Дду принял квартиру не зарегистрировал

Регистрируется ли право собственности на помещение, если нет зарегистрированного ДДУ?

Дольщики, которые обращаются за консультацией к специалистам Законного Права, иногда обрисовывают на редкость интересные ситуации. Например, один из них начал свой рассказ с того, что не так давно въехал в свою квартиру – но зарегистрированного ДДУ на нее у него нет. Более того – больше вообще нет никаких документов на помещение, а в самом ДДУ указано, что квартира поделена между самим дольщиком и его уже бывшей женой. Но интересные подробности на этом не закончились.

Обратился дольщик потому, что как раз утром этого же дня решил внимательно перечитать ДДУ – и к своему удивлению обнаружил, что в нем написано:

1. ДДУ и саму должен зарегистрировать сам дольщик;
2. Сделать это дольщик обязан только после того, как на дом будут получены разрешительные документы на его эксплуатацию.

Разумеется, все открытия этого утра вызвали у него множество вопросов:

• — Какие последствия его ожидают в связи с тем, что у него нет зарегистрированного ДДУ?
• — Как теперь правильно все зарегистрировать?
• — Можно ли лишить бывшую супругу ее половины этой собственности, если свое право собственности она регистрировать не собирается и даже ее местонахождение — неизвестно?

Поскольку в истории дольщика речь шла именно о ДДУ, то за ответами в первую очередь следует обращаться к основному регулирующему его документу – российскому закону ФЗ-214. И с точки зрения этого закона, ДДУ нашего дольщика заключенным абсолютно не считается. Ведь смысл 4-й статьи этого закона позволяет сказать, что:

Нет зарегистрированного ДДУ – нет и правовых последствий

Аспект регистрации квартиры рассматривает другой российский закон – ФЗ-122. Согласно смыслу его статьи 25.1, чтобы осуществить госрегисрацию квартиры – нужно соответствующее основание, а основанием в нашем случае становится зарегистрированный до момента получения разрешительных документов на эксплуатацию здания ДДУ.

Как показывает практика, если на государственную регистрацию подается Договор участия в долевом строительстве , а на здание уже получены разрешительные документы на эксплуатацию, Росреестр в такой регистрации обычно отказывает. Однако судебная практика последнего времени показывает, что такое положение дел, когда ДДУ – не зарегистрирован, а на здание уже получены разрешительные документы на эксплуатацию, не является свидетельством ничтожности этой сделки. Об отсутствии ничтожности свидетельствует и то, что строительная компания и дольщик вступили в соответствующие правоотношения до того, как правовое событие наступило, и то, что ДДУ составлен и подписан, и то, что дольщик оплатил его цену, и то, что строительная компания построила дом.

Бывают случаи, когда дольщик обращался за госрегистрацией после того, как на здание были получены разрешительные документы на эксплуатацию, и его обращение считалось законным основанием для того, чтобы Росреестр ДДУ зарегистрировал. Такие случаи подтверждает и судебная практика, например – вынесенное двадцать четвертого ноября 2008-го года отечественным ВАС Определение за номером 14686 / 08.

Поскольку у дольщика нет зарегистрированного ДДУ, чтобы осуществить госрегистрацию потребуется заявление в судебную инстанцию. Причем от конкретики каждой индивидуальной ситуации будет зависеть, какое из заявлений подавать:

• — то, в котором обжалуется решение Росреестра проводить госрегистрацию;
• — то, в котором право собственности на помещение признается в исковом порядке.

И конкретный выбор в сочетании с наиболее эффективным вариантом защиты делается и вырабатывается после ознакомления со всем имеющимся набором документов: текстом ДДУ, подтверждениями оплаты и всем остальным.

В отношении уже бывшей жены, то чисто теоретический вариант того, что можно лишить бывшую супругу ее половины этой собственности, если свое право собственности она регистрировать не собирается и ее местонахождение неизвестно – возможно. Для такой теоретической возможности есть основание – правило 234-й статьи российского ГК: если юрлицо или гражданин собственником имущества не является, но владеет им открыто и добросовестно как минимум 15 лет без перерывов, то у него появляется возможность приобрести на него право собственности.

С точки зрения практики, однако, право собственности бывшей жены на эту квартиру отличается одной очень важной особенностью – оно фактически еще не возникло, потому что нет зарегистрированного ДДУ и госрегистрации. И наиболее рациональным и эффективным вариантом будет недопущение этого возникновения. Но перспективы этого варианта тоже нереально оценить без изучения вех документов.

Дольщик может и не использовать вариант обжалования отказа Росреестра в госрегистрации. В этом случае у него есть право использовать обстоятельство незарегестрированности ДДУ и непорождения вследствие этого прав и обязанностей. Сделать это можно, подав в судебную инстанцию заявление на признание своего права собственности. Доказать факт того, что взнос был оплачен, будет просто, поэтому рассчитывать на получение соответствующего судебного акта можно с большой долей вероятности. И такой акт станет основанием для того, чтобы осуществить госрегистрацию в Росреестре. Теоретически, в споре может принять участие и уже бывшая супруга. Однако если на заседаниях она появляться не будет, все будет рассмотрено и без нее. Реализовать такой путь непросто, но если все документы подготовить правильно – он оказывается наиболее эффективным.

О необходимости регистрации права собственности на объекты долевого строительства

Помощь в признании права собственности

15 000 рублей

в арбитражных судах г.Москвы и Московской области

От консультации до получения вступившего в законную силу определения. При наличии передаточного акта.

Регистрация и признание права собственности на объекты долевого строительства

Получив заветные ключи от квартиры в новостройке, дольщик может и не стать ее хозяином в силу преград, препятствующих регистрации права собственности.

Если право собственности не зарегистрировано, то дольщик не является полноценным владельцем квартиры (машиноместа, кладовки) и не может распоряжаться ими в полной мере.

Государственная регистрация является не просто доказательством существования права, а юридическим фактом, порождающим право.

Положениями п.2 ст. 8.1 Гражданского кодекса определен один из важнейших принципов регистрационного права – принцип внесения. Он означает, что права, объявленные законом подлежащими государственной регистрации, возникают с момента регистрации. Это, в свою очередь, означает, что если есть регистрация, есть и права, а если регистрации нет, то нет и прав.

При регистрации права собственности дольщики могут столкнуться с проблемами: получить отказ в регистрации, либо не иметь возможности обратиться за регистрацией в силу отсутствия оснований для нее.

Если в регистрации права собственности в обычном, т.е.установленном законом порядке дольщику отказано, либо отсутствуют основания для регистрации (например, нет передаточного акта), то признание права собственности производится в судебном порядке. При этом основанием для регистрации права собственности является решение (определение) суда.

Дела о признании права собственности на объекты долевого строительства рассматриваются как судами общей юрисдикции, так и арбитражными – в случае, если застройщик признан банкротом, и объектом строительства является квартира.

Признать право собственности на нежилые помещения при банкротстве застройщика нельзя даже в арбитражном суде. Эти помещения попадают в конкурсную массу и реализуются для погашения долгов застройщика.

Читайте также:

В каких случаях регистрация права собственности в Росреестре невозможна

У дольщика отсутствует возможность зарегистрировать право собственности в Росреестре в законном порядке, если:

1. застройщик не признан банкротом, объектами строительства являются как жилые, так и нежилые помещения, и:

2. застройщик признан банкротом, объектом строительства является квартира, машино-место или кладовка, и:

• объект долевого строительства передан по передаточному акту до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, но право собственности по какой либо причине зарегистрировано не было;
• квартира не передана по передаточному акту, но право собственности на треть жилых помещений в доме зарегистрировано в законном порядке или признано судом;
• объект долевого строительства передан не по передаточному акту, а иному документу, например, по аку предачи во временное пользование, и ДДУ подписан не был (т.е. к банкротству прибавляется еще и отсутствие оснований для регистрации права собственности), но дольщик проживает в ней и оплачивает ЖКУ.

Многие застройщики при заключении ДДУ фактически навязывают дополнительную услугу по регистрации права собственности, заключая с дольщиками договоры возмездного оказания услуг или включая соответствующие пункты в ДДУ,. Исполнение обязательств по регистрации права собственности застройщиком или его агентом откладывается, затягивается, в договорах часто четко не указаны сроки. При этом участнику строительства выдается лишь один экземпляр(подлинник) передаточного акта вместо двух, необходимых для регистрации права в Росреестре. Решить проблему можно, расторгнув в одностороннем порядке этот договор, потребовав вернуть второй экземпляр передаточного акта и ранее выданную доверенность, и самостоятельно занявшись оформлением права собственности в Росреестре без обращения в суд. Конечно же, при условии, что других оснований для приостановления или отказа в регистрации нет.

[2]

Последствия отсутствия зарегистрированного права собственности

Если право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано, и застройщик признан банкротом, то нежилые (всегда) и жилые (в некоторых случаях) помещения могут быть включены в конкурсную массу и уйти с молотка.

При отсутствии зарегистрированного права собственности на объект недвижимости распоряжаться им в полной мере нельзя.

Вы не сможете его:

• оставить в наследство детям или другим родственникам;
• продать;
• подарить;
• сдать в аренду или наём.

Вы теряете деньги за счет:

• повышенной ставки по ипотечному кредиту;
• НДФЛ при продаже объекта недвижимости, уплата которого зависит от срока владения. С 2016 года срок увеличен до 5-ти лет и исчисляется с момента государственной регистрации права собственности.

Вы и ваши родственники не смогут по месту жительства:

• зарегистрироваться;
• оформить детей в образовательные и дошкольные учреждения;
• получить медицинскую помощь;
• оформить социальные льготы, пенсии и т.д.

Вы будете платить больше за ЖКУ и не сможете:

• участвовать в общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома;
• влиять на итоги голосования по вопросам капремонта, распоряжения общедомовым имуществом, установления платы за дополнительные услуги, которые может навязать управляющая компания.

[1]

Если недвижимости будет нанесен ущерб, например, в результате залива, то вы формально не сможете требовать возмещения убытков, поскольку право заявлять требования о возмещении убытков имеется только у собственника имущества. Проблему можно решить в судебном порядке, но потратив время и деньги.

15 000 рублей

Признание права собственности на объекты долевого строительства в судах общей юрисдикции.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

Вы можете указать в тексте сообщения номер своего телефона, и мы Вам перезвоним.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

Если так случилось, что договор не зарегистрирован, ФЗ №122 говорит о том, что он является не заключенным.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

В этом случае стороны должны после заключения договора зарегистрировать его в Росреестре.

Требования законодательства

ФЗ №122 от 21.07.1997г. устанавливает, что ДДУ действителен только после регистрации документов в Росреестре.

Заключить сделку необходимо в письменном виде, после чего подготовить пакет документов для дальнейшей регистрации в отделе регистрации.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

Если договор не был зарегистрирован, нельзя винить в этом только одну сторону – организацию, требуя выполнения обязанности по его регистрации.

Согласно нормам действующего законодательства, регистрация проводится только после принятия заявлений от обеих сторон.

В Регпалате

Если же договор долевого участия не зарегистрирован в Регпалате, для сторон могут наступить негативные последствия.

Одной из них является невозможность оформить в надлежащем порядке в собственность уже построенное жилье, ведь для этого необходимо предоставить ДДУ, который был зарегистрирован в Росреестре.

Оформленный же надлежащим образом договор предоставить возможность дольщику оформить право собственности на построенное жилье.

При незарегистрированном договоре застройщик не сможет отчитаться в органах по контролю и надзору в сфере долевого строительства по общей стоимости привлеченного капитала на строительство.

При получении отказа в регистрации в Росреестре застройщику остается только единственный вариант решения проблемы – это оформление на себя объекта строительства.

В таком случае застройщик сможет выполнить все условия сделки перед дольщиками, передав им право собственности по договору купли-продажи.

При разрешении проблемы таким способом, застройщику понадобится внести соответствующие изменения в налоговую отчетность – необходимо будет провести перерасчеты обязательных налогов на имущество, НДС и налога на прибыль.

Застройщик не регистрирует

Нарушая нормы закона, застройщики желают любым способом сэкономить на процедуре регистрации договоров, поэтому можно довольно часто встретить дольщиков, у которых одной из проблем по договору ДДУ является отсутствие его регистрации.

Это возможно, если застройщик подает договор в органы регистрации через несколько дней после того, как было выдано разрешение на сдачу дома в эксплуатацию.

По правилам необходимо действовать следующим образом:

• заключение договора долевого участия с дольщиками;
• государственная регистрация ДДУ;
• начало строительства объекта недвижимости.

Основания для отказа в регистрации

При подаче договора после введения дома в эксплуатацию, органы регистрации вправе не регистрировать право собственности на построенный жилой дом согласно ДДУ.

В таком случае действия Росреестра являются правомерными.

Кроме того, сторонам может быть отказано в регистрации в следующих случаях:

• документы предоставлены ненадлежащим лицом;
• документы составлены не в соответствии с требованием закона.

Вышеперечисленные основания отказа в регистрации указаны в ст.20 ФЗ №122 от 21.07.1997г.

Кроме этого, отказать могут в случае дополнительных оснований:

• уже существует зарегистрированный документ на один и тот же построенный жилой дом;
• если по условиям договора должен быть заключен договор поручительства, которым в действительности не был предоставлен.

Интересуют подводные камни договора долевого участия в строительстве? Читайте здесь.

Обращение в суд

Обратиться в суд одна из сторон может на основании получения отказа в регистрации сделки в Росреестре.

В такой ситуации регистрация сделки возможна по решению суда на основании ч.3 статьи 165 ГК РФ.

Подобное решение суд вынесет и при обращении в суд застройщика, требованием которого будет также необходимость регистрации ДДУ.

Дольщик может самостоятельно решить, какой способ защиты ему выбрать, руководствуясь статьями 11,12 ГК РФ.

Дольщик может обжаловать отказ Росрееста зарегистрировать сделку на введенный в эксплуатацию жилой дом.

Защита интересов застройщика

На практике можно столкнуться с такой ситуацией, когда участники долевого строительства отказываются регистрировать сделку, чем ущемляют права и интересы застройщика.

Если дольщики отказываются регистрировать договор, застройщик не может в полном объеме распоряжаться данным объектом недвижимости.

В таком случае право распоряжения ограничивается тем, что объект стройки находится в залоге у дольщиков до момента регистрации договора.

Часто задаваемые вопросы

На практике стороны договора долевого участия сталкиваются с многочисленными проблемами, которые возникают при регистрации сделки. Детально о наиболее задаваемых вопросах будет рассказано детальнее.

Регистрация права после сдачи дома

Если гражданин решил вложить деньги в строительство жилого дома, а застройщик предложил регистрацию сделку после сдачи дома в эксплуатацию, договор будет считаться незаключенным.

Соответственно, вложенные деньги дольщик может потерять.

В таком случае гражданин вправе обратиться в суд с требованием обязать застройщика к обязательной регистрации.

Передача другому застройщику

Если гражданин стал участником долевого строительства и в последующем организация передала право уступки требования по аренде земли иной организации, который отказал в перезаключении договора, необходимо обратиться в правоохранительные органы.

В этом случае будет возбуждено уголовное дело по факту мошенничества в отношении первого застройщика согласно ч.4 статьи 159 УК РФ.

[3]

Кроме того, можно обратиться и органы, которые осуществляют надзор в области строительства.

Согласно ч.1 ст.14.28 КоАП РФ при использовании денежных средств гражданина, направленные на возникновение у него права собственности на жилье, которое на данный момент не введено в эксплуатацию и не имеет на него прав согласно законодательству об участии в долевом строительстве, деяние влечет за собой наложение штрафа.

Интересует ФЗ о долевом участии в строительстве многоквартирных домов? Смотрите тут.

Не знаете, как написать претензию о взыскании неустойки по договору долевого участия? Подробная информация в этой статье.

Пострадавший вправе подать иск в суд о:

• возврате денежных средств;
• возмещении морального вреда и процентов за использование чужих денежных средств.

Однако можно постараться решить спор в досудебном порядке, направив застройщику претензию заказным письмом с указанием срока, в течение которого должен быть получен ответ.

Таким образом, необходимо заключать договор и настаивать на государственной регистрации договора до того, как дом будет введен в эксплуатацию, иначе у сторон может возникнуть достаточно проблем, о которых подробно было описано в статье.

На видео о рисках в долевом строительстве

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
   • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Регистрируется ли право собственности если нет зарегистрированного ДДУ || Застройщик не зарегистрировал договор

Уступка прав требования по договору долевого участия

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги. Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру.

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Бывает так, что дольщик не сразу подписывает акт приема-передачи. Поэтому уступить права по договору долевого участия можно и после ввода дома в эксплуатацию, но в ограниченный промежуток времени. Здесь есть нюансы.

В договоре примерно так и должно быть написано: «В связи с тем, что права цедента полностью не оплачены (оплачены частично), стороны пришли к соглашению о переводе долга на цессионария в размере 2 млн рублей. Цессионарий обязуется оплатить задолженность перед застройщиком по указанным реквизитам в срок до…».

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию. Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет. После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Нет зарегистрированного ДДУ – нет и правовых последствий

Аспект регистрации квартиры рассматривает другой российский закон – ФЗ-122. Согласно смыслу его статьи 25.1, чтобы осуществить госрегисрацию квартиры – нужно соответствующее основание, а основанием в нашем случае становится зарегистрированный до момента получения разрешительных документов на эксплуатацию здания ДДУ.

Как показывает практика, если на государственную регистрацию подается Договор участия в долевом строительстве, а на здание уже получены разрешительные документы на эксплуатацию, Росреестр в такой регистрации обычно отказывает. Однако судебная практика последнего времени показывает, что такое положение дел, когда ДДУ – не зарегистрирован, а на здание уже получены разрешительные документы на эксплуатацию, не является свидетельством ничтожности этой сделки.

Бывают случаи, когда дольщик обращался за госрегистрацией после того, как на здание были получены разрешительные документы на эксплуатацию, и его обращение считалось законным основанием для того, чтобы Росреестр ДДУ зарегистрировал. Такие случаи подтверждает и судебная практика, например – вынесенное двадцать четвертого ноября 2008-го года отечественным ВАС Определение за номером 14686 / 08.

Поскольку у дольщика нет зарегистрированного ДДУ, чтобы осуществить госрегистрацию потребуется заявление в судебную инстанцию. Причем от конкретики каждой индивидуальной ситуации будет зависеть, какое из заявлений подавать:

• – то, в котором обжалуется решение Росреестра проводить госрегистрацию;
• – то, в котором право собственности на помещение признается в исковом порядке.

И конкретный выбор в сочетании с наиболее эффективным вариантом защиты делается и вырабатывается после ознакомления со всем имеющимся набором документов: текстом ДДУ, подтверждениями оплаты и всем остальным.

В отношении уже бывшей жены, то чисто теоретический вариант того, что можно лишить бывшую супругу ее половины этой собственности, если свое право собственности она регистрировать не собирается и ее местонахождение неизвестно – возможно. Для такой теоретической возможности есть основание – правило 234-й статьи российского ГК:

С точки зрения практики, однако, право собственности бывшей жены на эту квартиру отличается одной очень важной особенностью – оно фактически еще не возникло, потому что нет зарегистрированного ДДУ и госрегистрации. И наиболее рациональным и эффективным вариантом будет недопущение этого возникновения. Но перспективы этого варианта тоже нереально оценить без изучения вех документов.

Дольщик может и не использовать вариант обжалования отказа Росреестра в госрегистрации. В этом случае у него есть право использовать обстоятельство незарегестрированности ДДУ и непорождения вследствие этого прав и обязанностей. Сделать это можно, подав в судебную инстанцию заявление на признание своего права собственности.

Доказать факт того, что взнос был оплачен, будет просто, поэтому рассчитывать на получение соответствующего судебного акта можно с большой долей вероятности. И такой акт станет основанием для того, чтобы осуществить госрегистрацию в Росреестре. Теоретически, в споре может принять участие и уже бывшая супруга.

Что делать, если договор долевого участия не зарегистрирован?

Когда гражданин принимает решение о том, чтобы поучаствовать в покупке имущества по долевому принципу, то он должен помнить о способах оформления того или иного соглашения. Что делать, если ДДУ не зарегистрирован?

Очень часто у многих возникает такой вопрос. Только поэтому, лучше обратиться в орган государственной власти, где можно решить все проблемы. Но, какие же негативные проблемы ждут людей, которые не произвели процедуру и как в этом случае действовать?

Как заключается сделка?

Всю дополнительную информацию можно посмотреть в законодательном акте под номером 214. После того, как информация о строительстве жилого дома и строительной компании была детально проверена, клиенты заключают договорные отношения на участие в проведении процедуры по долевому методу. Все условия предоставляются в виде стандартного документа, где имеется определенный и установленный законом порядок предоставления бумаг. Даже после того, когда договор будет подписан, соглашение не приобретает законной силы. Нужно в обязательном порядке зарегистрировать все отношения в Росреестре. И только с этого момента и начнутся отношения между организацией строительной и людьми. Всю последовательность следует предоставить в виде небольшой инструкции.

Сюда относятся следующие этапы:

1. Условия договора согласовываются, в том числе идет обсуждение о финансовой стороне, качествепредоставляемых услуг, а также о сроках.
2. Документ подписывается всеми участниками, которые задействованы в процессе.
3. Далее идет оповещение в Росреестр с подачей заявки на осуществление постановки на учет.
4. Получается результат в виде оригинального соглашения с пометкой того или иного органа.

По договору участники имеют как права, так и наделены какими-либо обязанностями. Они прописываются в статье под номером 214. Если регистрация не произошла, то договор считается незаключенным и может порождать некоторые негативные ситуации в дальнейшем для обеих сторон.

Каковы причины?

Обязанность по напоминанию в проведении процедуры накладывается на участников сделки. При этом, процедура проводится только тогда, когда обращаются одновременно все. В союзе они подписывают заявление и в дальнейшем направляются для осуществления регистрации в уполномоченный орган. Но, существуют некоторые детали, когда сделка признается недействительным.

Сюда следует отнести:

1. Организация отказывается от проведения процедуры.
2. Клиенты не прибегают к проведению процедуры и самостоятельно не направляются в органы.
3. Для всех участников регистрация уже проводилась, и был дан отрицательный ответ.

Застройщик может уклоняться от данной процедуры по некоторым причинам. В большинстве своем, это финансовые расходы. Для того, чтобы провести процедуру, нужно предоставить документ об оплате госпошлины. Установленная величина для обычных покупателей составляет 175 руб., а для застройщика по 3000 руб. За любой заключённый документ для строительной компании расход будет очень большой, потому что в одном доме проживают 100-150 семей. Так как любая компания хочет сэкономить средства, то она уклоняется от проведения регистрации, и это позволяет сэкономить ту или иную сумму средств.

Помимо этого, самой основной причиной возможного несвоевременного обращения для проведения процедуры является его недобросовестность к тем людям, которые приобретают имущество. Если компания создает тот факт, что договорные отношения не признаются заключенными без регистрации, то она собирает денежные средства со всех участников без законных оснований.

ВАЖНО . Решение любых прав происходит только через суд, однако этот процесс может тянуться много времени, и далеко не всегда гарантирует то, что вы выиграете. Но, множество граждан не знают сейчас о том, что нужно проводить такую процедуру.

О возможных проблемах в дальнейшем можно будет узнать только в том случае, когда вы захотите зарегистрировать имущество и вам нужно будет предоставить договор долевого участия. Но почему же могут оказать при этом отказать?

Причины для этого описаны в законе под номером 218.

Сюда можно отнести:

1. Соглашение имелокакие-либо отклонения по нормативным законам.
2. У сторон нет полномочий на то, чтобы заключать договор.
3. Уже имеется зарегистрированное право.

При любом исходе, создаются проблемы.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Что применять в этой ситуации?

Когда оба участника столкнулись с ситуацией, когда документ не был зарегистрирован в Росреестре, то простым вариантом будет обращение в этот государственный орган и устранить проблемы. Но конфликтные ситуации могут возникать только тогда, когда ранее уже был вынесен отказ при проведении этой процедуры. Для того, чтобы избежать в последующем конфликтных ситуаций, обеим сторонам стоит установить две главные ситуации, когда происходит возврат документов.

Сюда относятся:

1. Подтвердите полномочия сторон, которые заключили отношения.
2. Устраните некоторые ситуации по соглашению, чтобы не возникало противоречийпо законодательной базе.

После того, как произойдёт регистрация, договор вступает в силу. Причины отказа в первый раз потеряют свои юридическое значение. Помимо этого, ещё одним способом отмечается устранение проблем, когда на застройщика уже оформляется собственность в готовом виде. Это актуально только тогда, когда имеется разрешение на ввод в эксплуатацию. В этом случае проведение регистрации должно быть проведено в обязательном порядке.

Когда строительная фирма уже обладает актом и оформленными правами на собственность, то тогда уже можно переходить к подписанию договора купли-продажи. Эту процедуру в обязательном порядке необходимо оформлять в Росреестре. Если говорится о возможном, другом варианте устранения проблемы, то тут можно выделить обращение в суд для того, чтобы вынудить провести регистрацию.

Как происходит решение вопроса в суде?

Обращаться в суд можно обоим участникам процесса, а требованием может выступать начало регистрации. Документальное подтверждение посылается в тот суд, который находится по месту проживания и регистрации ответчика, либо объекта строительства.

В ходе процедуры нужно будет доказать две истины:

1. В договоре нет регистрации.
2. Одна из сторон уклоняется, отказывается от процедуры.

Если имеются такие доказательства, то суд выносит решение, что два участника обязуются совершить постановку на учет. Акт действует принудительно, когда ответчик не будет его исполнять. После этого всё выполняется по той же методике, которая была приведена выше. Обращение в судебный орган регулируется по статье 165.

Объект передан другому владельцу?

Если вдруг вы стали свидетелем такой ситуации, когда строительство производилось сначала одной организацией, а после этого она передала все права и обязанности другой, то здесь нужно быть аккуратным. Очень часто новый застройщик может отказывать в перезаключении договора. В этом случае нужно обращаться в правоохранительную службу. Возбуждается уголовное дело, которое будет связано с мошенничеством. Оно будет регулироваться по статье 159.

Еще существует альтернативный вариант, когда люди направляют жалобу в службу по надзору за строительством, которая может помочь, благодаря ряду отдельных полномочий. При этом, иск подается не только по поводу возврата финансов, но и о возмещении морального вреда. Также можно написать жалобу за использование денег организацией на протяжении определенного времени.

ВНИМАНИЕ . Но, лучше всего решать этот спорный и нелегкий вопрос до начала судебных тяжб. Для этого лучше всего при помощи заказной доставки отправить в строительную фирму претензию, по которой он должен будет дать в обязательном порядке письменный ответ. При этом, лучше всего произвести всю процедуру до того момента, когда он будет введен в эксплуатацию. Если же этого не произойдет, то у сторон потом могут быть серьезные проблемы.

Процесс регистрации договора долевого участия должен быть произведен в кратчайшие сроки. Это позволит в дальнейшем отстраниться от каких-то серьезных конфликтов, а также от финансовых растрат. Если же застройщик не идет к вам на уступки, то тогда нужно прибегать к решению проблемы в более серьезных инстанциях. Это поможет слегка заставить застройщика и сделать эту процедуру максимально быстро и максимально эффективно.

Порядок и нюансы оформления права собственности по ДДУ

Приобретатели недвижимости по договору долевого участия получают, по сути, право на оформление жилья во владение в будущем. Читайте в статье, как происходит оформление права собственности по ДДУ в общем и судебном порядках и при ипотеке.

Особенности регистрации права собственности по договору долевого участия

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

• ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
• Гражданским кодексом РФ;
• Жилищным кодексом РФ;
• ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации прав дольщиками, а именно:

1. Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
2. Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
3. Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
4. Поставить здание на учет в Росреестре.
5. Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади. Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Однако так гладко происходит далеко не всегда. Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.

Процедура регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

1. Обращение в Росреестр или МФЦ с представителем строительной компании.
2. Заполнение заявления на регистрацию с указанием данных о собственниках, объекте недвижимости и перечня прилагаемых документов.
3. Если все заполнено корректно, заявление подписывается заявителем.
4. Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет документы и выдает расписку, в которой указывается дата принятия бумаг и дата готовности документации.
5. В назначенную дату необходимо явиться в учреждение и получить свой экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2017 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.

Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.

В соответствии со ст. 48 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года, для регистрации права собственности по ДДУ потребуются следующие документы:

• общегражданский паспорт заявителя;
• договор долевого участия;
• акт приема-передачи жилого помещения;
• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Если собственность оформляется на несовершеннолетнего гражданина, то потребуется свидетельство о рождении и согласие органов опеки и попечительства. Когда стоимость квартиры выплачивается из ипотечных средств, понадобится договор с банком.

При осуществлении действий через посредника обязательно необходимо иметь доверенность, оформленную у нотариуса. Если дольщик находится в браке, то дополнительно нужно предоставить согласие супруга/супруги на заключение ДДУ.

Согласно ст. 16 ФЗ № 218, процесс регистрации имущественных прав не может длиться дольше семи дней. В течение этого периода осуществляются следующие действия:

1. Принимается заявление и документы.
2. Проводится правовая экспертиза поданных бумаг.
3. Проверяется подлинность документов и юридическая чистота сделки.
4. Выявляются обстоятельства, которые могут препятствовать регистрации.
5. Вносятся необходимые данные в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
6. Выдаются документы с регистрационным штампом.

Срок рассчитывается от даты подачи пакета документов. Период оформления может затянуться, если право регистрируется единовременно несколькими заявителями или при наличии ипотечного кредита. Увеличение срока законно (ст.26 ФЗ № 218).

Государственную пошлину за регистрацию права собственности необходимо заплатить до подачи документов. Ее размер устанавливается налоговым законодательством, а именно ст. 333.33 НК РФ. В 2017 году госпошлина равна 2000 рублей.

Если квартира оформляется в долевую собственность, то сумма госпошлины будет поделена между сособственниками пропорционально их долям. Оплатить требуемую сумму можно в любом отделении банка, банкомате или в кассе регистрирующего органа (если она предусмотрена).

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Источники

1. 
   Владимиров Л. Л. Е. Владимиров. Защитительные речи и публичные лекции; Издание П. В. Каменского — М., 2010. — 497 c.
2. 
   Волеводз, А. Г. Международный розыск, арест и конфискация полученных преступным путем денежных средств и имущества (правовые основы и методика) / А.Г. Волеводз. — М.: Юрлитинформ, 2015. — 477 c.
3. 
   Головистикова, А. Проблемы теории государства и права. Учебник / А. Головистикова, Ю. Дмитриев. — М.: Эксмо, 2005. — 832 c.
4. Хазиев, Ш. Н. Вопросы судебной экспертизы в деятельности Европейского Суда по правам человека / Ш.Н. Хазиев. — М.: Компания Спутник +, 2017. — 935 c.
5. Астахов Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма / Астахов, Павел. — М.: Эксмо, 2016. — 320 c.