Если застройщик медленно исправляет недостатки

Особенности решения вопросов по теме: "Если застройщик медленно исправляет недостатки". Здесь вы найдете полное описание темы и советы профессионалов. Если у вас имеются нюансы на счет которых нужна консультация, то обращайтесь к дежурному сотруднику.

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 322-28-05

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

[1]

    Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» от 21 ноября 2011 г.

Существенные недостатки объекта долевого строительства

Приняли решение об инвестировании в строительство квартиры в многоэтажке, нашли подходящего застройщика, подписали договор, заплатили деньги, а через время въехали в новую благоустроенную квартиру — это иллюзия. На деле всё обстоит гораздо сложнее. Зачастую дольщику приходится столкнуться не только с существенными недостатками объекта долевого строительства, но и с мошенничеством.

Мошенничество при малоэтажном строительстве

Инвестирование в строительство является довольно популярным не только среди дольщиков, но и среди мошенников. Применяемые мошеннические схемы разрабатывают и осуществляют не дилетанты, а те, кто досконально знает законодательство, все нюансы договорных отношений и способы получения денег с доверчивых граждан, не неся при этом никаких обязательств.

Наиболее распространенными среди мошеннических схем являются три вида:

Причины, по которым квартира не сдается вовремя

Не только мошеннические схемы становятся причиной нарушения сроков передачи жилья в собственность и тем самым лишают дольщика права на использование квартиры по назначению.

Еще одна причина — использованы некачественные материалы при строительстве.

Важно: До момента, когда дольщик становится правообладателям квартиры законодательство обязывает застройщика сдать многоэтажку в эксплуатацию с подписанием акта ввода специально созданной госорганом комиссией.

Согласно положениям ст. 55 Градостроительного кодекса России, такой документ выдаётся на дом, если он соответствует всем заявленным в договоре с застройщиком характеристикам, тех. регламенту, проектной документации и т. д. Аналогичные требования устанавливает и ст. 7 Закона 214 ФЗ.

Но даже когда получен акт ввода в эксплуатацию, это не всегда означает, что комиссия добросовестно выполнила свои обязанности, так как дом все равно может содержать существенные недостатки.

Если построенный объект долевое строительства не соответствует условиям договора или указанным в ч. 1 ст. 7 Закона 214 требованиям, и это несоответствие значительно ухудшило качество такого объекта либо если существенные недостатки объекта долевого строительстваделают его непригодным для целевого использования, то по своему выбору дольщик может потребовать от застройщика:

  • безвозмездно исправить все недостатки в разумные сроки;
  • соразмерно уменьшить цену, указанную в договоре;
  • возместить затраты, связанные с устранением вышеуказанных недостатков (часть 2 ст. 7 Закона 214- ФЗ.

Требования дольщика по устранению недостатков построенного жилья, могут предъявляться застройщику в виде претензии как до приемки построенного объекта, так и после этого, на протяжении гарантийного срока, который должен устанавливаться договором и не может составлять менее 5 лет.

В течение гарантийного срока, который начинается с момента, когда построенный объект был принят участником долевого строительства по акту или другому документу, застройщик должен устранить все недостатки, выявленные и приобретенные строением в процессе его эксплуатации, если причиной этому были недобросовестные действия застройщика, его бездействие и т. д.

Если существенные недостатки в новостройке выявлены после подписания акта приема-передачи квартиры, то исходя из этого застройщик теоретически считается выполнившим все обязательства перед дольщиком по условиям договора, а дом считается переданным правообладателю без недостатков.

Меры воздействия на застройщика

В случае, когда коммуникации перестали функционировать после сдачи дома, или, к примеру, если застройщик сдал квартиру без газа,за это должна отвечать управляющая компания и поставщик услуг. Застройщик же несет ответственность по гарантии за все то, что он построил (создал), и к нему можно выдвигать требования по качеству коммуникаций и домостроения. Для этого необходимо подать заявление на устранение недостатков в квартире застройщику.

Фактически, в случае выявления недостатков или нарушения работы какой-либо из инженерных систем, несоблюдения качества материалов, выполнения услуг ненадлежащего качества, ответственность несет соответствующий субъект правоотношений: застройщик, управляющая компания или поставщик услуг.

Каждая из организаций отвечает за свой сегмент и несет бремя ответственности, касаемо исправления выявленных недостатков или нарушений. От этого, в свою очередь, будет зависеть кто именно должен компенсировать затраты дольщика.

К примеру, если существенные недостатки выявлены при составлении акта передача квартиры, за их исправление (устранение) отвечает застройщик, когда дом с недостатками введен в эксплуатацию — отвечает комиссия.

Самый эффективный способ повлиять на застройщика – суд. Однако, это долгая и не дешёвая процедура для дольщика. Поэтому можно подать жалобу в региональную инспекцию госстройнадзора и получить решение по проведенной проверке – это тоже достаточно действенная мера.

Если же будет выявлено, что обнаруженные недостатки существовали и на момент приема комиссией дома и ввода его в эксплуатацию, в этом случае дольщику прямая дорога в прокуратуру с заявлением о привлечении лиц, принявших дом с грубыми нарушениями к соответствующему виду ответственности.

Как действовать при выявлении нарушения

При выявлении существенных нарушений на момент принятия у застройщика квартиры после ввода дома в эксплуатацию, вместо подписания передаточного акта, необходимо составить акт несоответствия объекта долевого строительства требованиям, прописанным положениями п. 2 ст. 7 Закона 214 либо условиям договораи в нём указать выявленные недостатки. Застройщику вручить извещение об устранении нарушений при строительстве. Если недостатки были выявлены дольщикам уже в принятом объекте в пределах гарантийного срока, то следует составить, к примеру, претензию на некачественный монтаж пластиковых окон.

Если застройщик уклоняется от исполнения требований законодательства договорных или гарантийных обязательств, следует обратиться в надзорные органы с соответствующим заявлением. К таким органам относится прокуратура, государственная жилищная инспекция, инспекция Госстройнадзора или обратиться с требованием о восстановлении нарушенного права в суд.

Если срок устранения недостатков застройщикомнарушен, это наделяет дольщика правом заявить требования о выплате неустойки. Также необходимо определить является ли такой недостаток устранимым или его наличие будет делать жилое помещение непригодным для проживания.

В последнем случае дольщик может в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать от застройщика добровольно либо через суд возвратить уплаченные деньги в счёт создания объекта долевого строительства. А также уплатить проценты за пользование деньгами.

Читайте так же:  Информационное письмо о сокращении штата образец

Если дольщик отказывается от договора по вышеописанным основаниям, то неустойка не подлежит начислению. Однако, если дольщик является гражданином, то сумма заявленного требования о взыскании процентов удваивается.

Исходя из правил, прописанных положениями ст. 15 Закона о защите прав потребителей дольщик может потребовать взыскать с недобросовестного застройщика компенсацию за причиненный ему моральный вред.

Таким образом внимательный и скрупулезный подход к выявлению недостатков и приемке объектов долевого строительства дольщикам гарантирует возможность выявить существенные недостатки. В результате они смогут предъявить своевременно застройщику претензию или обратиться надзорные либо судебные органы для урегулирования конфликта или проблемы, обязать застройщика устранить недостатки либо потребовать с него неустойку, а то и вовсе в одностороннем порядке отказаться от договора.

Нельзя забывать, что несоблюдение процессуальных норм, сроков подачи жалоб, претензий и заявлений, нарушение правил составления иска, сбора и подачи доказательственной базы в суде может стать причиной вынесения решения не в пользу дольщика и лишить его права на последующий пересмотр дела.

Это сделает невозможным восстановление нарушенного права, а полученная компенсация далеко не будет соответствовать реально причиненному ущербу. Безошибочно, со стопроцентной гарантией соблюдения норм законодательства может сделать это только правоприменитель, обладающий практическим опытом в сфере регулирования споров в долевом строительстве.

Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

С 1 января 2017 года в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» появилась специальная неустойка, которую можно требовать с застройщика за просрочку устранения недостатков квартиры. Вот небольшая инструкция от сайта Paritet.guru о том, как эту неустойку считать.

Формула для расчета неустойки

= стоимость квартиры (расходов на устранение дефекта) * 0,01 * ____ дней

От какой суммы считать неустойку?

Все зависит от того, является ли данный конкретный недостаток основанием для признания квартиры непригодной для проживания.

Как определить период просрочки?

Для начала нужно определиться со сроком устранения недостатков квартиры. В п.2 ст.7 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что дольщик может требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Поcкольку в законе нет четкого и общеобязательного срока для устранения дефектов, вам нужно указать его по своему усмотрению в претензии. Напишите реальный, исполнимый срок. Если вы не знаете, как его определить, укажите 7-10-14 дней.

Однако есть нюанс. В п.6 той же самой статьи говорится о том, что застройщик обязан устранить выявленные недостатки в согласованный с дольщиком срок. В каком виде срок должен быть согласован, в законе не сказано. Если застройщик указывает вам такой срок в ответе на претензию, и впоследствии его не соблюдает, вы можете отталкиваться от указанного самим застройщиком срока при расчете неустойки. Если между вами и застройщиком подписано соглашение об устранении недостатков в течение конкретного срока, вы можете начислять неустойку после его окончания. Если застройщик вообще ничего не ответил на претензию, при расчете неустойки учитывайте указанный вами в претензии разумный срок.

Итог: период просрочки нужно считать в календарных днях со следующего дня после окончания того срока, когда застройщик должен был устранить дефект, по день фактического устранения недостатка (подписания акта об этом) / день вынесения решения суда. Считаются все дни подряд, и рабочие, и выходные, и праздники.

На какие законы ссылаться в претензии или иске по неустойке?

Пункт 8 статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и пункт 1 статьи 23 закона РФ «О защите прав потребителей». Учтите, что данная неустойка применяется только к квартирам, приобретенным для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.

Какой установлен срок устранения недостатков застройщиком по закону в 2020 году

Не всегда срок устранения недостатков застройщиком соответствует ожиданиям дольщика. Эта публикация поможет разобраться с нюансами действующего законодательства, правильными действиями на всех стадиях приемки объекта недвижимости. Представленная ниже информация пригодится для составления обоснованных претензий и качественной подготовки документов при обращении в судебные инстанции.

Какие сроки устанавливает закон и от какого момента их считать

Срок устранения недостатков застройщиком сформулирован по закону № 214 от 30 декабря 2004 г., как «разумный». Общее определение обосновано отсутствием точных знаний о сути реальных проблем. Понятно, что замена негодной ручки в дверях проще и дешевле по сравнению с заливкой новой бетонной стяжки. Подразумевается квалифицированное выявление дефектов с последующей подготовкой действительно обоснованной претензии.

Проще всего, когда точные сроки указаны в тексте договора купли продажи вместе со штрафным санкциями. В этом случае излишни подробные комментарии. При отсутствии взаимопонимания с застройщиком дольщик обращается с иском в суд.

Следует помнить, что закон «О защите прав потребителей» (ФЗ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. в новейшей редакции от 18 марта 2019 г.) устанавливает максимальный срок на исправление недостатков по любым услугам не более 45 дней.

Важно! Устранить или минимизировать проблему сроков устранения недостатков можно на стадии подготовки договора купли-продажи. Период устранения недостатков считается с даты передачи застройщику претензии.

Кроме срока устранения недостатков очень важно понимать, какой гарантийный срок установлен на работы. Он установлен общими нормами действующего законодательства. По упомянутому закону № 214 минимальная длительность гарантийных обязательств составляет:

  • 3 года — на водопровод, электроснабжение, другие инженерные системы;
  • 5 лет – на строительные конструкции.

Соответствующий срок рассчитывается «автоматически» с даты подписания акта приемки-передачи. Гарантия подразумевает, что обнаруженные в этот период недостатки – полностью ответственность застройщика.

Недостатки можно обнаружить сразу при приемке или позднее, если они были скрытыми.

Как правильно осмотреть квартиру при приемке

Предварительно уточняют уровень готовности, указанный в ДКП. В современных новостройках квартиры часто предлагаются без чистовой отделки. Владелец сам выполняет отделочные работы в соответствии с личными предпочтениями, либо поручает их специалистам.

Подробно ознакомиться с процедурой приемки можно с помощью тематических публикаций нашего сайта. Ниже приведены нюансы, на которые следует обратить особое внимание:

  • даже в «черновом» состоянии стены, потолки и пол должны быть ровными, без щелей на стыках;
  • оставленные технологические металлические штыри в монолитных конструкциях создают мостики холода и бурые пятна на видимых поверхностях;
  • чрезмерная влажность свидетельствует о плохой изоляции, недостаточной вентиляции;
  • в процессе приемки проверяют целостность пломб и записывают показания счетчиков;
  • кроме функционального состояния уточняют корректность монтажа радиаторов отопления.
Читайте так же:  Возмещение расходов по арендечто входит

Некоторые застройщики предлагают стандартный лист осмотра как приложение к акту приема-передачи. Рекомендуется составить собственный перечень позиций для обязательной пошаговой проверки.

При недостатке собственных знаний и навыков пользуются услугами профильных специалистов. Утечки тепла, например, проверяют с помощью специализированных приборов. Своевременное устранение существенных дефектов предотвратит проблемы, поможет оптимизировать эксплуатационные расходы.

Дольщик вправе отказаться подписывать акт приемки-передачи, если объект недвижимости не соответствует следующим критериям:

  • параметрам, указанным в договоре купли-продажи;
  • данным конструкторской документации;
  • действующим строительным, санитарным нормативам.

Последовательность действий в стандартной ситуации:

  • выявленные недостатки фиксируют в отдельном акте;
  • перечисляют несоответствия, вручают документ застройщику под роспись ответственного лица или отправляют письмом с обязательным уведомлением о вручении адресату;
  • оформляют письменное соглашение с застройщиком об устранении выявленных недостатков с указанием конкретного «разумного» срока (как правило, не более 2-3 месяцев);
  • после выполнения соответствующих обязательств подписывают акт приема-передачи, завершают сделку приобретения недвижимости.

Что делать, если недостатки обнаружили не сразу

Как только обнаружили недостаток – сразу подавайте претензию, в которой изложите все обстоятельства. Затягивать с претензиями не стоит. Установленные законом гарантийные сроки 3 (5) лет в некоторых ситуациях бесполезны. Недобросовестные коммерсанты оформляют каждый объект на новую компанию. После банкротства одноразового общества с ограниченной ответственностью компенсировать убытки не получится.

По этой причине, следует как можно раньше решать вопросы по устранению недостатков и неустойке. Достаточно сложно доказать свою правоту, если акт приема-передачи подписан без указания определенных замечаний. Законом исключены компенсации по следующим позициям:

  • естественный износ, который сопровождается ухудшением эстетических и технических параметров объекта недвижимости;
  • нарушение пользователями правил эксплуатации;
  • отсутствие должного ухода, регламентного обслуживания.

Не будут достаточным поводом для получения компенсации от застройщика неисправности, которые появились после дополнительных ремонтных работ, реконструкции.

Какие требования можно предъявить застройщику

Для решения рассматриваемой проблемы законом установлены следующие способы:

  • устранение недостатков застройщиком за собственный счет;
  • перечисление дольщику денежных средств за выполненные ремонтные работы;
  • пропорциональное предполагаемым затратам снижение цены по ДКП.

Далее перечисленные возможности рассмотрены подробно с учетом рассмотрения спора в судебных инстанциях.

В первом варианте привлекает удобство оформления соглашения, отсутствие лишних забот. Однако придется еще раз довериться компании, которая не выполняла свои обязательства. Следует подчеркнуть:

  • трудность контроля действий подрядчиков;
  • возможность нарушения сроков;
  • отсутствие личной проверки приобретаемых материалов.

При выполнении ремонта собственными силами отмеченные недостатки устранить не трудно. Работы можно сделать самостоятельно или с применением подряда. Однако в любом случае понадобится действительное устранение выявленных дефектов. Для подтверждения в суде затрат необходимо собрать:

  • кассовые чеки;
  • выписки с лицевого счета в банке;
  • письменные расписки;
  • договора с подрядчиками.

Если кроме ремонта выполняются иные работы, их оформляют отдельными соглашениями. Таким же образом рекомендуется организовать оплату.

В этом варианте предполагаются дополнительные преимущества:

  • к ремонту можно приступить после положительного решения суда;
  • не обязательно в действительности устранять все выявленные дефекты;
  • материальные затраты могут получиться меньше, чем экспертная оценка.

Как заставить застройщика устранить дефекты

В худшей ситуации, когда застройщик отказывается подписывать акт о выявленных неисправностях, необходимо зафиксировать проблемы официально. Для этого обращаются в специализированную экспертную компанию, которая имеет лицензию на проведение соответствующих работ. На совместный осмотр письменным уведомлением приглашают представителя застройщика.

Направляем претензию

Встречается мнение, что максимальный срок направления претензии застройщику ограничен гарантийными обязательствами (по закону или в соответствии с текстом ДКП). Это не совсем так. Гарантия предоставляет дольщику возможность не доказывать, что недостатки возникли по вине застройщика. Если гарантия закончилась, то претензию тоже можно направить, но вероятность ее удовлетворения заметно снижается.

В тексте нужно прописать конкретный перечень недостатков, которые нужно устранить. Если требуют неустойку, то при расчете берут 1% за каждый день:

  • от стоимости квартиры по ДКП за нарушения срока передачи;
  • от суммарных затрат на ремонт по устранению недостатков.

На нашем портале можно скачать образец и чистый бланк претензии.

Обращаемся в суд

Если застройщик добровольно не устраняет недостатки, остается обратиться в суд. В исковом заявлении пропишите те же требования, что и в претензии.

Кроме затрат на устранение недостатков в заявлении можно указать взыскания по нескольким позициям:

  • нарушение сроков передачи объекта недвижимости, устранения дефектов;
  • компенсацию морального вреда и 50% от общей суммы иска за отказ выполнять законные требования потребителя (ФЗ № 2 300-1, статья 13, п. 6);
  • возврат расходов на профессиональную экспертную оценку.

Если дольщик сам устраняет дефекты, предоставляются документы о выполненных работах, приобретенных материалах.

К сведению! Срок давности для подачи искового заявления – 3 года. Отсчитывать нужно с момента обнаружения недостатков.

Заключение

При выборе подходящего способа устранения недостатков и получения компенсации следует в комплексе оценить реальную ситуацию. Существенное значение имеет согласие застройщика решить проблемы полюбовно. Даже в таком случае необходимо оформлять все важные действия документально в соответствии с представленными выше инструкциями.

Если нельзя обойтись без судебных исков решение принимают после внимательного изучения важных деталей. Следует помнить, что желание получить большую компенсацию по срыву сроков передачи объекта недвижимости новому владельцу не всегда целесообразно. Необходимо учесть риск возможного разорения застройщика (случайного или намеренного). Аналогичным образом оценивают весомость длительных гарантийных обязательств.

Не забывайте ставить лайки, делать репосты. Собственные замечания и вопросы публикуйте в комментариях к статье. Если самостоятельно сложно принять правильное решение обращайтесь к дежурному юристу. Квалифицированная помощь повышает шансы на благоприятный исход при рассмотрении исковых заявлений.

Как обязать застройщика устранить недостатки
по договору долевого участия?

Видео (кликните для воспроизведения).

При первом осмотре квартиры в новостройке, необходимо иметь при себе договор, в котором указано что человек является участником долевого строительства.
Нельзя упускать из виду ни одной детали, необходимо проверить состояние: потолков, полов, стен, дверей и окон, заявленной в договоре внутренней отделки, а также сантехнического обеспечения. Недочеты лучше сразу фотографировать и выписывать в бланк ведомости дефектов.
Закон предусматривает право, по которому дольщик может не ставить своей подписи в акте приема-передачи, если состояние квартиры не отвечает требованиям проекта и указанным условиям.

Читайте так же:  Дарственная на квартиру между близкими налоги

Акт может оставаться неподписанным до момента:

  • ликвидации застройщиком всех дефектов;
  • возврата расходов на исправление недочетов;
  • совершения разумного снижения стоимости жилой площади.

Однако важно знать некоторые тонкости.

Сроки устранения нарушений и условия, при которых дольщик может отказать в подписании акта приема-передачи

В случае выявления дефектов в процессе осмотра квартиры, застройщик или его представитель, по требованию дольщика должен оформить акт несоответствия с указанием всех обнаруженных нарушений. Такой документ составляется в 2х экземплярах, один — выдается на руки дольщику, второй, соответственно остается у застройщика.

Когда акт несоответствия составлен и подписан, можно договориться с фирмой-застройщиком в письменной форме (соглашение или претензия об устранении нарушений), о возможности устранения недочетов, за счет застройщика, до установленного срока. В законе не прописан такой срок, поэтому дольщик вправе сам его определить и указать в претензии. Но существует исключение, по условиям которого застройщик может согласовывать с дольщиком время на ликвидацию недочетов, к примеру срок может быть зафиксирован при составлении договора о долевом участии.

Нельзя допускать подачи претензии без уточнения конкретного срока исправления дефектов. Дольщик обращается в суд, в том случае если:

  • от застройщика поступил отказ в ликвидации нарушений в указанные сроки;
  • дефекты ликвидированы не были, не смотря на согласие сторон;
  • застройщик частично устранил недочеты.

Как поступить если застройщик отказывается составлять акт несоответствия и настаивает на подписании акта приема-передачи?

Если у участника долевого строительства отсутствует подписанный застройщиком акт несоответствия, необходимо организовать независимую строительно-техническую экспертизу. Дольщик проводит экспертизу на свои средства, но присутствие застройщика при этом необходимо. В заключение экспертизы, комиссия заносит все обнаруженные недочеты и рассчитывается стоимость их устранения.

При подтверждении экспертизой наличия дефектов, застройщик по закону обязан возместить на нее расходы. После того как эксперты вынесут заключение, дольщиком может быть принята квартира, однако акт приема-передачи подписывать нужно с указанием обнаруженных недостатков.

Подписанный акт, дает возможность зарегистрировать квартиру как право собственности и выстроить алгоритм последующих действий.

1. Устранение недостатков застройщиком.
Это не лучший вариант, так как в этом случае, дольщик вынужден на неопределенно долгое время находиться в не доведенной до ума квартире. Даже положительное судебное решение, может оказаться нереальным и сложным для застройщика.

Если несмотря на отрицательные стороны данного способа, выбор останавливается все же. То стоит учесть, что, составив претензию, проведя экспертизу и подписав акт, дольщик имеет право подать иск в суд и заявить о требовании от застройщика:

  • устранить дефекты;
  • выплаты неустойки за нарушенные сроки устранения;
  • выплаты неустойки за нарушенные сроки передачи объекта;
  • выплаты расходов на услуги независимых экспертов;
  • выплаты компенсации за моральный ущерб;
  • взыскание штрафа, согласно закона, защищающего права потребителей.

2. Вариант соразмерного снижения стоимости жилой площади.

Данный метод имеет следующие положительные аспекты:

  • компенсацию можно получить до устранения недочетов, другими словами дольщик имеет право начать ремонт уже после экспертизы и получения денег от застройщика и проведения э;
  • есть возможность сэкономить деньги, выбрав более бюджетный вариант ремонта.

Алгоритм действий при использовании такого метода:

  1. подача повторной претензии с новыми условиями о снижении цены квартиры, в соответствии с экспертным заключением, копию которой необходимо подколоть к претензии, и компенсацией расходов на проведение экспертизы в течении 10 дней;
  2. подать акт в суд, о денежном взыскании в виде уменьшения стоимости и компенсации за моральный и материальный вред.
  3. Компенсация затрат дольщика на ликвидацию дефектов квартиры.

Для реализации данного способа, необходимо фактическая ликвидация недочетов за свой счет. При этом очень важно сохранять товарные чеки на закупку строительных материалов, заключить договор подряда (в случае если ремонт делает специальная бригада), составить смету проделанных работ и иные подтверждающие документы.
Дальнейшие действия аналогичны алгоритму предыдущего метода. Наш юрист по долевому строительству защитит ваши права в споре с застройщиком.

Возможно вам будет интересно:

[2]

Записаться на консультацию

Срок устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры

Многие владельцы квартир, предвкушающие новоселье, сталкиваются с неприятными сюрпризами. Радость могут омрачать обнаруженные недочеты — при этом срок их устранения не всегда соответствует ожиданиям. Что делать в этом случае, как подготовить документы и составить обоснованную претензию к застройщику? Попробуем разобраться со всеми нюансами.

Какие сроки установлены законом

Законодательство предусмотрело право дольщика требовать компенсацию за найденные недостатки. Однако по закону № 214 запрос удовлетворяется в «разумные сроки». Растяжимость понятия связана со сложностью определения сути конкретных проблем. Очевидно, что заменить бетонную стяжку или устранить серьезный недостаток сложнее, чем поменять некачественную фурнитуру. Пользуясь такой законодательной недоработкой, застройщики затягивают устранение дефектов на неопределенный срок. Поэтому дату проведения работ необходимо зафиксировать документально.

В 214-ФЗ есть положение, которое не допустит бесконечного откладывания обязательств со стороны застройщика. Согласно закону «О защите прав потребителей», максимальный срок на устранение проблем не превышает 45 дней. Однако, как показывает практика, строительные компании не хотят рисковать репутацией и исправляют недостатки добровольно. Дольщик может рассчитывать на быстрое устранение дефектов или материальную компенсацию.

Очень просто решается ситуация, если в тексте купли-продажи обозначены точные сроки с прописанными штрафными санкциями. В этом случае разговоры излишни: если достичь взаимопонимания с застройщиков не удается, дольщик обращается с иском в суд для решения проблемы.

Гарантийные обязательства

Кроме даты устранения недостатков, очень важно понимать, какой гарантийный срок установлен на работы. По закону, выделяется:

  • 3 года — на водопровод, электроснабжение, другие инженерные системы;
  • 5 лет — на строительные конструкции.

Срок отсчитывается с даты подписания акта приема-передачи в автоматическом режиме. Этот документ подтверждает вину застройщика, обязывая его устранить найденные недочеты.

Но не все проблемы могут быть обнаружены при приеме жилплощади. Есть другая категория, которую сложно выявить при приемке квартиры, — сроки устранения недостатков в этом случае обсуждаются напрямую с застройщиком. Например, это протечка крыши, негерметичность окон и другие скрытые дефекты.

На что обращать внимание

Уровень готовности жилья предварительно уточняют в ДКП. Чаще всего квартиры в новостройках сдаются без чистовой отделки. Покупатель выполняет ее самостоятельно или поручает бригаде мастеров. На этом моменте можно внимательно осмотреть все помещения и оценить состояние квартиры. Выявить недостатки, не скрытые под декоративной отделкой, будет намного легче.

Читайте так же:  Долго ли будут давать коробку собянина

На что обращать внимание:

  1. Правильная геометрия. Стены, потолки и пол должны быть ровными, без зазоров и щелей на стыках.
  2. Отсутствие чрезмерной влажности — поверхности должны быть чистыми, без плесени.
  3. Установленные на счетчиках пломбы.
  4. Грамотный монтаж систем отопления и других коммуникаций.

Обязательно используйте стандартный лист осмотра. Его можно подготовить самостоятельно или с помощью профильных специалистов. Вместе с тем важно понимать: для проверки тепловых приборов одним осмотром не обойтись, их работоспособность оценивают с помощью специального оборудования.

По итогам осмотра покупатель имеет право отказать застройщику в подписании акта приема, если в его ходе выявлены серьезные недочеты и объект не соответствует сопутствующей документации:

  • жилье не отвечает техническим характеристикам, указанным в договоре;
  • состояние квартиры противоречит строительным и санитарным нормам;
  • наблюдается несоответствие конструкторской документации действительности.

Дальнейший порядок действий выглядит так:

  • Сделайте фотографии найденных недостатков зафиксируйте их в отдельном акте.
  • Документ передайте застройщику под роспись ответственного лица.
  • Составьте письменное соглашение с застройщиком. На этом этапе устанавливают сроки исправления недостатков (не более 2–3 месяцев).

Как только ответственная сторона выполнит обязательства, подпишите акт приема-передачи. На этом этапе сделка по приобретению недвижимости считается завершенной. В отдельных случаях можно договориться с застройщиком о материальной компенсации за допущенные ошибки.

Не найденные вовремя недостатки

Если недостатки были найдены уже после оформления сделки, действовать надо быстро. К сожалению, есть категория недобросовестных застройщиков, которые на время строительства каждого объекта оформляют новое ООО. После банкротства юрлица, с которым вы подписывали договор, требовать компенсацию бесполезно. В эту же категорию попадают фирмы, которые просто игнорируют претензии или затягивают сроки устранений просто до неприличия.

Как только недостаток найден, подайте претензию с подробным изложением обстоятельства. Отказ в выдаче компенсации может быть обоснован законодательством в следующих случаях:

  1. Владелец квартиры не ухаживал должным образом за объектом, нарушал правила эксплуатации, прописанные в регламенте.
  2. Ухудшение эстетических и технических параметров наступило вследствие естественного износа.
  3. Дефекты появились после проведенных самим владельцем ремонтных работ.

Требования к застройщику

Зафиксировав и обосновав претензии, новосел может рассчитывать на несколько вариантов решения проблемы:

  • Первый вариант — устранение недостатков за счет застройщика. В этом случае ответственная фирма берет на себя обязательства провести ремонт без привлечения средств владельца жилья.
  • Второй вариант — выдача владельцу суммы, равной стоимости ремонта.
  • Третий вариант — снижение стоимости жилья согласно оценке исправления недостатков.

Первый вариант особенно выгоден покупателю, ведь проводимые своими силами ремонтные работы не всегда дают ожидаемый результат. Для устранения дефектов придется привлекать наемных работников, а это — лишние расходы, риски нарушения установленных сроков, использования некачественных материалов и недобросовестности исполнителей.

В тех случаях, когда, кроме ремонта, были выполнены другие работы, они также фиксируются в документации. Сохраняйте все чеки. Подтверждающие бумаги понадобятся при обращении в суд.

  • договор с подрядчиком;
  • письменные расписки;
  • выписки с лицевого счета;
  • чеки и другие документы.

Если вы намерены обращаться в суд за компенсацией, ни в коем случае не начинайте самостоятельные ремонтные работы до вынесения решения. В противном случае в компенсации вам откажут или выплата будет меньше.

Как обязать застройщика

Услуги экспертной компании понадобятся, если застройщик отказывается подписать акт с зафиксированными в нем проблемами. В этом случае эксперты зафиксируют все обнаруженные недостатки, в том числе скрытые. Они проверят качество отделки квартиры, составят лист осмотра и помогут привлечь к ответственности недобросовестного исполнителя.

Во время действия гарантии есть шанс не доказывать то, что недостатки возникли по вине застройщика. Но если гарантийный срок вышел, ситуация несколько меняется. Отправлять претензию можно, но шанс получить компенсацию в полном объеме значительно снижается.

В сопроводительной бумаге указывается конкретный перечень недостатков. Если владелец рассчитывает на получение неустойки, она берется за каждый день в размере 1% от стоимости жилья или суммарных затрат на ремонт.

Судебное разбирательство

Если застройщик не собирается устранять недостатки добровольно, пострадавшей стороне остается обратиться в суд. Как и в случае составления претензии, в исковом заявлении прописываются все найденные проблемы. В этот список можно включать и другие взыскания:

  • компенсация морального вреда;
  • нарушение сроков сдачи объекта;
  • нарушение сроков устранения дефектов;
  • расходы на экспертную оценку;
  • расходы на ремонтные работы, сделанные своими силами.

Перед заполнением документации стоит проконсультироваться с профессиональными конторами, которые помогут правильно составить исковое заявление и определить сумму выплат по каждому из пунктов.

Заключение

Для возмещения убытков важно комплексно оценить ситуацию. Помните: даже через суд получить выплату можно не всегда — есть риск намеренного или ненамеренного банкротства строительной организации. Попробуйте решить проблему мирным путем, но если застройщик не готов идти навстречу, привлекайте экспертов.

Сроки устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры

Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца. Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию. Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире. Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?

Сроки, установленные законом, и порядок их расчета

Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.

Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию. В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.

Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.

Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:

  • три года — на инженерные коммуникации;
  • пять лет — на монтажные работы.
Читайте так же:  Госпрограмма для молодежи в деревне

Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.

Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.

[3]

Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья

Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.

Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки). Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.

Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.

Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.

Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:

  • параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
  • разнятся фактические показатели и данные проекта;
  • нарушены действующие строительные или санитарные нормы.

Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:

  • выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
  • документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
  • оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
  • после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.

Дефекты, обнаруженные со временем

При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.

Компания-застройщик откажет в компенсации:

  • при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
  • если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
  • отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.

Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.

Учитывайте, что некоторые недобросовестные застройщики сразу после сдачи объекта закрывают предприятие, объявляя его банкротом, и открывают новое. После того, как «одноразовое» общество станет банкротом, компенсация убытков будет невозможна.

Какие требования можно предъявить застройщику

Федеральный закон № 214 дает дольщику право самостоятельного выбора требований от строительного предприятия:

  • исправление недостатков за счет застройщика;
  • уменьшение цены квартиры, указанной в договоре, на стоимость ущерба;
  • возмещение расходов для устранения недостатков, которые понес дольщик.

Как уже оговаривалось, разумные сроки — неточное понятие, поэтому окончательная дата должна быть сразу указана после обнаружения неисправности и закреплена в документах. С учетом особенностей неисправности определяются максимальные временные ограничения — в среднем, они составляют два месяца. Даже при отсутствии письменных документов временные ограничения, согласно закону, не могут превышать полутора месяцев.

Если за этот со стороны компании-застройщика никаких действий не предпринято, дольщик имеет право на судебные разбирательства. Ежедневная просрочка обходится застройщику неустойкой в размере 1% от стоимости жилья. Следует, однако, учитывать: хотя эта сумма и обозначена в федеральном законе, суд может ее уменьшить, признав завышенной.

Обязательства застройщика по устранению: как заставить

Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.

Направляем претензию

Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.

Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:

  • от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
  • от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.

Претензия может быть написана от руки или на бланке, выданном застройщиком.

Судебный иск

Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.

Взыскание обозначается по следующим позициям:

  • нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
  • компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
  • возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.

Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.

У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.

Видео (кликните для воспроизведения).

Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.

Источники


  1. Нешатаева, Т.Н. Иностранные предприниматели в России – судебно-арбитражная практика / Т.Н. Нешатаева. — М.: Дело, 2013. — 216 c.

  2. Кудинов, О.А. Обязательства вследствие причинения вреда и неосновательного обогащения: Юридический комментарий / О.А. Кудинов. — М.: Городец, 2015. — 128 c.

  3. Беляева, О. М. Теория государства и права в схемах и определениях / О.М. Беляева. — М.: Феникс, 2012. — 320 c.
  4. Бикеев, А. А. Трудоправовая деятельность в организации. Учебное пособие / А.А. Бикеев, М.В. Васильев, Л.С. Кириллова. — М.: Статут, 2015. — 144 c.
Если застройщик медленно исправляет недостатки
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here