчика неустойку, а также компенсацию морального вреда и понесенных расходов. Поскольку со стороны ответчика имело место несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей, с ответчика подлежит взысканию штраф — 50% от суммы, присужденной истцу.

При вынесении решения суд руководствовался следующими нормами:

  • В силу ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

— соразмерного уменьшения покупной цены;
— безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

  • Согласно ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
  • Согласно ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Судебное решение

Взыскать с ООО «УСК «Сибиряк» в пользу истца:
241 398,45 рублей — сумму, необходимую для устранения дефектов;
241 398,45 рублей — неустойку;
3 000 рублей — компенсацию морального вреда;
15 500 рублей — расходы на экспертизу и судебные расходы;
242 898,45 рублей — штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Итого: 744 195 рублей 35 копеек.

У вас похожая ситуация и вы не знаете, что делать? Обращайтесь к нашим юристам. Они специализируются на защите прав потребителей и помогут вам правильно оформить претензию к застройщику, выступят вашими представителями в суде.

Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек

За последние семь лет рынок долевого строительства России вырос в 3,5 раза, сообщил в конце прошлого года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. С помощью ДДУ в стране приобретается около 80% жилья на первичном рынке. По закону «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям, констатирует Михаил Варюшин, старший юрист ЮБ «Аронов и Партнеры».

[1]

И практически любой выявленный недостаток у нового жилья дает возможность покупателю предъявить претензии строительной компании. Для этого участник долевого строительства должен сначала попросить застройщика составить акт, в котором будут перечислены обнаруженные дефекты. Руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» ЮФ «Инфралекс» Сергей Шумилов подчеркивает, что до удовлетворения всех своих требований участник долевого строительства вправе не подписывать документы о приемке квартиры. Такое поведение покупателя будет стимулировать продавца поскорее удовлетворить все претензии, иначе компании придется платить еще и неустойку за просрочку сдачи жилья. Кроме того, все расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи) до подписания акта приема-передачи недвижимости несет застройщик, добавляет Шумилов.

Читайте так же:  Как сделать вкладыш в загранпаспорт

Варианты защиты

По закону участникам долевого строительства доступны сразу несколько способов защиты, однако среди них нет права требовать замены некачественной квартиры на другую, замечает Алексей Алтухов, руководитель проектов АК «Павлова и партнеры». Вместе с тем такую возможность дольщик может прописать в ДДУ, подчеркивает эксперт.

В любом случае, как показывает практика, застройщики чаще всего положительно реагируют на просьбу устранить недостатки, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», объясняет, что продавцу удобнее ликвидировать дефекты своими силами, а не платить компенсацию: «Это более экономически оправдано, так как рабочие и материалы у компании есть, а денег нет или не хочется их отдавать».

Когда недостатки очевидны или с претензиями обратилось большое количество дольщиков, то шансы на досудебное урегулирование спора существенно возрастают, поясняет Екатерина Калинина, старший юрист Noerr. По ее словам, если жители одного дома столкнулись с общими для всех жильцов недостатками, то стоит подать коллективную претензию строительной фирме.

Если дольщик обнаружил, что дефекты у квартиры существенные, то он может отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать от строительной компании вернуть деньги за недвижимость. Кроме уже потраченных средств покупатель получит еще и дополнительную компенсацию, говорит Калинина. Ее размер рассчитывается по формуле: 1/300 (1/150 – если дольщик физлицо) ключевой ставки ЦБ (7,75%) умножить на внесенную сумму и количество дней от даты первого платежа и до момента расторжения соглашения. Однако у такой возможности есть и «обратная сторона медали», замечает Некрестьянов: «Дольщику, как правило, возврат денег даже с процентами не выгоден, ведь стоимость жилья за пару лет строительства уже выросла, а цена квартиры на стадии котлована ниже, чем у готовой».

Что делать в суде

Вместе с тем лишь небольшая доля конфликтов между участниками долевого строительства и застройщиками успешно урегулируется в досудебном порядке, констатирует Дмитрий Петров из КА «Юков и партнёры». Если продавец вообще не исправляет выявленные дефекты или не исключает их полностью, то надо обращаться в суд. Закиян советует в рамках таких процессов представлять максимум доказательств, которые подтвердят у квартиры существенные недостатки: акты осмотров, фотографии, технические заключения с дефектной ведомостью, экспертные заключения и прочее.

Решения судов по наиболее частым судебным спорам дольщиков с застройщиками

– Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и потребовать от застройщика возврата денег, если у квартиры есть существенные недостатки или выявленные дефекты не устранены в разумный срок (дело № 33-30716/2016).

– Дольщик потребовал взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры, которая произошла из-за того, что компания устраняла недостатки у жилья. В суде компания уверяла, что участник должен был принять квартиру вовремя: ведь выявленные дефекты считаются несущественными и легкоустранимыми. Но суды удовлетворили иск, отвергнув эти доводы ответчика, рассказывает юрист практики разрешения споров и банкротства юрфирмы «Линия Права» Кирилл Коршунов, который представлял интересы заявителя в этом споре (дело № 4-КГ17-25).

– Заключая договор с участником долевого строительства, застройщик обязан сообщить клиенту полную информацию о характеристиках объекта недвижимости и точно описать его местоположение. ВС подчеркнул, что продавец обязан своевременно предоставлять потребителю те сведения о товаре, которые позволят сделать правильный выбор. Вместе с тем договор, заключенный с застройщиком, не предусматривает замены квартиры, однако дает истцу право на получение компенсации (дело № 5-КГ16-47).

– Суды откажут истцу, если недостатки жилья могли возникнуть по вине заявителя из-за ненадлежащей эксплуатации недвижимости уже после ее приемки (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 года № Ф06-12576/2016 по делу № А57-18247/2015).

– Если, несмотря на изменение проектной документации, квартира пригодна для использования и соответствует обязательным требованиям, суды отказываются удовлетворять требования дольщика, предъявленные в связи с недостатками жилья (дело № 33-15528/2016).

Кроме того, если дольщик устранил все повреждения самостоятельно, то ему придется доказать, что он реально потратил ресурсы на эту работу, объясняет юрист: «Иначе можно полностью лишиться возможности возместить фактически понесенные расходы». Эксперт акцентирует внимание на том, что надо различать существенность выявленных дефектов: «Отсутствие ручек в окнах или смотрового глазка во входной двери не являются серьезными недостатками, из-за которых жилье нельзя использовать по назначению».

Как избежать понижения компенсации

Даже если дольщик доказал существенность недостатков и выиграл суд у застройщика, то истцу вряд ли удастся взыскать в полном объеме причитающиеся ему проценты за пользование чужими деньгами, потребительский штраф и компенсацию морального вреда, предупреждает Варюшин. По его словам, СОЮ до сих пор активно снижают миллионные проценты и штрафы до 100 000–150 000 руб. Чтобы избежать таких решений и получить большую сумму, дольщики идут на свои хитрости, рассказывает эксперт. Граждане уступают свои права требования в подобных делах коммерческим организациям и ИП, которые взыскивают деньги с застройщиков в арбитражном судопроизводстве.

Видео (кликните для воспроизведения).

Варюшин подтверждает, что арбитражные суды не снижают компенсацию и потребительский штраф, присуждая их практически в полном объеме (см. дела № А40-162161/2016, № А41-72694/2015 и № А41-2072/2015). Эксперт объясняет, что арбитражи справедливо перекладывают бремя доказывания несоразмерности компенсации и потребительского штрафа на застройщика. Но такая ситуация перегружает систему арбитражных судов, констатирует юрист. Кроме того, в последнее время наметился новый тренд, когда сами дольщики злоупотребляют своими правами, говорит Некрестьянов. При малейших недостатках участники долевого строительства отказываются от приемки квартиры, чтобы получить с застройщика неустойку, резюмирует юрист.

Источники


  1. Клименко, А. В. Теория государства и права / А.В. Клименко, В.В. Румынина. — М.: Высшая школа, Мастерство, 2000. — 224 c.

  2. Темнов, Е. И. Теория государства и права / Е.И. Темнов. — М.: КноРус медиа, 2014. — 589 c.

  3. Грудцына, Л. Жилищное право России. Учебник; М.: Эксмо, 2011. — 656 c.
  4. История и методология юридической науки. — М.: ИВЭСЭП, 2014. — 564 c.
Если дольщик затягивает приемку как стимулировать
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here