Если застройщик не успел устранить недостатки

Тяжба клиента с застройщиком вокруг недоделок: сценарий успеха

О нетривиальной судебной эпопее рассказала адвокат Екатерина Зернова, которая представляла интересы пострадавшего дольщика – Ларисы Ш. Спор возник из-за квартиры на ул. Гражданская, 1, в Зеленогорске. Застройщиком 150-квартирного дома выступала компания «Град-Инвест».

Сдача с холодком

В 2011 году Лариса Ш. заключила с фирмой договор долевого участия (ДДУ) на покупку квартиры площадью 54 кв.м. В августе 2012 года компания официально ввела дом в эксплуатацию. У гражданки Ш. возникли серьезные нарекания по качеству жилья и она решила не принимать квартиру до устранения всех недостатков. Главной претензией дольщика было отсутствие горячей воды, были также замечания по состоянию стен и полов в квартире.

Фирма отправила ей подписанный акт приемки почтой, считая, что свою работу выполнила – чтобы дольщик не смог добиться неустойки за просрочку, что предусматривает 214-ФЗ. Покупатель счел этот акт недействительным и обратился в Куйбышевский районный суд (по месту регистрации ответчика), требуя передать жилье в надлежащем виде и заплатить неустойку в размере более одного миллиона рублей.

В прошлом году суд удовлетворил иск, признав, что дольщик справедливо отказывался подписывать первоначальный акт. Позднее, правда, городской суд уменьшил сумму взыскания до 600 000 рублей, но и это составило для дольщика немалые деньги.

Впрочем, компания не спешила исполнять решение и по-прежнему отказывалась передавать ключи. Судебные приставы также вели себя пассивно. Тогда юристы посоветовали покупателю жилья подать новый иск в Зеленогорский районный суд и требовать права собственности на квартиру. «Сначала у нас, конечно, были сомнения в исходе дела. Но суд решил , что неисполненное решение о передаче квартиры дает право покупателю сразу требовать регистрации», — говорит адвокат Екатерина Зернова. В итоге, дольщик получил желанное свидетельство о собственности и смог въехать в квартиру.

К тому же, пока шел суд, за просрочку передачи на застройщика набежали новые штрафные пени. Это вынудило его предложить покупателю жилья мировое соглашение. В итоге «упорство» строителей влетело фирме в копеечку. С точки зрения судебной практики в Петербурге случай получился нетривиальным.

Брачная казуистика

Претензии по качеству квартир в новостройках города возникают сплошь и рядом. Например, часто бывают нарекания по качеству цементной стяжки. Обычно застройщики, дорожащие репутацией, исправляют брак за одну-две недели, после чего клиент подписывает акт приемки.

В случае крупных недоделок, которые трудно оперативно ликвидировать, дольщик оказывается перед дилеммой. По закону компания обязана исправить брак даже в том случае, если квартира принята дольщиком по акту (существует общий 5-летний гарантийный срок; и 3 года – гарантия на инженерию). Но добиваться этого, вероятно, придется через суд.

Может потребоваться независимая экспертиза для констатации недостатков. Дольщик может исправить их и самостоятельно, а потом требовать от фирмы компенсации финансовых затрат. Закон также позволяет скорректировать первоначальную стоимость жилья (вычесть затраты, необходимые на устранение брака).

Практика показывает, что дольщику бывает бесполезно настаивать на том, чтобы подписать акт приемки, в котором будет согласованный с застройщиком перечень недоделок. Дело в том, что получив такой акт, Росреестр обычно отказывает в регистрации собственности , полагая, что в наличии — разногласия сторон сделки.

Упорство и расчет

Некоторые застройщики явно злоупотребляют своими правами и заявляют: «Либо подписывайте акт без претензий, либо мы с вами вообще расторгнем сделку». Опыт Ларисы Ш. показывает, что такие действия для застройщика чреваты серьезными штрафными санкциями. По словам адвоката Екатерины Зерновой, главное для граждан – не бояться отстаивать свои права в судах и пользоваться теми положениями, которые закреплены в 214-ФЗ о долевом строительстве.

Гарантировать отсутствие проблем, покупая квартиру в строящемся доме, почти невозможно ( в жилье бывают и скрытые дефекты, которые проявляются не сразу). Но уменьшить риски все-таки реально. Качество строительства у разных компаний сильно отличается. Эксперты рекомендуют взвешивать все факторы еще на этапе выбора объекта. Ведь даже на промежуточном этапе строительства можно сделать определенные выводы о качестве работ (особенно, если приехать на просмотр со специалистом).

Как рассчитывается неустойка за просрочку передачи квартир

Штрафные пени начинают «капать» с того момента, когда застройщик нарушил срок, прямо прописанный в договоре долевого участия. Застройщики обычно прибегают к перестраховке сроков. Например, разрешение на строительство у фирмы действует до конца 2015 года, а передать квартиру она обязуется только в III квартале 2016 года (то есть не позднее 30 сентября).

До этого момента компании невозможно предъявлять претензии. Но если она нарушит срок, указанный в договоре, с этого времени будут набегать пени– в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ (на день исполнения обязательства) от цены договора за день просрочки. Если покупатель – физическое лицо, пени уплачивается в двойном размере.

Рассмотрим пример. Дольщик заплатил за квартиру 3 млн рублей. По ДДУ застройщик должен был передать жилье во II квартале 2014-го, то есть не позднее 30-го июня, а подписал акт только 20 ноября. Просрочка составила 142 дня. Ставка ЦБ составляла в июне 2014года 8,25%. После расчетов получаем, что размер неустойки составляет 234 300 рублей. Правда, нужно учесть, что суд вправе уменьшить неустойку по своему усмотрению.

Некоторые фирмы, которые видят, что не успеют уложиться в зафиксированные сроки, еще во время строительства предлагают дольщикам заключить дополнительные соглашения с новыми датами, или просят заранее подписать акты приемки жилья с открытой датой. Дольщикам тогда обещают, что в этом случае они получат квартиры «в первых рядах».

Однако по закону никто не может заставить дольщика заключать дополнительное соглашение. Лучше не давать застройщику повода для новой задержки сроков.

Что делать, если акт приемки подписан, а застройщик отказывается устранять недоделки?

В этом случае выход – идти в суд. Определенная практика по таким делам в Петербурге уже сложилась.

Покупатели жилья имеют право требовать соответствующего уменьшения стоимости квартиры, безвозмездного устранения недостатков, либо материальной компенсации своих затрат на устранение таких недоделок. В суде дольщики должны доказать наличие недостатков на момент передачи квартиры, либо их возникновение в течение гарантийного срока не по их вине.

Доказательствами в суде может являться фиксация недостатков в актах приема-передачи квартир, фото- и видеофиксация, экспертиза и претензии, выставленные застройщику до обращения в суд. В случае, если застройщику не удастся доказать, что недостатки произошли по вине дольщиков или эксплуатирующей организации, он понесет ответственность.

Застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям

Участник долевого строительства обратился в суд с иском к застройщику, в обоснование которого ссылался на то, что он исполнил свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве в полном объеме, а застройщик, в свою очередь, передал квартиру с нарушением установленного договором срока в связи с устранением им выявленных при первичном осмотре недостатков. В этой связи заявитель просил взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи квартиры, компенсацию морального вреда, штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей», а также судебные расходы.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске было отказано. Суды пришли к выводу о том, что застройщик исполнил обязательства в части возведения жилого дома своевременно, надлежащим образом известил истца о готовности объекта и вводе его в эксплуатацию, а также о необходимости принятия жилого помещения и устранил выявленные в квартире недостатки. По мнению суда, зафиксированные в акте комиссионного осмотра и дефектной ведомости недостатки имели легкоустранимый характер, не привели к ухудшению качества квартиры, не снизили ее потребительских свойств и не свидетельствовали о вине ответчика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с выводами нижестоящих судов не согласилась по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 6 названного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

Статьей 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 8 этого же закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

В соответствии с пунктом 4 статьи 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Из содержания указанных выше норм права в их взаимосвязи и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением недостатков объекта долевого строительства, не соответствующего установленным требованиям.

При этом обязанность доказать соответствие подлежащего передаче потребителю объекта долевого строительства императивным требованиям нормативных актов, а также условиям договора должна быть возложена на застройщика.

Как установлено судами, объект долевого строительства был осмотрен истцом совместно с представителями застройщика, о чем составлены акт осмотра и дефектная ведомость, содержащие указания на недостатки квартиры.

В дефектной ведомости указано, что в связи с наличием недостатков качество помещения не соответствует договору и проектной документации и эти недостатки в соответствии со статьями 7 и 8 Закона об участии в долевом строительстве являются основанием для отказа в подписании передаточного акта.

Акт комиссионного осмотра и дефектная ведомость подписаны представителем застройщика.

Таким образом, отказ истца принять объект долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора. Факта необоснованного уклонения истца от принятия надлежащего качества квартиры судом не установлено.

С учетом устранения названных выше недостатков квартира была передана истцу в надлежащем состоянии с нарушением сроков, установленных договором.

[2]

При таких обстоятельствах выводы суда об отсутствии вины застройщика в нарушении сроков передачи объекта долевого строительства являются ошибочными и противоречат положениям части 1 статьи 7 и части 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку нарушение срока передачи квартиры потребителю вызвано устранением выявленных и не оспоренных застройщиком недостатков квартиры, вследствие которых объект долевого строительства не соответствовал условиям договора и технической документации, а также статьи 401 Гражданского кодекса РФ и статьи 13 Закона о защите прав потребителей, согласно которым на ответчика должна быть возложена обязанность доказать отсутствие вины.

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ находит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела.

Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

С 1 января 2017 года в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» появилась специальная неустойка, которую можно требовать с застройщика за просрочку устранения недостатков квартиры. Вот небольшая инструкция от сайта Paritet.guru о том, как эту неустойку считать.

Формула для расчета неустойки

= стоимость квартиры (расходов на устранение дефекта) * 0,01 * ____ дней

От какой суммы считать неустойку?

Все зависит от того, является ли данный конкретный недостаток основанием для признания квартиры непригодной для проживания.

Как определить период просрочки?

Для начала нужно определиться со сроком устранения недостатков квартиры. В п.2 ст.7 ФЗ об участии в долевом строительстве сказано, что дольщик может требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Поcкольку в законе нет четкого и общеобязательного срока для устранения дефектов, вам нужно указать его по своему усмотрению в претензии. Напишите реальный, исполнимый срок. Если вы не знаете, как его определить, укажите 7-10-14 дней.

Однако есть нюанс. В п.6 той же самой статьи говорится о том, что застройщик обязан устранить выявленные недостатки в согласованный с дольщиком срок. В каком виде срок должен быть согласован, в законе не сказано. Если застройщик указывает вам такой срок в ответе на претензию, и впоследствии его не соблюдает, вы можете отталкиваться от указанного самим застройщиком срока при расчете неустойки. Если между вами и застройщиком подписано соглашение об устранении недостатков в течение конкретного срока, вы можете начислять неустойку после его окончания. Если застройщик вообще ничего не ответил на претензию, при расчете неустойки учитывайте указанный вами в претензии разумный срок.

Итог: период просрочки нужно считать в календарных днях со следующего дня после окончания того срока, когда застройщик должен был устранить дефект, по день фактического устранения недостатка (подписания акта об этом) / день вынесения решения суда. Считаются все дни подряд, и рабочие, и выходные, и праздники.

На какие законы ссылаться в претензии или иске по неустойке?

Пункт 8 статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» и пункт 1 статьи 23 закона РФ «О защите прав потребителей». Учтите, что данная неустойка применяется только к квартирам, приобретенным для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.

Сроки устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры

Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца. Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию. Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире. Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?

Сроки, установленные законом, и порядок их расчета

Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.

Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию. В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.

Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.

Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:

• три года — на инженерные коммуникации;
• пять лет — на монтажные работы.

Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.

Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.

Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья

Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.

Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки). Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.

Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.

Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.

Отказаться от подписания акта можно в таких случаях:

• параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
• разнятся фактические показатели и данные проекта;
• нарушены действующие строительные или санитарные нормы.

Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:

• выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
• документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
• оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
• после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.

Дефекты, обнаруженные со временем

При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.

Компания-застройщик откажет в компенсации:

• при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
• если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
• отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.

Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.

Учитывайте, что некоторые недобросовестные застройщики сразу после сдачи объекта закрывают предприятие, объявляя его банкротом, и открывают новое. После того, как «одноразовое» общество станет банкротом, компенсация убытков будет невозможна.

Какие требования можно предъявить застройщику

Федеральный закон № 214 дает дольщику право самостоятельного выбора требований от строительного предприятия:

• исправление недостатков за счет застройщика;
• уменьшение цены квартиры, указанной в договоре, на стоимость ущерба;
• возмещение расходов для устранения недостатков, которые понес дольщик.

Как уже оговаривалось, разумные сроки — неточное понятие, поэтому окончательная дата должна быть сразу указана после обнаружения неисправности и закреплена в документах. С учетом особенностей неисправности определяются максимальные временные ограничения — в среднем, они составляют два месяца. Даже при отсутствии письменных документов временные ограничения, согласно закону, не могут превышать полутора месяцев.

Если за этот со стороны компании-застройщика никаких действий не предпринято, дольщик имеет право на судебные разбирательства. Ежедневная просрочка обходится застройщику неустойкой в размере 1% от стоимости жилья. Следует, однако, учитывать: хотя эта сумма и обозначена в федеральном законе, суд может ее уменьшить, признав завышенной.

Обязательства застройщика по устранению: как заставить

Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.

Направляем претензию

Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.

Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:

• от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
• от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.

Претензия может быть написана от руки или на бланке, выданном застройщиком.

Судебный иск

Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.

Взыскание обозначается по следующим позициям:

• нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
• компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
• возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.

Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.

У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.

Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.

Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками

Наступил долгожданный момент, когда госкомиссия проверила ваш дом и выдала разрешение на ввод в эксплуатацию. Застройщик начал рассылать приглашения на приемку квартиры. Вы осмотрели свою долевку и нашли дефекты. Что делать?

Осмотр квартиры

Обязательно возьмите с собой договор участия в долевом строительстве и откройте его на той странице, где описывается состояние передаваемой квартиры. Проверяйте по порядку каждую позицию, все потолки, полы, стены, окна и двери, наличие озвученной отделки (покраска, обои, напольное покрытие и т.п.), сантехники, газовых плит и всего остального. Помечайте галочками то, что на месте. Записывайте претензии на отдельный лист. Иногда у застройщиков бывает специальный бланк дефектной ведомости, где можно отразить обнаруженные недоделки. Фотографируйте найденные дефекты.

Если дефекты нашлись, не торопитесь подписывать финальный акт приема-передачи!

Дело в том, что по закону дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если готовая квартира не соответствует условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям. Акт можно не подписывать до тех пор, пока застройщик не устранит дефекты, или не возместит вам расходы на их устранение, или не сделает соразмерное уменьшение цены квартиры (скидку на обнаруженные дефекты). Однако есть важные нюансы.

Отказ от подписания акта приема-передачи

Отказ от подписания акта приема-передачи квартиры откладывает срок вашего въезда в квартиру и регистрации права собственности, и в то же время позволяет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры вплоть до даты подписания акта. Мы советуем не затягивать сильно с подписанием акта исключительно из-за желания высудить неустойку побольше. Попытайтесь найти разумный баланс между собственным удобством и желанием получить неустойку. К сожалению, есть такие застройщики, с которыми длительное неподписание акта приема-передачи не имеет особого смысла: они могут просто игнорировать всякие претензии, не устранять дефекты и вообще находиться в предбанкротном состоянии. Вы готовы ждать месяцами, пока идут суды, и сидеть без квартиры?

Отказаться от приемки квартиры по акту можно при наличии одновременно 2 условий:

• в квартире имеются недостатки — несоответствия условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям;
• вы потребовали у застройщика составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям в порядке ч. 5 ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве.

Второе условие крайне важно: без требования акта о несоответствии ваш отказ от подписания акта приема-передачи признают незаконным.

При обнаружении дефектов в ходе приемки сразу попросите у представителей застройщика составить акт о несоответствии. Если они его составляют добровольно, отразите в нем все выявленные дефекты и заберите себе один экземпляр акта, подписанный вами и застройщиком. Если не составляют, тогда вам надо потребовать составления такого акта. Напишите застройщику такое заявление в 2 экземплярах:

Это заявление вам нужно вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре (либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении). Если после этого акт составят, хорошо, вы можете попробовать договориться с застройщиком, например, об устранении недостатков в конкретный разумный срок . Эту договоренность надо зафиксировать письменно: либо подписать с застройщиком соглашение об устранении дефектов, либо вручить под роспись претензию с требованием об устранении дефектов в конкретный срок.

В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры?

В пункте 2 статьи 7 ФЗ-214 сказано, что дольщик имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. Что считается разумным сроком, в законе не сказано, то есть вы можете определить его самостоятельно в своей претензии. На основании пункта 6 той же статьи 7 застройщик, однако, может согласовать с вами иной срок для устранения недостатков (в т.ч. такой срок может быть прописан в договоре долевого участия).

Ни в коем случае не надо подавать претензию без указания точного срока устранения недостатков! Если вы уже это сделали, и в вашем договоре долевого участия не прописаны сроки устранения недостатков, лучше вручите повторную претензию с указанием четкого срока для устранения дефектов. Это избавит вас в суде от лишних вопросов касательно исчисления срока и неустойки. Обратиться в суд вы сможете, если застройщик отказался устранить недостатки в согласованный вами срок / не отказывался устранять недостатки, но по факту ничего не устранил / устранил недостатки лишь частично.

Что делать, когда застройщик не составляет акт о несоответствии, дефекты устранять не собирается и настойчиво требует подписать акт приема-передачи квартиры?

Если у вас нет подписанного застройщиком акта о несоответствии, тогда до приемки квартиры стоит зафиксировать имеющиеся недостатки . Для этого обратитесь в независимое экспертное учреждение, которое делает строительно-технические экспертизы. Проведите за свой счет экспертизу квартиры с обязательным вызовом на нее застройщика. В заключении эксперта должны быть отражены имеющиеся дефекты и их характер, а также расчет стоимости устранения недостатков (при необходимости). Если экспертиза подтверждает наличие строительных недостатков, застройщик обязан будет возместить вам затраты на экспертизу.

После заключения эксперта вы можете принять квартиру по акту приема-передачи. Но акт нужно подписывать с оговоркой о наличии дефектов . Дело в том, что в типовой форме акта у всех застройщиков есть фраза о том, что претензий по состоянию объекта не имеется. Поэтому вы делаете следующее: подписываете все экземпляры акта и в каждом экземпляре под своей подписью делаете приписку:

«Имеются претензии по состоянию квартиры на основании дефектной ведомости № дата / акта о несоответствии квартиры № дата / заключения эксперта № дата. Подпись, Фамилия И.О.»

После подписания акта вы регистрируете право собственности на квартиру и определяетесь с дальнейшими действиями.

Вариант 1. Устранение недостатков силами и за счет застройщика.

Не рекомендуется. Во-первых, вам придется сидеть с неотремонтированной квартирой неопределенно долго. Во-вторых, даже наличие положительного решения суда об обязании застройщика устранить недостатки может быть сложно или нереально исполнить. Но если вы все-таки выбираете этот вариант, тогда после претензии, экспертизы, подписания акта-приема передачи вы можете обратиться в суд с иском к застройщику с требованиями:

• обязать застройщика устранить недостатки;
• взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (порядок расчета здесь);
• взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры;
• взыскать расходы на проведение экспертизы;
• взыскать компенсацию морального вреда (по вашей оценке);
• взыскать штраф по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 2. Соразмерное уменьшение цены квартиры на стоимость устранения недостатков.

При проведении экспертизы в таком случае вам нужно будет сделать расчет стоимости устранения недостатков. Эксперт составит смету, и вы получите точную сумму, которую будете требовать от застройщика. У варианта 2 плюса:

1) возмещение по этому варианту не зависит от фактического устранения дефектов (т.е. вы можете высудить компенсацию с застройщика, а после получения денег начать ремонт). Устранять недостатки можно когда угодно после экспертизы;

2) вы можете сэкономить, отремонтировав квартиру дешевле озвученных экспертом сумм.

• повторная претензия застройщику с новым требованием о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на сумму, определенную экспертом, и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка);
• обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 3. Возмещение ваших расходов на устранение недостатков квартиры.

Для этого варианта требуется фактическое устранение недостатков . То есть сначала вы делаете ремонт и оплачиваете его сами. Вам нужно будет собирать все чеки на покупку стройматериалов, делать письменный договор подряда с ремонтной бригадой, подробную смету с описанием всех видов работ по устранению дефектов, акты приемки работ и т.п. Если ремонтники не только устраняют выявленные дефекты долевки, но и делают что-то дополнительно, стоит сделать отдельные договоры с ними на устранение дефектов и на все остальное. Это поможет вам избежать в суде вопроса: «А не требуете ли вы что-то лишнее?» Далее ваш план действий таков:

• повторная претензия застройщику с новым требованием о возмещении расходов на устранение недостатков и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка), документов по устранению дефектов (договоры, платежки, чеки, акты, сметы и т.п.);
• обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Сроки предъявления претензий.

По ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вы можете предъявлять претензии застройщику по качеству квартиры в течение гарантийного срока — 5 лет с даты передачи квартиры по акту. Однако реалии таковы, что многие недобросовестные застройщики могут регистрировать под каждый дом новое ООО: дом сдали — ООО слили или обанкротили, сделали новое. Поэтому особо надеяться на 5 лет гарантии не стоит — возможно, еще до окончания гарантии вам просто некому будет предъявлять претензии. Поэтому мы настоятельно рекомендуем разобраться со всеми дефектами долевки в кратчайшие сроки после получения квартиры.

О неустойке

До 1 января 2017 года вы можете рассчитывать такую неустойку в размере 3% от цены квартиры (порядок расчета).

Что будет, если я не приму квартиру у застройщика в срок?

— Купила квартиру в долевое в Анапе. Проживаю в Норильске. Дом ввели в эксплуатацию в ноябре. Застройщик настаивал на принятии квартиры в собственность до конца декабря. А я смогу прилететь в Анапу только в августе. Может ли застройщик применить ко мне штрафные санкции или забрать у меня квартиру, выплатив мне стоимость за квадратные метры, при оформлении договора о долевом участии?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Необходимо внимательно ознакомиться с договором долевого участия. Как правило, существует схема одностороннего актирования: застройщик направляет Вам по почте односторонний акт, и с этого момента квартира считается Вами принятой. Единственная актуальная для Вас санкция в таком случае — это оплата коммунальных платежей.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Однозначно застройщик вправе наложить на Вас штрафные санкции, но забрать квартиру самовольно — точно нет. В соответствии с законодательством обязательства по договору обеим сторонам следует исполнять в полном объеме. В противном случае предусмотрены неустойки.

Застройщик обязан был уведомить Вас о завершении строительства, что он и сделал в положенный срок. Срок передачи квартиры должен быть прописан в договоре. Передача и принятие квартиры могут произойти только за 14 дней или в течение одного месяца после установленного договором срока.

Если Вы не сможете принять объект долевого строительства в течение максимум двух месяцев со дня, предусмотренного договором, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры и применить к Вам штрафные санкции.

Отвечает вице-президент ГК «АРИН», руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Все, что может применить к Вам застройщик, прописано в договоре долевого участия. Прочтите внимательно и все поймете. Если он применит к Вам санкции, превышающие условия договора, или договор не соответствует закону, то обращайтесь в суд. Но самый простой способ — это найти представителя в Анапе для приемки квартиры. Обратитесь в крупное агентство недвижимости или в юридическую фирму и закажите у них услугу по приемке квартиры у застройщика. Это точно будет дешевле перелета и гораздо качественнее, чем Вы сделаете это сами. Я рекомендую агентство недвижимости, так как приемка квартиры не столько юридический вопрос, сколько вопрос компетенции.

Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

214-ФЗ не содержит положений, предоставляющих застройщику право на расторжение договора по такому основанию. Однако закон допускает возможность составления одностороннего передаточного акта.

Согласно п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, при отказе или уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

После оформления одностороннего акта право собственности на квартиру переходит к дольщику и на него возлагаются все обязанности собственника, в том числе по оплате коммунальных платежей. Также застройщик вправе взыскать убытки, вызванные задержкой в передаче квартиры.

При этом 214-ФЗ допускает, что приемка квартиры может осуществляться как самим дольщиком, так и его законным представителем, действующим на основании доверенности. Таким образом, в случае невозможности личного присутствия на приемке Вы можете делегировать свои полномочия человеку, имеющему такую возможность.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Застройщик не имеет полномочий «забрать» у Вас приобретенную Вами квартиру или применить к Вам штрафные санкции. В случае, если Вами не будет принят объект долевого строительства, то есть если Вы не подпишете акт по истечении двух месяцев со дня приемки объекта, установленной в договоре, или по истечении 14 дней со дня уведомления Вас застройщиком о дате сдачи-приема объекта, застройщик имеет право подписать односторонний акт приема объекта.

С этого момента Вы несете риски случайной гибели этого имущество и все обязанности по его содержанию. Кроме того, Вам будет затруднительно в дальнейшем доказать недостатки переданного застройщиком объекта недвижимости. Важно: акт понадобится Вам для регистрации права собственности. Рекомендуем Вам нанять представителя, оформив на него соответствующую доверенность для принятия объекта/квартиры и подписания акта. Право собственности на данный объект Вы можете оформить в любое время.

Не пропустите:

[1]

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источники

1. 
   Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 2. Учебник. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
2. 
   История Академии Наук СССР. — М.: М.-Л.: АН СССР, 2017. — 484 c.
3. 
   Ивакина, Н.Н. Культура судебной речи / Н.Н. Ивакина. — М.: БЕК, 2017. — 334 c.
4. Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.