Вправе ли арендатор требовать раскрфыть эксплуатационныерасхорды

Особенности решения вопросов по теме: "Вправе ли арендатор требовать раскрфыть эксплуатационныерасхорды". Здесь вы найдете полное описание темы и советы профессионалов. Если у вас имеются нюансы на счет которых нужна консультация, то обращайтесь к дежурному сотруднику.

Содержание

  • Энциклопедия решений. Содержание арендованного имущества

    Содержание арендованного имущества

    В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Имущество предоставляется в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

    Содержание арендованного имущества осуществляется сторонами договора аренды в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ, которая возлагает на арендодателя обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а на арендатора — обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

    Таким образом, по общему правилу единственной обязанностью арендодателя по содержанию объекта аренды является необходимость производить в предусмотренные договором либо в разумные сроки его капитальный ремонт. Все прочие обязанности, связанные с содержанием арендованного имущества, закон возлагает на арендатора. Однако в договоре аренды соответствующие обязанности сторон могут быть распределены и иным образом.

    Значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ понятия «расходы на содержание имущества», а также конкретный перечень таких расходов действующим законодательством не определены. К расходам на содержание арендованного имущества на практике относятся коммунальные платежи (т. е. оплата услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению), расходы на уборку, техническое обслуживание и иные эксплуатационные расходы.

    Помимо ремонта в процессе аренды имущества арендатор может произвести его улучшение (ст. 623 ГК РФ). Такие улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые.

    Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

    Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

    Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

    Информационный блок » Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки » — это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным темам в сфере гражданского права

    Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства

    Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности

    Материал приводится по состоянию на октябрь 2019 г.

    См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки

    При подготовке Информационного блока «Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки» использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, П. Ериным, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.

    Вправе ли арендатор требовать раскрфыть эксплуатационныерасхорды

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения. Дата окончания срока аренды нежилого помещения — 31.01.2015. По ранее действовавшему между сторонами договору на оказание коммунально-эксплуатационных услуг арендатор возмещал арендодателю его затраты на коммунальные услуги, предоставляемые ресурсоснабжающими организациями на основании договоров, заключенных с арендодателем.
    В связи с заключением указанного договора аренды и обязанности арендатора содержать полученные по акту приема-передачи помещения между арендодателем и арендатором был заключен договор на оказание коммунально-эксплуатационных услуг сроком до 31.01.2015. Поскольку арендатор продолжал пользоваться помещением после истечения срока, установленного договором аренды, и возражений со стороны арендодателя не было, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
    Учитывая, что договор на предоставление коммунальных услуг соглашением сторон не пролонгирован и услуги не входят в арендную плату, может ли арендодатель требовать плату за коммунально-эксплуатационные услуги за период с февраля 2015 года по настоящее время и как это должно быть оформлено? Что будет являться основанием для выставления счета?

    © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

    [2]

    Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

    ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

    8-800-200-88-88
    (бесплатный междугородный звонок)

    Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

    Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

    Если вы заметили опечатку в тексте,
    выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

    Вправе ли арендатор требовать раскрфыть эксплуатационныерасхорды

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Автономное учреждение заключило долгосрочные договоры аренды нежилых помещений для размещения своих офисов. По договорам ежемесячно уплачивается арендная плата. В договорах отсутствует условие об обязанности арендатора возмещать арендодателю стоимость коммунальных услуг, равно как и отсутствует условие об обязанности арендодателя обеспечивать переданное в аренду помещение коммунальными услугами.
    Вправе ли при данных обстоятельствах арендодатель требовать с учреждения возмещения расходов по оплате коммунальных услуг? Обязано ли учреждение оплачивать стоимость коммунальных услуг?

    Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
    Поскольку договором аренды не предусмотрено иное, арендатор обязан возмещать арендодателю затраты на оплату коммунальных услуг в части, относящейся к арендуемому помещению. Сумма таких затрат может быть истребована с арендатора как его неосновательное обогащение.

    Читайте так же:  Глазов донорские перечислили или нет

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    Ерин Павел

    Ответ прошел контроль качества

    21 ноября 2018 г.

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

    Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

    ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

    8-800-200-88-88
    (бесплатный междугородный звонок)

    Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

    Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

    Если вы заметили опечатку в тексте,
    выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

    Вопрос: Организация арендует офисные и складские помещения, в которых расположено оборудование (электропогрузчики, промышленные холодильники и т.п.). Договор энергоснабжения заключен между Арендатором и энергоснабждающей организацией. Арендодатель требует от Арендатора подписать Акт разграничения ремонтно-эксплуатационной ответственности электроустановок (между Арендодателем и Арендатором), а также назначить лицо, ответственное за электрохозяйство. Правомерны ли данные требования? («эж-ЮРИСТ», N 3, январь 2007 г.)

    Организация арендует офисные и складские помещения, в которых расположено оборудование (электропогрузчики, промышленные холодильники и т.п.). Договор энергоснабжения заключен между Арендатором и энергоснабждающей организацией. Арендодатель требует от Арендатора подписать Акт разграничения ремонтно-эксплуатационной ответственности электроустановок (между Арендодателем и Арендатором), а также назначить лицо, ответственное за электрохозяйство. Правомерны ли данные требования?

    Поставленный вопрос целесообразно разделить на два самостоятельных вопроса: во-первых, о правомерности требований Арендодателя по заключению с Арендатором Акта разграничения и, во-вторых, о наличии у Арендатора обязанности назначить лицо, ответственное за электрохозяйство.

    В отношении Акта разграничения ремонтно-эксплуатационной ответственности электроустановок следует отметить, что в действующем законодательстве и подзаконных актах данный документ не упоминается.

    В то же время в п. 1.8.1 Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей (утв. Приказом Минэнерго России от 13.01.2003 N 6; далее — Правила) предусмотрено составление Акта разграничения сетей по имущественной (балансовой) принадлежности и эксплуатационной ответственности между энергоснабжающей организацией и потребителем.

    При этом понятие «электрическая сеть» определено в преамбуле Правил следующим образом: «Совокупность электроустановок для передачи и распределения электрической энергии, состоящая из подстанций, распределительных устройств, токопроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, работающих на определенной территории».

    Как следует из вопроса, Арендодатель, во-первых, не имеет статуса энергоснабжающей организации, а во-вторых, собственником и балансодержателем расположенных в офисных и складских помещениях электрических сетей является Арендодатель.

    В связи с этим заключение между Арендатором и Арендодателем Акта разграничения сетей по имущественной (балансовой) принадлежности и эксплуатационной ответственности представляется некорректным.

    Попутно следует отметить: тот факт, что Арендатор-Потребитель электроэнергии должен заключать Акт не с Арендодателем, а с энергоснабжающей организацией, находит свое подтверждение в арбитражно-судебной практике (см., например, Постановление ФАС УО от 17.04.2006 N Ф09-2732/06-С5).

    В отношении второго вопроса отметим, что упомянутыми выше Правилами (п. 1.2.3) установлена обязанность руководителя организации-потребителя назначить «ответственного за электрохозяйство организации и его заместителя», при этом они должны быть назначены «из числа руководителей и специалистов Потребителя».

    В то же время из данного правила установлен ряд исключений (полностью либо частично). Учитывая, что из содержащейся в поставленном вопросе информации невозможно сделать однозначный вывод о том, распространяются ли какие-либо из этих исключений на Арендатора, целесообразно перечислить все эти исключения.

    Во-первых, в п. 1.1.2 Правил указано, что они «распространяются на организации. владельцев электроустановок напряжением выше 1000 В».

    Во-вторых, в силу п. 1.2.4 Правил у Потребителей, не занимающихся производственной деятельностью, электрохозяйство которых включает в себя только вводное (вводно-распределительное) устройство, осветительные установки, переносное электрооборудование номинальным напряжением не выше 380 В, ответственный за электрохозяйство может не назначаться. В то же время Правилами установлено, что в такой ситуации руководитель Потребителя ответственность за безопасную эксплуатацию электроустановок может возложить на себя по письменному согласованию с местным органом госэнергонадзора путем оформления соответствующего заявления-обязательства без проверки знаний.

    В развитие этой нормы Правил определение круга организаций, не занимающихся производственной деятельностью, дано в Письме Минэнерго РФ от 24.02.2004 N 32-01-05. В нем указано, что к услугам, подпадающим под определение «производственная деятельность», относятся услуги производственного характера, выполняемые с применением средств труда, в процессе выполнения которых не создается новая продукция, но изменяется качество уже имеющейся, созданной продукции (классификация видов услуг приведена в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности, утв. Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст).

    В-третьих, в абз. 3 п. 1.2.3 Правил предусматривает, что «у Потребителей, установленная мощность электроустановок которых не превышает 10 кВА, работник, замещающий ответственного за электрохозяйство, может не назначаться».

    Таким образом, в случае, когда ни одно из указанных выше исключений из общего правила п. 1.2.3 Правил к Арендатору не применимо, у него существует обязанность назначить из числа своих работников лицо, ответственное за электрохозяйство организации и его заместителя.

    Неисполнение этого требования может повлечь применение к Арендатору административной ответственности, установленной ст. 9.11 КоАП РФ, которая предусматривает наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 1000 до 2000 руб.; на юридических лиц — от 10 000 до 20 000 руб. или административное приостановление деятельности юридического лица на срок до девяноста суток.

    руководитель юридического отдела «эж-ЮРИСТ»

    19 января 2007 г.

    «эж-ЮРИСТ», N 3, январь 2007 г.

    Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

    Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

    Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

    Читайте так же:  Как вернутьпостановление о взыскании после исполнения

    Издание: Российская правовая газета «эж-ЮРИСТ»

    Учредитель: ЗАО ИД «Экономическая газета»

    41019 — для индивидуальных подписчиков

    41020 — для предприятий и организаций

    Адрес редакции: 127994, ГСП-4, г. Москва, Бумажный проезд, д. 14

    Телефоны редакции: (499) 156-76-56, (499) 152-63-41

    Телефоны/факс: (499) 156-76-56, (499) 152-63-41

    [3]

    Вправе ли арендатор требовать раскрфыть эксплуатационныерасхорды

    Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

    В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

    Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

    Имеет ли право арендодатель включать в арендную плату расходы арендатора на коммунальные услуги (электро- и теплоэнергию, водоснабжение), плату за услуги связи, за техническое обслуживание пожарной сигнализации без соответствующих лицензий и согласований с ресурсоснабжающими организациями, а также расходы на оплату санитарно-эпидемиологических мероприятий в отношении арендованного имущества (все платежи включены в состав арендной платы в фиксированном размере, о чем указано в договоре аренды)?

    По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
    Обеспечение арендодателем сдаваемых в аренду помещений электроэнергией, теплом, водоснабжением, связью, техническим обслуживанием пожарной сигнализации, санитарно-эпидемиологическими мероприятиями не может рассматриваться как сделки, направленные на оказание услуг, не требует лицензирования и согласования с ресурсоснабжающими организациями. Включение в арендную плату стоимости данных услуг не противоречит законодательству.

    Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
    — Энциклопедия решений. Постоянная и переменная части арендной платы;
    — Энциклопедия решений. Агентский договор на оплату коммунальных услуг.

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    Данилова Наталья

    Контроль качества ответа:
    Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    Золотых Максим

    27 сентября 2019 г.

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

    Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

    Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
    информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

    ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

    8-800-200-88-88
    (бесплатный междугородный звонок)

    Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

    Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

    Если вы заметили опечатку в тексте,
    выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

    Арендаторы компенсируют арендодателю расходы на эксплуатацию электросетей. Может ли последний включить в расходы оплату труда электриков либо только стоимость материалов? Можно ли установить твердую сумму?

    В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды. При этом законодательством не определено значение использованного в п. 2 ст. 616 ГК РФ термина «расходы на содержание имущества». Прямое указание на то, что в такие расходы включается и оплата коммунальных услуг, в законодательстве также отсутствует.

    Однако в большинстве случаев арбитражные суды рассматривают оплату коммунальных услуг именно как расходы арендатора на содержание имущества (включая в них и затраты на эксплуатационное обслуживание). См., например, определение ВАС РФ от 14.03.2008 № 3270/08, постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 № А05-3280/2006, ФАС Уральского округа от 12.09.2007 № Ф09-10517/06-С6, ФАС Центрального округа от 28.03.2007 № А36-1394/2006, Восемнадцатого ААС от 02.07.2009 № 18АП-3203/2009. При этом в зависимости от конкретных обстоятельств этот вопрос может решаться иначе (постановления ФАС Центрального округа от 01.12.2003 № А35-3743/03-С13, ФАС Северо-Западного округа от 11.02.2004 № А21-6905/03-С2).

    Учитывая отсутствие четкого законодательного регулирования порядка возмещения расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг, фактически потребляемых арендатором, целесообразно урегулировать данный вопрос соглашением между сторонами договора аренды. При этом если стоимость собственно коммунальных услуг легко устанавливается исходя из счетов, выставляемых ресурсоснабжающими организациями, то расходы по эксплуатации электросетей носят менее очевидный характер. Отметим, что сама по себе правомерность включения указанных затрат в расходы на содержание имущества (и обеспечение собственной деятельности арендатора) сомнений не вызывает. В них, помимо стоимости материалов и оборудования, могут включаться также расходы на оплату труда электриков (исходя из реальных трудозатрат на обслуживание соответствующих сетей (их части)).

    Оптимальным вариантом в такой ситуации представляется включение этих расходов в договор (дополнительное соглашение к нему) в виде твердой суммы – это исключит в дальнейшем необходимость согласовывать (и обосновывать) величину данного параметра ежемесячно. Вместе с тем, если стороны не согласовали величину расходов по эксплуатации электросетей в твердой сумме (или хотя бы порядок ее расчета), само по себе это не препятствует арендодателю ежемесячно выставлять арендатору некую сумму в погашение указанных расходов. Однако последний, в свою очередь, вправе требовать, чтобы арендодатель обосновал данную сумму, представив соответствующий расчет. В итоге подобная неопределенность может привести и к судебному спору (в этом случае арендодателю уже не избежать необходимости документально обосновывать выставляемые арендатору расходы на эксплуатацию электросетей).

    На практике наиболее распространенным способом решения вопроса о порядке возмещения арендатором расходов арендодателя, связанных с обеспечением помещения необходимыми коммунальными услугами, является определение в составе арендной платы ее «переменной части», равной сумме указанных расходов. Правомерность такого способа подтверждена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 № 6219/08 и от 25.02.2009 № 12664/08.

    При компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг, не являющейся частью арендной платы, отдельным платежом (на основании отдельного счета арендодателя) стороны договора обычно фиксируют такой порядок в качестве условия договора аренды (см., например, постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08, ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 № А52-353/2006/2 и от 16.10.2008 № А66-6068/2007, ФАС Центрального округа от 17.05.2005 № А36-213/6-04).

    Учет коммунально-эксплуатационных расходов у арендодателя и арендатора

    «Финансовые и бухгалтерские консультации», 2008, N 8

    Основная часть вопросов, связанных с учетом коммунально-эксплуатационных расходов, касается порядка налоговых вычетов по НДС. Рассмотрим, может ли арендатор применить вычет при возмещении эксплуатационно-коммунальных расходов.

    В ст. ст. 171 и 172 Налогового кодекса РФ указаны условия применения вычета налога, но положения этих статей не содержат специальных правил о применении вычета при возмещении расходов. Согласно названным нормам одним из условий вычета является наличие счета-фактуры.

    Читайте так же:  Где узнать отчисления в налоговую

    По вопросу правомерности применения вычета арендатором существует две точки зрения. Первая: арендатор не может предъявить к вычету налог, потому как арендодатель не вправе выставить арендатору счет-фактуру. Эта позиция отражается, в частности, в Письмах Минфина России от 3 марта 2006 г. N 03-04-15/52, от 6 сентября 2005 г. N 07-05-06/234, ФНС России от 23 апреля 2007 г. N ШТ-6-03/[email protected]

    Вторая: арендатор вправе применить вычет. В этом случае арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру от энергоснабжающей организации. Эта точка зрения подтверждается судебным решением. В Постановлении от 24, 25 сентября 2007 г. по делу N КА-А40/9813-07 ФАС Московского округа подтвердил, что арендатор, который оплачивает стоимость электроэнергии арендодателю, вправе применить вычет на основании счетов-фактур, выставленных ему арендодателем .

    Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 10 декабря 2007 г. по делу N А28-4636/2007-149/23, ФАС Московского округа от 26 сентября, 1 октября 2007 г. по делу N КА-А41/10014-07.

    В Постановлении от 18 октября 2007 г. по делу N А19-3286/07-30-Ф02-7751/07 ФАС Восточно-Сибирского округа указал, что арендатор правомерно применил вычет по перевыставленным счетам-фактурам, так как арендодатель получил согласие энергоснабжающей организации на передачу электроэнергии арендатору как субабоненту.

    Теперь рассмотрим, может ли арендодатель применить вычет сумм НДС по коммунальным услугам, потребленным арендатором. По этому вопросу также существует две точки зрения.

    Первая: арендодатель не может принять к вычету НДС по услугам, потребленным арендатором (Письмо Минфина России от 3 марта 2006 г. N 03-04-15/52). В этом Письме разъясняется, что у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по электроэнергии, которые предъявила ему энергоснабжающая организация в части электроэнергии, потребленной арендатором.

    Вторая: арендодатель вправе применить вычет по НДС, предъявленному коммунальными службами, в том числе в части потребленных арендатором услуг. При этом арендодатель должен включить в налоговую базу по НДС суммы, полученные от арендатора в качестве компенсации стоимости коммунальных услуг (Письмо УФНС России по Московской области от 3 февраля 2005 г. N 21-27/28632).

    Таким образом, можно заключить, что при аренде недвижимости для арендатора возможны три варианта оплаты коммунальных услуг:

    • арендатор самостоятельно заключает договоры с поставщиками услуг;
    • стоимость услуг включается в арендную плату;
    • стоимость услуг возмещается арендатором арендодателю сверх арендной платы.

    Первые два варианта никаких подводных камней не содержат. При наличии должным образом оформленных счетов-фактур арендатор имеет право на вычет «входного» НДС. Третий же вариант для арендаторов очень не выгоден.

    Рассмотрим подробнее упомянутое ранее Письмо Минфина России N 03-04-15/52. В нем, в частности, указано, что у арендатора нет права на вычет НДС, уплаченного арендодателю в составе суммы компенсации стоимости потребленной арендатором электроэнергии. Обоснование данной позиции следующее.

    Для арендодателя, не являющегося энергоснабжающей организацией, операции по поставке (отпуску) электроэнергии, совершаемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров и, как следствие, объектом обложения НДС. Поэтому арендодатель не имеет права выставлять арендатору счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором. И далее следует вывод: «Учитывая, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и поэтому не имеет счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, права на вычет налога на добавленную стоимость, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора не возникает».

    После появления этого Письма у налогоплательщиков-арендаторов начались проблемы с получением вычетов. Налоговые органы на местах, руководствуясь этим Письмом, перестали принимать к вычету суммы НДС на основании счетов-фактур на стоимость коммунальных услуг, выставленных арендодателями.

    Позднее Минфин России еще раз подтвердил свою позицию, выпустив новое Письмо (от 24 марта 2007 г. N 03-07-15/39), в котором содержатся аналогичные выводы в отношении сумм НДС по коммунальным услугам, услугам связи, услугам по уборке и охране помещений, стоимость которых возмещается арендатором арендодателю сверх арендной платы.

    Таким образом, на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет налога в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы, поскольку Федеральная налоговая служба довела позицию Минфина России до всех нижестоящих налоговых органов «для сведения и использования в работе» (Письмо ФНС России от 23 апреля 2007 г. N ШТ-6-03/[email protected]).

    Чтобы избежать спора с налоговыми органами, организации могут выбрать один из следующих вариантов.

    Если ни первый, ни второй варианты не проходят, то допускается использовать конструкцию агентского договора. Можно помимо договора аренды составить отдельный агентский договор на оплату коммунальных услуг. А можно условие, подразумевающее существование между сторонами аренды отношений по агентскому договору, включить непосредственно в договор аренды.

    В данном случае арендодатель выступает в роли посредника между специализированной организацией и арендатором. А это дает арендодателю формальное право «перевыставлять» арендатору счета-фактуры, полученные от продавцов коммунальных услуг, а арендатору — ставить к вычету суммы НДС, указанные в таких счетах-фактурах.

    Следует иметь в виду, что посреднический договор является возмездным, поэтому сторонам необходимо предусмотреть выплату вознаграждения за выполнение арендодателем функций посредника. Кроме того, такой договор не гарантирует отсутствие претензий со стороны налоговых органов.

    В бухгалтерском учете стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг не признается расходом арендодателя (п. 2 ПБУ 10/99 ), а сумма полученного от арендатора возмещения затрат по оплате коммунальных услуг — его доходом (п. 2 ПБУ 9/99 ).

    Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 утверждено Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 33н.
    Положение по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99 утверждено Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н.

    Указанные операции оформляются следующими проводками:

    Д 20 «Основное производство» — К 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — отражена стоимость коммунальных услуг, потребленных арендодателем;

    Д 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» — К 60 — отражен НДС, приходящийся на стоимость этих услуг;

    Д 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДС» — К 19 — принят к вычету НДС в части коммунальных услуг, приходящихся на арендодателя;

    Д 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — К 60 — предъявлена арендатору стоимость потребленных им коммунальных услуг (с учетом НДС);

    Д 51 «Расчетные счета» (50 «Касса») — К 76 — поступили деньги от арендатора в возмещение им доли коммунальных услуг.

    Пример. Организация является собственником нежилого здания, которое она использует под офис. Несколько помещений в этом здании организация сдала в аренду предприятию сроком на девять месяцев с 1 апреля по 31 декабря 2007 г. Арендная плата в размере 150 000 руб. в месяц (в том числе НДС 18% — 22 882 руб.) уплачивается арендатором за текущий месяц не позднее 10-го числа следующего месяца. В тот же срок арендатор обязан компенсировать арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг.

    Читайте так же:  Вопросы для подготовке санминимум помошник воспитателя

    По договору доля арендатора составляет 15% общей суммы эксплуатационных расходов по этому зданию.

    От коммунальной службы 30 апреля 2007 г. организация получила счет и счет-фактуру. Согласно этим документам величина эксплуатационных расходов в целом по зданию за июль составила 47 500 руб. (в том числе НДС 18% — 8550 руб.). Оплата произведена в апреле 2007 г.

    Расчетным путем организация определила, что из этой суммы на долю арендатора приходится 7125 руб. (в том числе НДС 18% — 1087 руб.), и выставила ему счет на эту сумму 5 мая. Предприятие 10 мая перечислило на расчетный счет организации сумму арендной платы и сумму возмещения коммунальных платежей. Для организации-арендодателя предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности.

    В учете организации будут сделаны следующие проводки:

    Д 20 — К 60 — 34 216 руб. [(47 500 руб. — 7125 руб.) : 118 x 100] — отражена стоимость коммунальных услуг, потребленных арендодателем;

    Д 19 — К 60 — 6159 руб. (34 216 руб. x 18%) — отражен НДС, приходящийся на стоимость этих услуг;

    Д 68, субсчет «НДС» — К 19 — 6159 руб. — принят к вычету НДС в части стоимости коммунальных услуг арендодателя;

    Д 76 — К 60 — 7125 руб. — предъявлена арендатору стоимость потребленных им коммунальных услуг (с учетом НДС);

    Д 60 — К 51 — 47 500 руб. — оплачен счет коммунальной службы;

    Д 51 — К 76 — 157 125 руб. (150 000 руб. + 7125 руб.) — поступили деньги от арендатора.

    Правомерность отнесения затрат арендатора на расходы

    «Финансовая газета. Региональный выпуск», N 39, 2004

    В ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) установлено, что по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    В соответствии с п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

    Согласно ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. При этом договор аренды недвижимого имущества, к которому относятся, в частности, здания (ст.130 ГК РФ), подлежит государственной регистрации.

    В ст.252 гл.25 «Налог на прибыль организаций» Налогового кодекса Российской Федерации определено, что налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст.270 НК РФ).

    Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст.265 НК РФ, — убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

    Для организаций, применяющих метод начисления, ст.272 НК РФ определено, что расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений гл.25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений ст.ст.318 — 320 НК РФ.

    Все первичные документы по той или иной операции следует оформлять в соответствии с требованиями, приведенными в ст.9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

    Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений

    В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого согласно п.1 ст.433 ГК РФ.

    В случае несоблюдения установленного законом требования о государственной регистрации такая сделка считается ничтожной (п.1 ст.165 ГК РФ). Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п.1 ст.166 ГК РФ). Поэтому расходы на аренду сроком более одного года при отсутствии государственной регистрации (т.е. без вступившего в силу договора) трактуются как авансы и не подлежат включению в расходы в целях обложения налогом на прибыль организаций.

    К прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, при определении налогооблагаемой прибыли при условии их обоснованности и документального подтверждения относятся платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ними; платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах; оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости и т.п. (пп.40 п.1 ст.264 НК РФ). Но следует отличать плату за регистрацию договора аренды от сборов и платежей за право заключения договора. Этот сбор не может относиться на расходы, учитываемые в целях обложения налогом на прибыль организаций (Письмо Минфина России от 12.04.2004 N 04-02-05/2/13), так как такой платеж не предусмотрен законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

    По мнению Управления МНС России по г. Москве, такие платежи можно относить на затраты при условии, что арендатор использует арендованное имущество в производственных целях и все затраты подтверждены соответствующими документами, составленными в соответствии с законодательством (Письма Управления МНС России по г. Москве от 22.01.2003 N 26-12/4751 и от 16.12.2003 N 26-12/70411).

    Арендная плата

    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы согласно ст.614 ГК РФ определяются договором аренды.

    Согласно пп.10 п.1 ст.264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, а следовательно, учитываемым при исчислении налоговой базы для расчета налога на прибыль, относятся арендные платежи за арендуемое имущество. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий договоров (сделок).

    Датой осуществления арендных платежей за арендованное имущество признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода.

    В бухгалтерском учете арендные платежи, относящиеся к последующим хронологическим периодам, отражаются на счете 97 «Расходы будущих периодов».

    Читайте так же:  Должен ли пришит номер на омоновце

    Таким образом, расходы организаций, связанные с уплатой арендных платежей по арендованному имуществу, используемому для деятельности, направленной на получение дохода, признаются для целей налогообложения прибыли на конец отчетного (налогового) периода при наличии зарегистрированного в установленном действующим законодательством порядке договора аренды, в котором определены порядок и сроки уплаты арендных платежей (Письмо Управления МНС России по г. Москве от 28.11.2003 N 26-12/66553).

    Уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму арендных платежей можно и до его государственной регистрации (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2004 по делу N А56-28713/03), если в договоре указать: «Условия договора распространяются на отношения сторон еще до его государственной регистрации»).

    Экономическую целесообразность арендных платежей можно обосновать при наличии договора аренды, акта приема-передачи арендованного имущества и акта об оказанных услугах аренды, подписанного сторонами. Но если арендатор акты не выставляет, то достаточно договора, на основании которого уплачивались деньги. Но в таком случае в договоре целесообразно указать: «Арендатор производит ежемесячную оплату на основании договора аренды».

    Возмещение арендатором затрат арендодателя

    Арендодатель при заключении договора аренды может требовать от арендатора возмещения затрат, произведенных арендодателем (или балансодержателем) по коммунальным платежам (тепло, электричество, газ, водоснабжение и т.д.). В соответствии со ст.548 ГК РФ правила, предусмотренные для договора энергоснабжения, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией и водой, если иное не установлено законом или иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, предоставление арендодателем права пользования энергоснабжением, теплоснабжением и водоснабжением другим организациям должно осуществляться только с согласия соответствующих организаций, оформленного в установленном порядке. В связи с этим организация не может только на основании договора на техническое содержание и обслуживание арендованных нежилых помещений относить к расходам затраты по оплате счетов, предъявленных арендодателем (балансодержателем) в качестве возмещения коммунальных платежей за энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и др.

    В соответствии с Методическими рекомендациями по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденными Приказом МНС России от 20.12.2002 N БГ-3-02/729 (далее — Методические рекомендации), основанием для учета данной хозяйственной операции является договор с энергоснабжающей организацией, заключенный в соответствии с ГК РФ, либо иной документ (например, счет-фактура), отражающий факт поставки электроэнергии и других видов энергии. В аналогичном порядке учитываются расходы по приобретению воды. При этом указанные расходы должны быть обоснованы технологическим процессом. В случае перерасхода электроэнергии, превышения норм потребления воды, не обусловленных технологическим процессом, расходы следует считать экономически неоправданными.

    Согласно пп.5 п.1 ст.254 НК РФ расходы налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку всех видов энергии, отопление, а также расходы на трансформацию и передачу энергии относятся к материальным расходам, связанным с производством и реализацией. Таким образом, организация вправе относить на расходы для целей налогообложения прибыли затраты по возмещению арендодателю коммунальных платежей на основании заключенного договора на техническое содержание и обслуживание помещений только при наличии соответствующих первичных документов — расчетов специалистов, показаний счетчиков, счетов арендодателя, составленных на основании аналогичных документов, выставленных тепло-, водо- и энергоснабжающими организациями в отношении фактически используемых арендатором ресурсов в соответствии с договорами аренды. Для этого арендатору следует сделать соответствующий расчет (внутренний документ организации) потребляемых воды, тепла, электроэнергии и т.п.

    Расходы арендатора на ремонт арендуемого имущества

    Обычно имущество, взятое в аренду, учитывается на балансе у арендодателя. В соответствии с пп.8 п.5.4 «Прочие и внереализационные расходы» Методических рекомендаций размер арендных платежей и порядок их перечисления определяются договором, заключенным в порядке, установленном гражданским законодательством.

    Вопросы содержания и ремонта арендуемого имущества регулируются ст.616 ГК РФ, согласно которой арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. При этом капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, — в разумный срок.

    Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

    произвести капитальный ремонт, если он предусмотрен договором аренды или вызван неотложной необходимостью (например, произошла авария теплосети и т.п.);

    взыскать с арендодателя стоимость ремонта (зачесть ее в счет арендной платы);

    потребовать расторжения договора аренды и возмещения понесенных убытков.

    Арендатор в свою очередь обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

    Кроме того, арендатор в соответствии со ст.623 ГК РФ может произвести улучшения арендуемого имущества. Данные улучшения могут быть двух видов: отделимые и неотделимые от имущества.

    Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью (если иное не предусмотрено договором аренды).

    Если арендатор с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств не отделимые без вреда для имущества улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение арендодателем стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость же неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

    Согласно п.2 ст.9 Основ законодательства СССР об аренде, утвержденных 23.11.1989 N 810-1, в тех случаях, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для арендованного имущества, он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

    Если договором аренды обязанность по ремонту возложена на арендатора, расходы на ремонт арендуемых объектов основных средств, осуществленные арендатором, включаются им в состав расходов в порядке, установленном ст.260 НК РФ, при условии, что такой ремонт — некапитальный.

    [1]

    Источники


    1. Виктор, Дмитриевич Перевалов Теория государства и права 5-е изд., пер. и доп. Учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Виктор Дмитриевич Перевалов. — М.: Юрайт, 2016. — 690 c.

    2. Суворов, Н. Об юридических лицах по римскому праву / Н. Суворов. — М.: Книга по Требованию, 2011. — 362 c.

    3. Теория государства и права. — М.: АСТ, Сова, 2010. — 160 c.
    Вправе ли арендатор требовать раскрфыть эксплуатационныерасхорды
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here