Как заставить застройщика исправить дефекты

Кривой пол, косые стены и батарея в дверном проеме в новой квартире: можно ли выиграть спор с застройщиком?

maxxyustas / Depositphotos.com

Указанные дефекты не препятствуют проживанию и не являются существенными недостатками квартиры в новостройке. Однако эти дефекты могут свидетельствовать о несоответствии квартиры обычно предъявляемым к ним требованиям в смысле Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая жалобу потребителя по делу о «бракованной» однушке (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 49-КГ18-38).

Застройщик передал квартиру с многочисленными строительными дефектами: и пол, и стены, и потолок, – все кривое и косое, бетонная стяжка хрупкая, обои грязные (квартира была с отделкой), край радиатора заходит за пределы проема. Новосел потребовал от застройщика бесплатно исправить все эти недостатки или оплатить стоимость ремонта.

Однако юристы застройщика «прикрылись» железобетонными аргументами:

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, истребовав и изучив гражданское дело по жалобе новосела, пришла к иным выводам:

Итог – дело передано в апелляцию на новое рассмотрение.

Сроки устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры

Сдача в эксплуатацию долгожданной квартиры — событие, ожидаемое на протяжении не одного месяца. Но с постройкой жилья может быть не все так просто: часто новоселы жалуются на неровные стены, плохую проводку, недостаточно мощную вентиляцию или неисправную канализацию. Строительные дефекты — серьезная проблема, которая откладывает переезд новых собственников и спокойное проживание в квартире. Перед покупателями новостроек встает вопрос: какие после приемки квартиры сроки устранения недостатков установлены законом?

[1]

Сроки, установленные законом, и порядок их расчета

Федеральный закон № 214 четко не ограничил период, в течение которого застройщик должен устранить дефекты. По общему определению, сроки эти «разумные», что, по сути, освобождает от обязательств компанию, занимающуюся строительством. Отсутствие точного временного лимита связано с разнообразием поломок, поэтому у владельца жилья есть право квалифицированного выявления дефектов при дальнейшей подготовке претензии или судебного иска.

Многие новоселы заранее заботятся о своевременном и качественном получении услуги. Для этого все ограничения по срокам указываются в договоре купли-продажи. Сюда же можно прописать штрафные санкции. Если договорных обязательств в этом вопросе нет, а застройщик отказывается признавать свою вину, пострадавшая сторона обращается в судебную инстанцию. В иске можно сослаться на ФЗ «О защите прав потребителей», устанавливающий максимальные временные ограничения в размере 45 дней.

Важный момент. Проблема обязательств по срокам обсуждается в процессе подготовки договора между сторонами. Срок, выделяемый на устранение недостатков, отсчитывается со дня получения застройщиком претензии.

Помимо сроков устранения дефектов, определяется время, в течение которого будет действовать гарантия. Этот показатель является общей нормой действующих законов. В ФЗ № 214 минимальные гарантийные обязательства составляют:

• три года — на инженерные коммуникации;
• пять лет — на монтажные работы.

Сроки рассчитываются в автоматическом режиме с момента регистрации акта приема-передачи. Гарантия говорит о том, что при выявлении дефектов в течение установленного времени полная ответственность возлагается на компанию, которая занималась постройкой.

Неровности и отклонения от нормы могут быть обнаружены сразу — во время осмотра помещения или спустя время, но в пределах срока действия гарантии.

Рекомендации по осмотру перед приемкой жилья

Изучите договорной документ, подтверждающий участие в долевой стройке, найдите страницу, где описывается состояние передаваемого жилья. Следует проверить все позиции по спискам: строительные конструкции с покраской, покрытия, отделку, состояние плит перекрытия и т. д.

Далее проверяются сантехническое оборудование, подача газа и прочие коммуникации. Можно помечать в документе, что все находится в исправном состоянии. При наличии претензий составляется новый лист (некоторые компании используют бланки дефектной ведомости, отображающие недоделки). Для необходимости подтверждения некачественно предоставленной услуги можно сделать фотографии.

Если вы нашли неисправности, не подписывайте акт приема-передачи.

Закон дает полномочия дольщику на отказ от проставления подписи в акте, если недвижимость не соответствует договорным условиям, проектным бумагам или санитарным требованиям. Документ остается без вашей подписи, пока застройщик не устранит дефекты или не возместит расходы на их устранение.

• параметры, обозначенные в договоре покупки продажи, отличаются;
• разнятся фактические показатели и данные проекта;
• нарушены действующие строительные или санитарные нормы.

Что нужно делать в этой ситуации владельцу квартиры:

• выявленные несовершенства фиксируются отдельным документом, в нем по списку перечисляются все неточности;
• документ вручается строительной компании или отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о передаче адресату;
• оформляется письменно соглашение с компанией для коррекции недостатков с обозначением конкретных сроков, не превышающих трех месяцев;
• после выполнения застройщиком обязательств подписывается акт приема-передачи, подтверждающий факт завершения сделки.

[3]

Дефекты, обнаруженные со временем

При выявлении каких-либо поломок и несоответствий после завершения сделки нужно сразу подавать претензию с изложением всех обстоятельств. Затягивать с жалобой не рекомендуется. Ваша правота не будет доказана, если документ о приеме-передаче подписан без замечаний.

Компания-застройщик откажет в компенсации:

• при естественном износе, сопровождающемся ухудшением качественных параметров жилья;
• если новоселом были нарушены эксплуатационные правила;
• отсутствует необходимый уход по регламентному обслуживанию.

Среди необоснованных доводов для компенсации можно назвать дефекты, появившиеся после дополнительного (самостоятельного) ремонта, реконструкции или перепланировки объекта.

Учитывайте, что некоторые недобросовестные застройщики сразу после сдачи объекта закрывают предприятие, объявляя его банкротом, и открывают новое. После того, как «одноразовое» общество станет банкротом, компенсация убытков будет невозможна.

Какие требования можно предъявить застройщику

Федеральный закон № 214 дает дольщику право самостоятельного выбора требований от строительного предприятия:

• исправление недостатков за счет застройщика;
• уменьшение цены квартиры, указанной в договоре, на стоимость ущерба;
• возмещение расходов для устранения недостатков, которые понес дольщик.

Как уже оговаривалось, разумные сроки — неточное понятие, поэтому окончательная дата должна быть сразу указана после обнаружения неисправности и закреплена в документах. С учетом особенностей неисправности определяются максимальные временные ограничения — в среднем, они составляют два месяца. Даже при отсутствии письменных документов временные ограничения, согласно закону, не могут превышать полутора месяцев.

Если за этот со стороны компании-застройщика никаких действий не предпринято, дольщик имеет право на судебные разбирательства. Ежедневная просрочка обходится застройщику неустойкой в размере 1% от стоимости жилья. Следует, однако, учитывать: хотя эта сумма и обозначена в федеральном законе, суд может ее уменьшить, признав завышенной.

Обязательства застройщика по устранению: как заставить

Если застройщик не собирается признать вину и подписать акт о выявленных дефектах, они фиксируются документально. Рекомендуем сразу обратиться в специальную экспертную службу, имеющую лицензию для проведения соответствующей оценки. Для совместного осмотра через уведомление эксперты пригласят доверенное лицо застройщика.

Направляем претензию

Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.

Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:

• от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
• от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.

Претензия может быть написана от руки или на бланке, выданном застройщиком.

Судебный иск

Если ремонтные работы строительной компанией не осуществляются, обращайтесь в судебный орган. Иск содержит те же требования, что и претензия.

Взыскание обозначается по следующим позициям:

• нарушены сроки передачи недвижимости, устранения недоработок;
• компенсируется моральный вред и половина от суммы иска при отказе от выполнения законных требований дольщика;
• возвращаются расходы за услугу профессионального оценщика.

Если владелец квартиры желает устранить недочеты самостоятельно, он предоставляет всю документацию с чеками.

У дольщика есть право выбрать способ устранения дефектов с дальнейшим получением компенсации, при этом необходима оценка реальности доказательства вины застройщика. Этапы дальнейших ремонтных работ должны быть задокументированы. Также подтверждается факт отклонения исполнителя от строительных и технических норм.

Перед тем как обращаться в суд, попробуйте урегулировать спор с компанией. Крупные застройщики, заботящиеся о своей репутации, пойдут навстречу, но могут попросить больше времени на исправление своих недочетов.

Как заставить застройщика устранить недостатки

Как заставить застройщика устранить недостатки после подписания акта приема-передачи? На юридической консультации для дольщиков гражданин рассказывает свою ситуацию: он, как дольщик подписал акт приема-передачи жилой недвижимости на правах ДДУ в обмен на обещание фирмы-застройщика в десятидневный срок устранить выявленные во время передачи нарушения и недоделки. Однако в связи со сложившейся ситуацией, у собственника квартиры возникли вопросы:

• — Какими юридически обоснованными действиями дольщик может заставить застройщика устранить недостатки?
• — Имеет ли право дольщик самостоятельно устранить выявленные недоделки и нарушения, если застройщик устранит их некачественно или откажется их устранять?
• — Имеет ли право дольщик признать уже подписанный акт приема-передачи недействительным?

В соответствии с действующими правовыми нормами Закона 214-ФЗ, статья 7, часть 4, принятого 30 декабря 2004г., регулирующего права и обязанности сторон Договор долевого участия в тех случаях, когда в процессе приема передачи жилой недвижимости дольщиком выявлены недостатки, а также обязательные к исполнению требования градостроительного и технического регламентов и иной проектной документации, существенно ухудшающие качество построенной жилой недвижимости или делающие проживание в ней невозможным, дольщик имеет право требовать от фирмы-застройщика устранения всех выявленных недостатков и нарушений на безвозмездной основе в технически обоснованный срок или возмещения убытков, понесенных дольщиком при самостоятельном устранении брака.

В упомянутой выше статье существует правовая норма, освобождающая фирму застройщика от ответственности за недочеты в жилой недвижимости, выстроенной на условиях ДДУ, в течение гарантийного срока, если будет установлено, что это возникло:

1. Вследствие естественного временного износа;
2. Вследствие эксплуатации жилой недвижимости с нарушением обязательных к исполнению требований градостроительных и техрегламентов, а также другой технической документации;
3. Вследствие некачественного ремонта, произведенного собственником жилой недвижимости.

Факт подписания владельцем жилой недвижимости на условиях ДДУ акта приема-передачи не является обстоятельством, освобождающим фирму-застройщика от устранения выявленных во время передачи квартиры недостатков и нарушений условий ДДУ. Тем не менее для определения правильной и юридически обоснованной линии поведения, необходима дополнительная информация по существу спора, описанного выше. Кроме того, перед началом самостоятельного устранения выявленных недостатков и нарушений необходимо составить документ:

1. С перечнем недостатков и нарушений, требующих устранения;
2. С предполагаемыми методами их исправления;
3. С ориентировочной стоимостью работ по их устранению.

Это документ должен быть подписан обеими сторонами ДДУ или квалифицированным сторонним специалистом, участвовавшим в составлении перечня нарушений и оценке работ по устранению брака.

В случае отказа фирмой-застройщиком в добровольном порядке исправить выявленные недостатки и нарушения условий ДДУ, дольщик получает право на решение возникшего спора в судебных инстанциях, чтобы по Закону заставить застройщика устранить недостатки. Для правильного составления иска на застройщика , определения правильной и эффективной линии защиты в ходе процесса, а также консультированию обманутых дольщиков по возникающим вопросам в ходе рассмотрения дела желательно обратиться к юристу, обладающему необходимой квалификацией и опытом ведения подобных дел.

Как исправить строительные дефекты в новостройках

Квартиры в новостройках сдаются «в бетоне», подготовленными к чистовой отделке (со стяжкой пола и выровненными стенами и потолком) или полностью готовыми к заселению. В любом случае в приобретённом жилище часто обнаруживаются явные и скрытые дефекты. Для начала поговорим о правовой стороне вопроса.

ЮРИДИЧЕСКИЕ НЮАНСЫ

Сегодня в сфере строительства многоквартирных жилых домов абсолютно доминирует долевая форма, регламентируемая Федеральным законом № 214-ФЗ (в редакции, действующей с 1 января 2017 г.). Этот акт предусматривает ответственность застройщика за ликвидацию недостатков объекта (квартиры и всего дома) на протяжении гарантии, срок которой указан в договоре, но не может быть менее 5 лет. Правда, гарантия на технологическое и инженерное оборудование обычно меньше. Кроме того, застройщик может попытаться доказать в суде, что причиной дефекта стали естественный износ объекта, нарушение правил его эксплуатации или ненадлежащий ремонт.

Справедливости ради отметим, что большинство строительных компаний не стремятся к конфликту с жителями и готовы пойти на соглашение. Однако крайне важно зафиксировать все недоделки на фото и перечислить их в акте приёмки квартиры. Далее вы можете потребовать «безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков».

Что предпочесть? Бесплатного визита ремонтной бригады добиться несложно, но мастеров приходится ждать неделями, и, увы, далеко не всегда им удаётся решить проблему с первого раза. Устранить дефект своими силами часто можно быстрее и с лучшим результатом, однако не избежать споров с застройщиком по поводу сметы (не исключено, что придётся решать вопрос через суд). Однако в обоих случаях желательно представлять себе техническую сторону вопроса — иначе вы не сможете оценить качество выполнения работ.

4 СОВЕТА НОВОСЁЛУ

1. Для приёмки квартиры лучше пригласить эксперта из специализированной фирмы. Стоимость услуги — от 15 тыс. руб.
2. Предъявляя претензии компании-застройщику, старайтесь прийти к мировому соглашению и не доводить дело до судебного разбирательства.
3. Не подписывайте акт приёма-передачи квартиры, где есть пометка об отсутствии претензий дольщика к помещению.
4. Если строительная фирма обанкротилась, недоделки ликвидирует продавец.

Неправильная установка окон

До 60 % обращений по поводу строительных недоделок связаны с неправильной установкой окон и балконных дверей. Некоторые из этих проблем решаются сравнительно просто, другие требуют демонтажа конструкций.

При неправильной величине монтажного зазора и низком качестве ленты последняя не защищает от влаги, а порой уплотнитель попросту выдувает ветром. В итоге дождевая вода пропитывает срединный слой (полиуретановую пену) и проникает в помещение. Ситуацию может ухудшить неправильно установленный отлив — слишком короткий или имеющий контруклон. Герметизировать шов не так уж сложно. Для начала демонтируют отлив и убирают неровности стены, следы раствора или пены, мешающие его правильному положению — с уклоном около 10 % от дома. Затем жестяную панель возвращают на место, «сажая» на кровельный герметик, и дополнительно фиксируют шурупами. (Если размеры старого отлива не соответствуют проёму, необходим новый.) Далее удаляют наружный слой шва по периметру рамы, заправляют новую ленту и заштукатуривают зазор крепким пескоцементным раствором (одна часть цемента на две части песка) или плиточным клеем. Другой вариант заключается в замене ПСУЛ на качественный кровельный герметик (марок Soudal, Tytan Professional, ТехноНИКОЛЬ и др.). При герметизации шва мастера должны заклеить прилегающие поверхности рамы и стены малярным скотчем.

Если окно установлено неправильно, участки стен возле него могут пострадать от влаги, и их придётся заново шпаклевать. Фото: ShutterStock/Fotodom.ru

Потёки на подоконнике после дождя. Проблема часто бывает вызвана засорением дренажных отверстий окна пылью и цементной крошкой. Входы в эти отверстия расположены в нижнем фальце, и их легко обнаружить при открытой створке. Прочистить отверстия можно самостоятельно любым тонким стержнем — совсем не обязательно приглашать ремонтников. Стоит также проверить состояние симметричных компенсационных отверстий в верхнем профиле рамы, хотя они засоряются намного реже.

Окно негерметично и с трудом закрывается. Причиной может быть неправильная регулировка фурнитуры (этот дефект легкоустраним) или перекос рамы при монтаже. Во втором случае ремонт заключается в раскрытии монтажного шва изнутри — для этого снимают пластиковый нащельник или откосные сэндвич-панели либо сбивают штукатурку. Затем придётся полностью вычистить из зазора монтажную пену (это довольно кропотливая и долгая работа), ослабить крепления рамы и попытаться вернуть ей правильную геометрию с помощью клиньев, воздействующих в основном на углы конструкции. Прилагать большие усилия при этом нельзя: клинья вставляют руками, в крайнем случае слегка подбивают деревянной киянкой. Увы, добиться удовлетворительного результата удаётся не всегда: профили мо-гут быть пластически деформированы во многих местах, и «вывести» их не удаётся, даже значительно увеличив число точек крепления. В этом случае придётся полностью демонтировать старые оконные блоки и устанавливать новые.

Как заставить застройщика устранить недоделки?

Недостатков бывает много. И у новоселов возникает вполне резонный вопрос — а можно ли заставить компанию-застройщика устранить все минусы нового жилья и если можно, то как лучше это сделать?

На что обратить внимание, принимая квартиру?

Сразу два федеральных закона защищают права покупателя собственности в новостройке. Один из них защищает права всех потребителей. В нем прописана процедура, с помощью которой происходит приемка жилой недвижимости. Есть соответствующие статьи и в законе №214. Он хорошо знаком тем людям, кто вкладывает собственные средства в строительство будущей собственности.

Строительных дефектов в новостройке встречается много. Но они разные и зависят от договора, заключенного между заинтересованными сторонами: дом сдается с отделкой квартир или ее быть не должно.

Удобнее увидеть все недостатки в квартирах, имеющих свободную планировку, то есть там, где все на виду. Хозяину следует проверить входную дверь — правильно ли она установлена. Затем перейти к окнам и балконам — нет ли трещин в стекле, хорошо ли они закрываются-открываются. Дефекты стен выявляются при осмотре на их кривизну или наличие трещин. То же самое касается потолков. Обратить внимание следует на систему вентиляции. Нельзя забыть о водопроводе и канализации. Отдельного слова заслуживает электропроводка — правильно ли произведен монтаж, есть ли подключение к счетчику.

Сдаваемая квартира с отделкой должна быть такой, что можно заселиться и жить, не забивая голову ремонтными работами. В такой квартире надо посмотреть, как отделочники положили плитку, наклеили обои, как установлены двери между комнатами и тому подобное.

Приемка квартиры — момент ответственный для дольщика. Об этом говорят эксперты рынка жилья. В это время новоявленный хозяин жилья находится в состоянии эйфории, поэтому может не обратить внимания на многие недостатки. И застройщику это выгодно. Мало того, бывает и так, что на клиента оказывается психологическое давление. Таких способов очень много — дольщика торопят, создают отвлекающие моменты, уверяют, что дефекта никакого нет, а то, что есть — это так положено.

Не имея квалификации, трудно справиться с осмотром квартиры самостоятельно. Поэтому есть смысл пригласить независимого эксперта. Он не только выявит недостатки, в том числе, и скрытые, но и сумеет грамотно обосновать их. Он будет действовать не голословно, а сошлется на действующие строительные нормы.

Не обнаружив недостатки при приемке, позже их доказать будет весьма проблематично.

Как устранить дефект постфактум?

Закон гласит, что застройщик обязан исправить недостатки строительства, которые выявляются на продолжении 5 лет после сдачи. Невозможно выявить все дефекты, производя только наружный осмотр. Так, дольщик не увидит протекания крыши при приемке собственности. Точно так же нельзя выявить дефекты межплиточных швов. Система отопления покажет свою работу только с приходом отопительного сезона. И это не все. У любого товара есть гарантийный срок. Так и у нового жилья тоже. И он равен 5 годам.

Общее имущество жильцов (кровля, лестница и подобное) также подпадает под действие закона. Но если имущество просто износилось или испортилось из-за ремонта, предпринятого собственниками, то застройщик за это не отвечает. Доказать вину строителей непросто. Для этого надо пригласить компетентных специалистов (управляющую компанию, независимых экспертов или других), чтобы они составили заключение о том, что брак относится к строительному дефекту.

Как зафиксировать дефекты строительства?

Если дольщик не увидел дефектов, принимая квартиру, и его все устраивает, то он должен подписать акт передачи собственности. После этого ему выдаются ключи. Если он обнаружил дефекты, то составляется специальный акт, отражающий выявленные недостатки. На нем обязательна подпись того лица, которое представляет интересы компании-застройщика.

Случается, что хозяевам предлагается поставить подпись в акте приемки, невзирая на недостатки. Застройщик в таком случае гарантийным письмом обязуется устранить все строительные огрехи. Но как показывает практика, обещания остаются обещаниями.

Как устраняются выявленные дефекты?

Дольщик на законных основаниях может настаивать на следующих требованиях:
• исправить все недоработки, выявленные в ходе приема-сдачи и после этого;
• пересмотреть стоимость договора в меньшую сторону;
• оплатить дольщику расходы, если он самостоятельно исправлял дефекты.

В договорах, заключаемых между заинтересованными сторонами, фигурирует термин «разумные сроки». Это понятие не отражает реальных сроков, поэтому лучше четко обозначить время, отведенное на устранение выявленных недоделок. Все это закрепляется в соответствующем документе. Эти сроки обычно выливаются в период от недели до месяца — в зависимости от проблемы, которую надо устранить. Но если сроки не прописаны документально, то закон предусматривает свой срок для этого — не более 45 дней. При их несоблюдении дольщик вправе написать заявление в судебные инстанции. Суд может вынести решение, обязующее выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки. А это немалая сумма: до 1% стоимости недвижимости.

Устранить дефекты собственными силами для дольщика предпочтительнее. Как показывает практика, по первым двум пунктам приходится обращаться в судебные органы. Серьезные застройщики дорожат собственной репутацией, поэтому делают все возможное избежать суда. Для таких компаний оптимальный вариант — устранить проблему, не раздражая дольщика.

Способы воздействия на компанию-застройщика

Новоявленный владелец недвижимости имеет все права потребовать у компании-застройщика компенсации за брак. Но среди застройщиков встречаются такие, кто не желает этим заниматься и оттягивает время. Надеются они на то, что многие дольщики не любят связываться с судебными органами, берегут собственные нервы и лучше займутся исправлением недостатков собственными силами. Но среди владельцев квартир все чаще встречаются такие, кто готов довести дело до логического конца. Их не страшат судебные разбирательства. Таким людям следует тщательно собирать документы, все общение с представителями застройщика вести в письменной форме. Только так на суде можно доказать свою правоту, подтвердив все соответствующими документами.

Закон не позволяет застройщику затягивать время, устраняя выявленные дефекты строительства. В договорах, заключенных между дольщиком и застройщиком, прописана дата передачи собственности. И эту дату надо соблюдать. Как показывает практика, срок передачи ключей — 6 месяцев со дня сдачи дома. Но если дольщик не принимает квартиру, ссылаясь на недостатки, то и срок затягивается. Поэтому он имеет право получить от застройщика материальную компенсацию.

Первым делом хозяин квартиры предоставляет застройщику претензию в письменном виде. Если застройщик никак не отреагировал на жалобу клиента, дольщик вправе обратиться в суд. Перед обращением в суд следует подсчитать сумму неустойки, взыскиваемую с компании-застройщика. Судебные разбирательства дисциплинируют нерадивых застройщиков, не выполняющих должным образом свою работу.

Дольщик может вытребовать у застройщика приличную сумму, если последний не спешит исправить огрехи своей работы или отказывается оплатить счет, представленный дольщиком за самостоятельное устранение строительного брака. Суд может потребовать вернуть не только выплаченную сумму, но и проценты за пользование деньгами клиента. А ставка рассчитывается исходя из ключевой ставки Центрального Банка. Судебное решение часто не желательно ни для дольщика, ни для застройщика. Поэтому лучше не доводить до суда, а договариваться между собой.

Гарантия застройщика

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ. Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

• Обратиться за консультацией через форму.
• Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
• Позвонить:
  • Московская область: +7 (499) 938-42-57
  • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
  • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите 756 статью ГК РФ. И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;
• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
• отопительная общедомовая система;
• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта. Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь. Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

• текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
• за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
• за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
• за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
• за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования. Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого. На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

1.	Устранения всех недостатков девелопером.
2.	Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик.
3.	Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. 15 и 28 закона о защите прав потребителей.
4.	Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 ст.1101 ГК РФ.

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

[2]

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия. Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО. Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Источники

1. 
   Дворянкин, О. Защита авторских и смежных прав. Ответственность за их нарушение / О. Дворянкин. — М.: Весь Мир, 2015. — 464 c.
2. 
   Чернявский, А. Г. Теория государства и права в схемах. Учебное пособие / А.Г. Чернявский. — М.: КноРус, 2016. — 112 c.
3. 
   Могилевский, С.Д. Общества с ограниченной ответственностью / С.Д. Могилевский. — М.: Дело; Издание 3-е, доп., 2013. — 528 c.
4. Сергеев С. Г. Конституционное право России; Дашков и Ко — Москва, 2008. — 576 c.