Если арендодатль не оказывает эксплуатационные услуги

Особенности решения вопросов по теме: "Если арендодатль не оказывает эксплуатационные услуги". Здесь вы найдете полное описание темы и советы профессионалов. Если у вас имеются нюансы на счет которых нужна консультация, то обращайтесь к дежурному сотруднику.

Если арендодатль не оказывает эксплуатационные услуги

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Автономное учреждение заключило долгосрочные договоры аренды нежилых помещений для размещения своих офисов. По договорам ежемесячно уплачивается арендная плата. В договорах отсутствует условие об обязанности арендатора возмещать арендодателю стоимость коммунальных услуг, равно как и отсутствует условие об обязанности арендодателя обеспечивать переданное в аренду помещение коммунальными услугами.
Вправе ли при данных обстоятельствах арендодатель требовать с учреждения возмещения расходов по оплате коммунальных услуг? Обязано ли учреждение оплачивать стоимость коммунальных услуг?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Поскольку договором аренды не предусмотрено иное, арендатор обязан возмещать арендодателю затраты на оплату коммунальных услуг в части, относящейся к арендуемому помещению. Сумма таких затрат может быть истребована с арендатора как его неосновательное обогащение.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Ответ прошел контроль качества

21 ноября 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

[1]

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected].

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

[2]

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Арендатор нежилого помещения – потребитель коммунальных услуг или как?!

При аренде помещения вполне естественно, что арендатор пользуется всеми благами цивилизации, в том числе и такими коммунальными услугами как: электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение. А вот в каких случаях у арендатора возникает обязанность по оплате таких услуг в адрес управляющей организации, предоставляющей коммунальные услуги (далее по тексту — Исполнитель)?! Давайте разбираться.

По общему правилу статьи 210 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором.

Как установлено статьей 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно части 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом законодатель не конкретизирует, что относится к таким расходам для каждого определенного вида имущества.

Поскольку нормы вышеприведенной статьи являются диспозитивными, стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. При этом, действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг в лице УО или РСО).

Однако, на практике довольно часто возникает ситуация, когда недобросовестный арендатор, в силу известных одному ему причин, не выполняет согласованную обязанность и уклоняется от заключения договора с исполнителем коммунальных услуг. Что же делать УО, когда в нежилом помещении арендатор фактически потребляет коммунальные услуги, а долг по оплате только растет в арифметической прогрессии, и к тому же этого арендатора днем с огнем не сыскать…

В судебной практике сложилось два подхода в разрешении этого вопроса.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04.03.2014 № 17462/13 по делу № А40-128959/12 разъяснил, что по общему правилу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Иное может быть предусмотрено законом или договором. По мнению ВАС РФ, непосредственно законом на арендатора такое бремя не возложено. Из договора аренды указанная обязанность арендатора также не может вытекать, поскольку договор регулирует отношения собственника и арендатора. На основании этого ВАС РФ пришел к выводу, что, не оплатив оказанные коммунальные услуги, собственник неосновательно обогатился за счет ресурсоснабжающей организации (п. 1 ст. 1107 ГК РФ) и обязан возместить стоимость фактически оказанных услуг.

Также ВАС РФ отметил, что в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ расходы на содержание имущества, в том числе расходы на коммунальные услуги, по общему правилу несет арендатор. Однако, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (п. 3 ст.308 ГК РФ).

Читайте так же:  Воробьев губернатор как позвонить

Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем — собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.

Аналогичный вывод был впоследствии сделан и Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015г.).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была высказана точка зрения относительно невозможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов в отсутствие договора между исполнителем коммунальных услуг и арендатором:

«… В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».

Таким образом, предусмотрев в договоре аренды условие об обязанности арендатора самостоятельно заключить с исполнителем коммунальных услуг договор и при условии заключения указанного договора с исполнителем коммунальных услуг, арендатор вправе оплачивать потребленные коммунальные услуги напрямую в адрес исполнителя.

  • До выхода в свет вышеуказанных Постановлений Президиума ВАС РФ суды придерживались абсолютно противоположной позиции, считая, что плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, может быть взыскана с арендатора, не заключившего договоры с исполнителем коммунальных услуг в нарушение договора аренды, которым предусмотрено условие об оплате арендатором коммунальных услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками.(Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2011 № Ф09-5983/11 по делу N А50-25363/10, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.08.2011 N Ф03-3273/2011 по делу N А51-15108/2010).

Таким образом, Президиумом ВАС РФ, а в дальнейшем и Верховным судом РФ была поставлена окончательная точка во взаимоотношениях УО – Собственник – Арендатор.

В настоящее время суды руководствуются тем, что содержание в договоре аренды условия об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, само по себе не возлагает на арендатора обязанность автоматически оплачивать эти услуги. Если, конечно, такие договоры будут им заключены, то это освободит собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы по оплате коммунальных услуг.

Рассматривая дело № А03-16138/2015 Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в Постановлении от 02.09.2016 № Ф04-3452/2016 отказал в удовлетворении требований РСО о взыскании с собственника платы за потребленную электрическую энергию ввиду того, что обязанность по оплате ресурса лежит на общественной организации, которая, являясь арендатором, заключила с РСО самостоятельный договор энергоснабжения и фактически потребляла электроэнергию.

«При этом, отклоняя доводы Истца (ресурсоснабжающей организации) на несоответствие обжалуемых судебных актов правовой позиции, выраженной в Обзоре N 2 (2015), …. является несостоятельной, поскольку приведенная в них позиция об обязанности собственника, а не арендатора оплачивать коммунальные услуги относится к иным ситуациям, чем в настоящем деле, а именно к случаям, когда между арендатором и собственником помещения имеется только заключенный договор аренды с условием или без условия об оплате арендатором ресурсов энергоснабжающим организациям, но при этом у ресурсоснабжающей организации (при непосредственной форме управления многоквартирным домом) или управляющей многоквартирным домом организации с арендатором отсутствует договор ресурсоснабжения (предоставления коммунальных услуг), по которому арендатор принял бы на себя обязательство перед этими организациями по оплате полученных ресурсов.

Разъяснения, изложенные в Обзоре № 2 (2015) даны с учетом вывода Президиума Верховного Суда Российской Федерации о том, что исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного между ним и арендатором договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

С заключением самостоятельного договора энергоснабжения № 3472 с третьим лицом истцу известно о фактическом пользователе нежилого помещения, в отношении потребления энергии которым, как абонентом истца, последний осуществляет соответствующий контроль».

Если арендодатль не оказывает эксплуатационные услуги

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Читайте так же:  Всем ветеранам труда будет повышена пенсия

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Имеет ли право арендодатель включать в арендную плату расходы арендатора на коммунальные услуги (электро- и теплоэнергию, водоснабжение), плату за услуги связи, за техническое обслуживание пожарной сигнализации без соответствующих лицензий и согласований с ресурсоснабжающими организациями, а также расходы на оплату санитарно-эпидемиологических мероприятий в отношении арендованного имущества (все платежи включены в состав арендной платы в фиксированном размере, о чем указано в договоре аренды)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Обеспечение арендодателем сдаваемых в аренду помещений электроэнергией, теплом, водоснабжением, связью, техническим обслуживанием пожарной сигнализации, санитарно-эпидемиологическими мероприятиями не может рассматриваться как сделки, направленные на оказание услуг, не требует лицензирования и согласования с ресурсоснабжающими организациями. Включение в арендную плату стоимости данных услуг не противоречит законодательству.

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Постоянная и переменная части арендной платы;
— Энциклопедия решений. Агентский договор на оплату коммунальных услуг.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Данилова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

27 сентября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected].

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Договор аренды: как учесть расходы по оплате коммунальных услуг

Видео (кликните для воспроизведения).

Проблема правильного отражения в учете коммунальных платежей (плата за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора и т.д.) волнует, пожалуй, большинство организаций (предпринимателей), заключивших договор аренды здания или помещения.
В настоящей статье мы изложим нашу точку зрения по данному вопросу и постараемся обосновать ее.

Первый вариант.
В тексте договора аренды стороны указывают, что расходы по содержанию сданного в аренду помещения (здания) несет арендодатель. В этом случае арендодатель будет обязан за свой счет производить оплату коммунальных услуг по выставленным ему поставщиками этих услуг счетам.
Данные затраты арендодатель вправе отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ (если организация оказывает разовые услуги по сдаче в аренду зданий (помещений)) либо на основании подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (если такие услуги организация оказывает на систематической основе).
НДС, уплаченный арендодателем в составе платы за коммунальные услуги, он может предъявить к вычету на основании подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ при условии, что арендная плата облагается НДС.
Что касается арендатора, то он оплачивает арендодателю только арендную плату, сумму которой он включает в состав своих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), а предъявленный ему арендодателем НДС ставит к вычету в порядке, предусмотренном статьями 171 и 172 НК РФ.

ПРИМЕР
Организация А (арендодатель) сдает в аренду организации Б (арендатор) нежилое помещение. Арендодатель получил от поставщиков коммунальных услуг счет на оплату в сумме 60 000 руб. На долю арендатора приходится 50% стоимости коммунальных услуг.

Бухгалтерский учет у организации-арендодателя:
Дебет 26 Кредит 60
— 25 000 руб. — отражены расходы по коммунальным услугам, потребленным арендодателем;
Дебет 19 Кредит 60
— 5000 руб. — отражен НДС по коммунальным услугам;
Дебет 76/ «Расчеты с организацией Б» Кредит 60
— 30 000 руб. — отражена задолженность арендатора по возмещению стоимости (с учетом НДС) коммунальных услуг, приходящихся на сданное в аренду помещение;
Дебет 60 Кредит 51
— 60 000 руб. — оплачен счет поставщика за оказанные коммунальные услуги;
Дебет 68 Кредит 19
— 5000 руб. — НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету;
Дебет 51 Кредит 76/ «Расчеты с организацией Б»
— 30 000 руб. — поступили средства от арендатора в возмещение расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг.
При этом организация А, как уже было отмечено выше, перевыставляет счет на 30 000 руб. (в том числе НДС — 5000 руб.) организации Б.

Бухгалтерский учет у организации-арендатора:
Дебет 26 Кредит 76/ «Расчеты с организацией А»
— 25 000 руб. — начислена задолженность арендатора по оплате коммунальных услуг;
Дебет 19 Кредит 76 «Расчеты с организацией А»
— 5000 руб. — отражен НДС по коммунальным услугам;
Дебет 76 «Расчеты с организацией А» Кредит 51
— 30 000 руб. — перечислены средства арендодателю в возмещение его расходов по оплате коммунальных услуг;
Дебет 68 Кредит 19
— 5000 руб. — НДС по коммунальным услугам предъявлен к вычету на основании счета-фактуры, полученного от арендодателя.

Аренда недвижимости и дополнительные услуги

М.В. Подкопаев,
редактор журнала «Бухгалтер Крыма»

Журнал «Бухгалтер Крыма», N 7, июль 2015 г.

Значительное число налогоплательщиков зачастую сталкивается с тем, что для них выгоднее не приобретать в собственность недвижимость, а брать ее в аренду. Затраты на данную услугу без опасений можно относить в расходы.
В то же время обычно эта услуга сопровождается различными дополнительными расходами, прежде всего на коммунальные услуги (ведь надо содержать недвижимость и обеспечивать ее функционирование), а также на услуги связи, охраны, уборки и т.п. Как правило, названные затраты перекладываются на арендатора, что логично, ведь большая часть объема потребленных дополнительных услуг зависит от интенсивности ведения арендатором хозяйственной деятельности.

Читайте так же:  Вопросы о льготном протезировании зубов

Компенсация услуг. А удобно ли это?

А если услуги – часть аренды?

Другое дело, если указанная возмещаемая сумма дополнительных затрат является переменной частью арендной платы, которая зависит от суммы платежей за дополнительное обслуживание. В таком случае НДС должна облагаться вся сумма, участвующая в расчетах между арендодателем и арендатором, то есть собственно сумма арендной платы и сумма дополнительных услуг, и это независимо от того, как производятся расчеты – в общей сумме аренды или отдельно.
По мнению налоговиков, в счете-фактуре, который выставляет арендодатель, последний должен отразить единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием отдельно постоянной и отдельно переменной величин).
Причем арендатор может принять к вычету суммы НДС, указанные в этом счете-фактуре (см. постановления Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 N 6219/08 по делу N А17-1404/2007, от 25.02.2009 N 12664/08 по делу N А76-24215/2007-42-106).
Налоговики уточняют, что соответствующие услуги должны быть приняты к учету на основании первичного документа, оформленного согласно требованиям Закона о бухгалтерском учете*(2).

К сведению. По мнению Минфина, ежемесячное заключение актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогообложения прибыли не требуется (письма от 16.11.2011 N 03-03-06/1/763, от 13.10.2011 N 03-03-06/4/118). Для документального подтверждения указанных расходов необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества.

А может, арендодатель – посредник?

[3]

Итак, и арендодатель, и арендатор не должны испытывать затруднений с налогообложением коммунальных и иных дополнительных услуг, связанных с договором аренды. Важно лишь их правильно оформить.
Для налогоплательщиков, применяющих УСНО, подчеркнем, что им более всего подойдет вариант с заключением посреднического договора на оказание названных услуг.

Если арендодатль не оказывает эксплуатационные услуги

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилого помещения. Дата окончания срока аренды нежилого помещения — 31.01.2015. По ранее действовавшему между сторонами договору на оказание коммунально-эксплуатационных услуг арендатор возмещал арендодателю его затраты на коммунальные услуги, предоставляемые ресурсоснабжающими организациями на основании договоров, заключенных с арендодателем.
В связи с заключением указанного договора аренды и обязанности арендатора содержать полученные по акту приема-передачи помещения между арендодателем и арендатором был заключен договор на оказание коммунально-эксплуатационных услуг сроком до 31.01.2015. Поскольку арендатор продолжал пользоваться помещением после истечения срока, установленного договором аренды, и возражений со стороны арендодателя не было, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Учитывая, что договор на предоставление коммунальных услуг соглашением сторон не пролонгирован и услуги не входят в арендную плату, может ли арендодатель требовать плату за коммунально-эксплуатационные услуги за период с февраля 2015 года по настоящее время и как это должно быть оформлено? Что будет являться основанием для выставления счета?

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected].

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected]. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Арендатор или арендодатель: на ком бремя расходов?

В настоящее время все чаще ресурсообеспечивающие организации или управляющие компании предъявляют исковые требования об оплате коммунальных услуг или об обязании заключить договоры ресурсоснабжения или управления непосредственно к арендатору помещений, а не к собственнику. Возникает вопрос, кто все-таки должен платить за коммунальные услуги – собственник или арендатор? Попробуем разобраться.

Обязанности собственника и арендатора согласно закону

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 39 ЖК РФ также установлено, что бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Читайте так же:  Где получать свидетельство о смерти

Пунктом 3 ст. 154 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно п. 4 этой статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов.

Таким образом, обязанность по оплате коммунальных услуг в отношении спорного нежилого помещения лежит на собственнике помещения. Именно собственник в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества, в том числе в части оплаты коммунальных услуг.

Данный подход, как нам кажется, соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 12.04.2011 № 16646/10 и от 21.05.2013 № 13112/12. Содержащееся в указанных постановлениях толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009 отражен следующий подход: «Следовательно, департамент, действующий от имени собственника упомянутого нежилого помещения, в силу закона и договора с обществом обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли».

Или в Постановлении от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/2011 Президиум ВАС РФ указал следующее: «Удовлетворяя заявленный иск по взысканию с общества платы за коммунальные услуги, суды также не учли, что общество явилось потребителем теплоснабжения в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество, переданное обществу в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения. Предоставленное обществу помещение обеспечено системой теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Суды, взыскивая с общества плату за коммунальные услуги, применили пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса, который предусматривает обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Однако приведенная норма регулирует исключительно правоотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может являться основанием возникновения обязанности арендатора по оплате расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем в целях возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов».

Позиции высшей судебной инстанции

Меняется ли ситуация, если в договоре аренды между собственником и арендатором содержится обязанность арендатора заключить договор с ресурсоснабжающими организациями или с управляющей компанией?

Такие пункты договора, на наш взгляд, являются недействительными, так как нарушают закон. Мы полагаем, что бремя несения расходов за коммунальные услуги может быть возложено только на собственника помещений, а уже арендатор будет иметь обязанность возместить расходы на коммунальные услуги в зависимости от того, как это урегулировано в договоре аренды.

На этот вопрос ответ нам дают все те же постановления Президиума ВАС РФ.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10 по делу № А55-11329/2009 разъяснено: «Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора. Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества, у судов не имелось».

Или в Постановлении от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/2011 Президиум ВАС РФ указал следующее: «Суды, взыскивая плату за оказанные коммунальные услуги с общества, исходили из наличия в подпункте 2.8.8 договора аренды условия об обязанности общества заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами, которое, по их мнению, подтверждает наличие исключения из общего правила, установленного статьей 210 Гражданского кодекса.

Однако договор, который бы предусматривал обязательство общества перед компанией оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные ресурсы, не был заключен. В договоре аренды, на который сослались суды при разрешении спора, управляющая компания участия не принимала, и, соответственно, он не предусматривал ее права требовать оплаты коммунальных услуг с общества.

Читайте так же:  Деньги вместо участка для многодетных сколько

Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у судов не имелось (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10)».

Сходные разъяснения изложены и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796: «Между тем собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом».

Разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации (ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и ст. 2 Федерального конституционного закона «О Верховном Суде Российской Федерации»).

Вновь образованная высшая судебная инстанция выступает в качестве преемника Верховного Суда Российской Федерации и упраздненного Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Преемственность этих судебных органов означает и преемственность вынесенных судебных актов и правовых позиций.

Однако имеется подход, отраженный в Определении Верховного Суда РФ от 14.09.2015 по делу № 303-ЭС15-6562, А73-6824/2014, где указано следующее: «Факт получения лицом энергоресурса как самостоятельного блага является достаточным основанием для того, чтобы обязательство по оплате этого энергоресурса возникло именно у получателя.

Вопреки выводам судов, при указанных обстоятельствах юридические основания пользования энергопринимающими устройствами и действительность сделок, опосредующих эти основания, не имеют значения для определения надлежащего плательщика за электроэнергию.

Отсюда следует, что выводы судов о взыскании стоимости поставленного энергоресурса с собственника энергопринимающих устройств преждевременны.

Статья 210 ГК РФ регулирует бремя содержания принадлежащего собственнику имущества. Под этим понимается обязанность собственника поддерживать имущество в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации в соответствии с назначением имущества состоянии. Энергоресурсы являются самостоятельным благом, и обязанность по их оплате не регулируется указанной статьей. Бремя содержания имущества не тождественно бремени возмещения стоимости энергоресурса. Таким образом, оснований для применения статьи 210 ГК РФ не имеется».

Единого ответа на поставленный вопрос нет

С указанным подходом мы согласиться не можем, поскольку ст. 210 ГК РФ не содержит исключений в отношении обязанности по уплате коммунальных услуг, будь то водоснабжение или электроснабжение, или обязанности по заключению договора на управление помещением.

В частности, ВС РФ в п. 5 Обзора судебной практики № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, в ответе на вопрос о том, на ком – арендодателе или арендаторе нежилого помещения – лежит обязанность по оплате коммунальных услуг в отсутствие надлежаще оформленного договора с оказывающим их лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией), указано, что обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

В соответствии с п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Верховный Суд РФ со ссылкой на данную норму права указал: «ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией)».

Следовательно, собственник арендованного нежилого помещения в силу закона обязан заключить с управляющей организацией договор и нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений ст. 161, 162 ЖК РФ обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 по делу № А42-8517/2011).

В отношении же энергоснабжения имеется п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.1998 № 30 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения», где указано, что отсутствие договорных отношений с организацией, чьи теплопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенной ему тепловой энергии.

На наш взгляд, данные разъяснения входят в противоречие с указанными ранее постановлениями Президиума ВАС РФ, в которых, по нашему мнению, не содержится исключений относительно вида коммунальной услуги и где сформулирован единый подход к обязанности арендатора по оплате услуг энергоснабжающих организаций.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, единого ответа на поставленный вопрос нет. Все зависит от вида потребляемого ресурса и применяемого подхода.

Источники


  1. Фохт-Бабушкин, Ю.У. Искусство в жизни человека. Конкретно-социологические исследования искусства в России конца XIX — первых десятилетий XX века. История и методология / Ю.У. Фохт-Бабушкин. — М.: Алетейя, 2016. — 788 c.

  2. Правоведение. Учебное пособие. — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2013. — 400 c.

  3. Андреева Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката; Проспект — М., 2016. — 666 c.
  4. Понасюк А. М. Медиация и адвокат. Новое направление адвокатской практики; Инфотропик Медиа — М., 2012. — 370 c.
Если арендодатль не оказывает эксплуатационные услуги
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here