Как разделить ипотечную квартиру при разводе

Ипотека при разводе супругов: делится или нет?

За последние годы отмечается рост ипотечного кредитования. Для многих семей это практически единственный вариант приобретения собственной жилой недвижимости. Однако наличие большого числа бракоразводных процессов приводят к необходимости деления ипотеки при разводе. Причем супругам предстоит поделить и само недвижимое имущество, и оставшиеся обязательства перед банком.

Как делится квартира в ипотеке при разводе, взятая в браке?

Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке. То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом. Следовательно, каждый из супругов вправе претендовать на половину имущества и должен взять на себя 50% от кредитного обязательства.

На практике же распоряжаться и делить жилье далеко не просто, ведь оно находится в залоге у банка. Поэтому все действия с объектом ипотеки должны согласовываться с кредитным учреждением

Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:

[3]

• Вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке.
• Досрочными платежами из денег, которые у него были до брака.
• Внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.

Тогда ипотека при разводе делится следующим образом:

1. Мировым соглашением или через суд устанавливается более высокая доля одного из супругов и на него переоформляется вся ипотека, оставшийся долг так же переходит ему. Но он выплачивает второму супругу половину от внесенных денежных средств за период совместного проживания.
2. С согласия банка кредит делится на две новых ссуды, каждый супруг получает на руки свой кредитный договор. Недвижимость также достается каждому в том размере, который определит суд. Далеко не каждый банк пойдет на это, ведь его риски возрастают и если пойдет просрочка, то вместо одного кредита их будет уже два.

Что делать с ипотекой при разводе, если она была взята до брака?

Когда делится ипотека в такой ситуации, бывшим супругам важно понимать два основных момента:

1. Имущество, приобретенное до брака, является собственностью того, кто его приобрел. Соответственно, и обязательства, которые остаются после развода (ипотечный кредит) так же сохраняются за владельцем имущества.
2. Поскольку стоимость за ипотечное жилье выплачивается постепенно в течение многих лет, то логично, что часть денег могла быть выплачена именно из общего семейного бюджета в период брака. Следовательно, второй супруг может обоснованно требовать от первого половины денежных средств, внесенных в погашение ссуды (если первый супруг не докажет, что абсолютно все выплаты – это его личные средства).

Ипотека при разводе супругов в случае приобретения жилья одним из них до брака, делится следующими путями:

1. Имущество остается за тем супругом, кто его приобрел. По решению суда или мировым соглашением определяется размер денежных средств, которые положены второму супругу. Соответственно, эти деньги ему выплачивает собственник жилья по ипотеке.
2. Происходит деление недвижимости на доли соразмерно внесению платежей из общих семейных средств и личных вложений каждого супруга. Однако такой вариант возможен только с согласия банка и если квартира не однокомнатная, поскольку физически не выделенные доли находиться в залоге не могут.
3. Возможны варианты раздела аналогичные тем, что происходят при дележке ипотеки взятой в браке. Но нужно доказать что все платежи (или бо́льшая их часть) осуществлялись совместно. Тогда суд признает недвижимость общим имуществом со всеми вытекающими последствиями. Такая ситуация чаще возникает когда ипотека взята одним из супругов незадолго до регистрации брака.

Если есть дети

Наличие у супругов несовершеннолетних детей, в том числе прописанных в ипотечном жилье, на раздел оставшегося долга не влияет. А вот при дележке самой недвижимости суд всегда учитывает этот факт.

Основные нюансы как делится ипотека при разводе супругов с детьми:

1. Тому супругу, с кем будет проживать ребенок, может быть выделена бо́льшая доля, но при этом и размер ипотечного долга у него будет больше.
2. При наличии у ребенка доли собственности в недвижимости она прибавляется к доле родителя, с которым он остается.
3. Когда ребенок прописан в квартире или доме, но собственником является только муж, то его жена имеет право на получение доли в этой недвижимости, если несовершеннолетнего она оставляет с собой, и у нее нет другого жилья.
4. При продаже ипотечного жилья и наличии в нем прописанного ребенка, его нужно обязательно выписать.
5. Если ребенок остается с матерью и ей тяжело выплачивать ипотеку (нахождение в декрете, инвалидность), то размер ежемесячного платежа для нее может быть снижен, а оставшаяся часть будет временно возложена на отца ребенка по решению суда.

Стоит упомянуть, что наличие детей и их прописка не влияет на порядок взыскание залога по ипотеке, когда имеется просроченная кредитная задолженность.

Если в ипотеку вносили материнский капитал

Для семей-владельцев материнского капитала вопрос раздела ипотеки более чем актуален. Ведь в покупке жилья задействованы деньги от государства.

Нюансы дележки будут следующими:

1. Доля ребенка, которая выделилась за счет средств материнского капитала присоединяется к жилплощади того супруга, с кем он остается. При этом ипотечное обязательство чаще всего делится поровну, если нет других значимых факторов.
2. После развода бывшая жена может закрыть всю свою задолженность (или ее часть) перед банком через материнский капитал. Однако распоряжаться собственностью до полного погашения кредита она не сможет.
3. Когда на момент развода доля ребенку еще не была выделена, в суде на родителей накладывается обязанность сделать это после выплаты всей ипотеки.
4. Продать квартиру или дом по долям и поделить деньги, если задействован материнский капитал просто невозможно: сделка будет признана недействительной, так как детей нельзя оставлять без жилья. Если же «провернуть» такую операцию, то супруги будут обязаны вернуть в бюджет денежный эквивалент материнского капитала (на 2019 г. 453 026 руб.).

Если есть брачный договор

Заключение брачного договора во многом облегчает решение вопроса, как делится ипотека при разводе. В нем прописываются важные моменты, касающиеся раздела недвижимости, если супруги разведутся. То есть, не будет длительного бракоразводного процесса, а сразу примется во внимание содержание брачного договора.

В частности, в этом документе можно указать следующую важную информацию:

1. Один из супругов не претендует на жилье, а также не несет ответственность за выплату долгового обязательства. Либо можно прописать, что претендовать он может лишь на денежную компенсацию в совместных выплатах в период брака. Вариант применяется чаще когда ипотека взята до брака, и собственник жилья уже самостоятельно выплатил значительную сумму. И в случаях, когда в силу ряда причин (плохая кредитная история, наличие долгов и др.) один из супругов не может быть созаемщиком.
2. Точные доли в недвижимости, возможность выплаты денежной компенсации при отказе от доли, как распределится при разводе кредитное обязательство.
3. Погашаться ипотека будет совместно (например, когда взята одним из супругов незадолго до брака), прописывается также порядок раздела жилья, и отдельно – если родятся дети.

Следует обязательно уведомить банк о наличии брачного контракта.

Делится ли военная ипотека?

В особенности актуальный вопрос для военнослужащих и их супругов – как поделить военную ипотеку при разводе. Ведь жилье в рамках такой программы предоставляется Министерством Обороны (МО) РФ. Оно же и оплачивает ипотеку.

Поэтому раздел такой недвижимости имеет следующие нюансы:

• Так как участником программы является только военнослужащий и именно он фигурирует в договоре ипотеки, то при разводе он и остается собственником в подавляющем большинстве случаев. То есть квартира или дом не признаются совместно нажитым имуществом.
• Кредитный договор военной ипотеки не переоформляется.
• Бывший супруг (супруга) может претендовать на долю или часть вложенных средств в эту недвижимость только если докажет, что:
  • для покупки жилья помимо государственных средств были вложены деньги из семейного бюджета или его личные денежные средства;
  • во время выплаты ипотечного кредита военнослужащий уволился из Вооруженных Сил и платежи уже стали выплачиваться из общих денежных средств супругов;
• Если бывший супруг (обычно жена) планирует претендовать на долю, то добиться раздела жилья по военной ипотеке можно лишь после полного закрытия ссуды. С этим жильем невозможны и любые другие операции (продажа, обмен, дарение). Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге как у банка, так и у МО РФ.
• При наличии детей и отсутствия у бывшей супруги другого жилья и когда она не имеет права на ипотечное жилье бывшего мужа, максимум что она может добиться – суд разрешит проживание в этой недвижимости ей и ребенку.

Пошаговая схема раздела ипотечной квартиры и ипотеки в случае развода

При делении ипотечного кредита и квартиры, основные этапы действий супругов будут следующими:

1. Составляется мировое соглашение, устраивающее обоих супругов. Можно заранее проконсультироваться в кредитном учреждении, которое выдало ссуду, какой вариант больше устроит банк. Если же к согласию прийти не получается, то следует готовить исковое заявление в суд.
2. После официальной регистрации развода банку нужно обязательно сообщить об этом факте и предложить к одобрению свой вариант мирового соглашения по ипотечной недвижимости и оставшемуся долгу. В случае отказа банка следует попытаться найти компромисс, устраивающий все стороны.
3. Если все три стороны устроит дальнейшая судьба ипотечной недвижимости и распределение долговых обязательств, то следует обратиться к нотариусу для утверждения данного соглашения.
4. Далее оба супруга выполняют свои обязательства по мировому соглашению (погашают весь долг, получают на руки свой кредитный договор, выставляют недвижимость на продажу и т. д.).

Супругам стоит помнить, что в случае их отказа платить, банк через некоторое время (когда накопится долг за 3–6 месяцев) может начать продажу недвижимости. С вырученных денег будет закрыта сначала задолженность, пени и штрафы. Остаток разделится между бывшими заемщиками (супругами). Это самый невыгодный и неприятный способ раздела ипотеки. Поэтому рекомендуется все же путем переговоров приходить к общему решению и не оттягивать раздел ипотеки.

Как делить ипотечную квартиру при разводе?

Как делить при разводе купленную в браке ипотечную квартиру и сам кредит, рассказывает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск).

Общеизвестно, что имущество, купленное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым. Ипотечная квартира не исключение.

Многие считают, что если квартира записана, например, на мужа и именно он платит ипотеку и имеет хороший официальный доход, а жена не работает, то при разводе квартира достается мужу. Это не так! Даже если вы не работаете и ипотека гасится исключительно из доходов вашего супруга (или супруги), то при разводе вы все равно имеете право претендовать на половину недвижимости. Это правило установлено законом.

При этом разделу подлежит не только общее имущество, но и общие (приобретенные в период брака) долги. Соответственно, разделу подлежат и ипотечные платежи.

Два способа поделить ипотечную квартиру

1. Очень часто супруги договариваются между собой и оформляют ипотеку на одного из них, он же вносит платежи по кредиту. Соответственно, после полного погашения этот человек становится единственным законным владельцем недвижимости.

В этом случае второй супруг должен получить денежную компенсацию за половину квартиры. Такая компенсация рассчитывается на основе рыночной стоимости жилья. Примерно сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной. Справка предоставляется бесплатно.

2. Ипотеку можно переоформить на обоих супругов, и в этом случае оба станут собственниками квартиры. В таком кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

Это удобно, когда нужно оформить сделку с неравными долями пропорционально участию каждого. Минус в том, что такой вариант подходит только тем, у кого после развода остались нормальные отношения, что на практике встречается нечасто.

В этом случае обоих супругов защищают нормы гражданского права, касающиеся долевой собственности. Стоит также отметить, что оформление ипотечного кредита на обоих супругов возможно лишь в том случае, если каждый из них работает и получает стабильный ежемесячный доход. Также, конечно, необходимо согласие банка.

«Гражданский брак»

Если брак не зарегистрирован в ЗАГСе (так называемый гражданский брак), то с юридической стороны он считается сожительством: два человека не связаны между собой в правовом поле. В итоге при «гражданском браке» любое имущество, в том числе приобретенное в ипотеку, принадлежит человеку, на которого оно оформлено. Другой «гражданский супруг»» на это имущество никак не претендует и ничего в случае расставания не получает.

Безвозмездные сделки

Из совместно нажитого имущества исключается все, что получено по безвозмездным сделкам, то есть бесплатно. Простыми словами: то, что вы получили в подарок (по договору дарения), наследство (по завещанию или по закону), а также в порядке приватизации – все это имущество только ваше. Факт, что вы получили это в браке, не важен.

К разделу ипотечной квартиры это относится следующим образом. Если вы в браке унаследовали деньги и пустили их на первый ипотечный взнос либо этими деньгами погасили часть кредита, то при разделе квартиры суд учтет эту сумму. Квартира будет делиться не пополам, а с учетом вложения личных денег. То же относится и к имуществу: если вы получили квартиру или иное имущество (например, автомобиль) и продали его, а вырученные деньги пустили на оплату ипотеки, это также будет учтено.

Важно следующее. Для того чтобы ваши личные деньги, внесенные в ипотеку, учли при разделе пропорционально вашему вкладу в оплату ипотеки, необходимо заявить об этом суду и предоставить подтверждающие документы.

Еще раз подчеркну, что сделка должна быть безвозмездной. То есть вариант, когда оформляют фиктивную куплю-продажу недвижимости, а на самом деле происходит передача вещи без оплаты (фактически дарение), не подойдет. Только дарение, наследование или приватизация.

Роль банка

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Отметка об этом имеется в вашем свидетельстве о праве собственности или выписке. Для того, чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Банки зачастую не дают такого согласия, если собственником хочет стать тот, кто по документам (например, получая «серую» зарплату) не сможет платить ипотеку. Желательно лично встретиться с управляющим филиалом банка, где вы оформляли ипотеку, и обсудить возникшую ситуацию. Здесь следует быть предельно честными и прямо сказать, кто будет платить ипотеку в действительности, а также уточнить, какие документы от вас потребуются для подтверждения доходов, если справку по форме 2-НДФЛ вы получить не можете.

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась. Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Дети и материнский капитал

При разделе квартиры стоит учитывать и с кем после развода остаются дети. Если квартира покупалась без использования материнского капитала, то этот момент стоит учесть хотя бы в моральном плане. Дети не имеют прав на имущество родителей, и, если квартиру вы купили без маткапитала, при разводе дети не получают долей автоматически. Таким образом, выделение долей несовершеннолетним происходит в добровольном порядке.

Ипотека при разводе

Процедура развода заслуженно считается непростым с юридической и организационной точки зрения мероприятием. Еще более усложнить его реализацию может наличие квартиры, приобретенной в результате оформления ипотечного кредита. Действующее в 2018 году в России законодательство предусматривает несколько способов раздела имущества, полученного подобным образом.

При этом на выбор подходящего и устраивающего всех варианта выхода из сложившейся ситуации влияет несколько факторов. Наиболее важными среди них выступают:

1. факт регистрации брака;
2. наличие брачного контракта;
3. положения договора на получение ипотечного кредита;
4. наличие несовершеннолетних детей;
5. дальнейшие планы супругов и возможность оплаты взятой ипотеки;
6. позиция банка.

Конечно же, выше перечислены далеко не все факторы, влияющие на выбор способа, позволяющего при разводе разделить имущество супругов в виде квартиры, купленной в ипотеку. Тем не менее, именно они, чаще всего, определяют окончательное решение на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть их подробнее.

Раздел ипотеки при гражданском браке

С юридической точки зрения пребывание людей в гражданском браке не приводит к появлению каких-либо имущественных обязательств друг перед другом. Поэтому при разводе приобретенная в ипотеку квартира остается у того из гражданских супругов, на кого официально оформлена. Иные варианты возможны только в результате судебного решения, принятого в ходе разбирательства, инициированного одной из сторон.

Вместе с тем, сегодня банки активно практикуют оформление ипотечного кредита, при котором гражданские супруги выступают созаемщиками. Для этого в анкете клиента предусмотрена специальная строка «Официальный/гражданский брак».

[1]

В подобном случае и муж, и жена несут солидарную ответственность перед банком, а раздел жилья, как правило, происходит пополам, как и в ситуации с официальным браком.

Раздел в период брака

Квартира, которая приобретается при помощи ипотечного кредита после заключения брака, в соответствии с российским законодательством, является совместной собственностью. В подобной ситуации совершенно не имеет значения, на кого из супругов оформлен кредит и жилье. Более того, сегодня банки попросту не оформляют кредит на мужа или жену без согласия второго супруга выступить созаемщиком по ссуде. В результате, возникает солидарная ответственность супругов перед финансовой организацией.

При разводе супругов, состоящих в официальном браке и купивших квартиру в ипотеку, непогашенную на момент расторжения брака, дальнейшие взаимоотношения с банком складываются по одному из следующих вариантов:

В случае, если ипотечный кредит оформлен на одного супруга, что на практике бывает крайне редко, именно он несет финансовую ответственность перед банком. Тем не менее, второй супруг сохраняет право на половину квартиры при разделе имущества.

Это является одним из серьезных противоречий положений семейного и финансового закнодательства.

Влияние наличия брачного договора

Составление и подписание супругами брачного договора существенно упрощает процедуру развода. Однако, для этого в контракте необходимо четко прописать принципы и правила, которые будут использоваться для того, чтобы разделить приобретенную в ипотеку недвижимость и обязательства по кредиту после развода. Естественно, брачный договор обязательно заверяется нотариусом.

Важной особенностью рассматриваемого юридического документа выступает тот факт, что он может составляться в различные временные периоды:

1. до или при вступлении в брак;
2. до оформления ипотечного кредита;
3. после получения займа и приобретения квартиры.

В последнем случае о заключении брачного контракта необходимо уведомить кредитную организацию. Вторым характерным моментом договора между супругами является невозможность повлиять на предусмотренную им процедуру раздела имущества при разводе со стороны банка. Именно поэтому некоторые финансовые учреждения выдвигают предварительное заключение брачного контракта по установленной ими форме в качестве обязательных условий для одобрения выдачи ипотеки. Чаще всего указанное требование предъявляется в случае, когда один из супругов:

• имеет плохую кредитную историю;
• уже является заемщиком по большому количеству кредитов;
• не обладает официальным доходом.

Алгоритм раздела ипотеки при разводе

Процедура раздела купленной супругами во время брака в ипотеку квартиры выглядит следующим образом:

1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости и оставшейся задолженности по кредиту.
2. Официальная регистрация развода.
3. Обращение в кредитное учреждение с указанным мировым соглашением, к которому должны быть приложены сопутствующие документы. Их количество и перечень определяется правилами конкретного банка. В большинстве случаев требуется предоставить копию ипотечного договора, документы о расторжении брака, а также справки о величине доходов бывших мужа и жены за последние 6 месяцев.
4. В случае одобрения предлагаемых созаемщиками условий кредитования со стороны банка составляются новые документы по ипотеке: два кредитных договора, если оба бывших супруга участвуют в продолжении выплат по займу, и один контракт, если кто-то из созаемщиков выходит из сделки.
5. При отказе банка принимать условия созаемщиков, что на практике бывает достаточно часто, они имеют возможность обратиться в суд.

Банк выступает важным участником решения проблемы раздела имущества, приобретенного по ипотечному кредитному договору, при разводе. Поэтому целесообразно привлекать сотрудников финансовой организации на стадии переговоров по составлению мирового соглашения между супругами. Это увеличит вероятность одобрения сделки со стороны банка.

Что будет с ипотекой при наличии несовершеннолетних детей?

Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка оказывает серьезное влияние на процесс раздела недвижимости при разводе супругов. В подавляющем большинстве случаев за родителем, с которым остается ребенок, по решению суда закрепляется большая доля квартиры. Однако, это означает, что и ответственность за выплату оставшейся задолженности перед банком в этом случае также возлагается, прежде всего, на этого супруга.

Допускается составление мирового соглашения между родителями, в котором четко прописываются доли каждого из супругов, как в имуществе, так и в обязательствах перед финансовой организацией. Единственным вариантом, когда раздел невозможен, выступает наличие однокомнатной квартиры, в которой физически нереально выделить отдельную комнату для каждого из родителей.

При этом не стоит забывать, что наличие ребенка не является препятствием для взыскания банком заложенного по ипотеке имущества в случае невыполнения созаемщиками взятых на себя кредитных обязательств.

Отказ от оплаты задолженности одним из супругов

В случае отказа одного из бывших супругов участвовать в выплате долга по ипотеке ситуация может развиваться по одному из двух возможных вариантов.

Первый из них предусматривает осуществление платежей по кредиту вторым созаемщиком. В подобной ситуации недвижимость после погашения ссуды, как правило, оформляется на него.

Второй вариант развития событий предполагает постепенное накопление задолженности, что с высокой степенью вероятности приводит к выставлению квартиры на продажу банком. После реализации недвижимости сначала осуществляется погашение долга по ипотечному кредиту с учетом всех накопившихся процентов и пеней. Оставшиеся средства финансовая организация выплачивает созаемщикам. На практике нередко возникает ситуация, когда полученных от продажи квартиры денег хватает только на выплату обязательств перед банком.

Альтернативные способы решения проблемы с ипотекой при разводе

Самым простым способом избежать необходимости делить при разводе квартиру, купленную супругами по ипотечному кредиту, выступает продажа недвижимости. Можно выделить два главных преимущества подобного способа решения проблемы. Во-первых, созаемщики погашают долги перед банком.

Еще одним альтернативным вариантом решения проблемы с обслуживанием ипотечного кредита является сдача квартиры в аренду. В случае, если речь идет о ликвидной жилой площади, выплачивать проценты по займу за счет поступающих от арендатора средств вполне реально. Однако, в подобной ситуации бывшим супругам самим придется снимать более дешевое жилье.

Подводные камни и возможные проблемы с ипотекой при разводе

Характерной особенностью значительной части бракоразводных процессов выступают испорченные отношения между бывшими супругами. Именно это делает процедуру раздела имущества крайне проблемной и сложной. В результате вероятность заключения мирового соглашения, которое является самым простым, быстрым и беспроблемным решением вопросов по непогашенной ипотеке, как правило, невелика.

Важно отметить и тот факт, что происходящий при разводе раздел квартиры, приобретенной в кредит, с юридической точки зрения затрагивает как семейное, так и финансовое право. Не удивительно, что в большинстве случаев решение принимается судебными органами. При этом его содержание в значительной степени определяется тем, насколько квалифицированные юристы представляют интересы каждого из бывших супругов.

Как при разводе делится ипотечная квартира?

Непогашенный ипотечный кредит добавляет сложностей при разводе. У бывших супругов возникает множество вопросов. Как при разводе делится ипотечная квартира? Кто и в каком размере будет выплачивать кредит в дальнейшем? Что делать с созаемщиком ипотеки при разводе?

Что говорит закон

При разводе принцип раздела ипотечного имущества состоит в том, что оно делится между бывшими супругами пополам. Это касается и квартиры, купленной в браке.

При этом совсем не важно, на кого оформлен кредит. Финансовые обязательства перед кредитным учреждением возлагаются в равной степени на обоих супругов, и они должны их выполнять даже после расторжения брака.

У разводящихся супругов всего несколько вариантов решения проблемы непогашенной ипотеки:

• продолжать выплачивать кредит на прежних условиях;
• поделить квартиру и долги;
• погасить ипотеку досрочно и продать квартиру;
• перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе.

И если с первым вариантом все вроде бы ясно, то уже второй вызывает сложности. Как правильно поступить, когда при разводе необходимо разделить квартиру, обремененную ипотекой?

Почему возражают банки

В Семейном кодексе сказано, что при разделе общего имущества супругов необходимо разделить и их совместные долги. А Гражданский кодекс прямо указывает, что такое разделение долгов возможно только при согласии кредитора, то есть банка. Но большинство заемщиков, пытаясь разделить жилье и одновременно сумму долга, получают от кредиторов отказ. Возражают банки потому, что при разделе долговых обязательств ответственность заемщиков вместо солидарной становится долевой.

Другими словами, банк теряет возможность требовать возврата всей суммы за квартиру с любого из бывших супругов, что ему совсем невыгодно. А граждане, однажды получив отказ, теряют право повторно обратиться в суд с иском о разделе.

Делим ипотечную квартиру в суде

Как же юридически грамотно обойти возражение кредитного учреждения? С чего начать?

Для этого юристы советуют первоначально подать иск только о разделе совместного имущества супругов, а совместный долг перед банком не делить.

Тогда суд будет вынужден исходить из того, что раздел квартиры, обремененной ипотекой, относится к сфере семейных правоотношений и регулируется исключительно семейным законодательством. И согласие банка становится не нужным.

И несмотря на то, что долг перед банком еще остается солидарным, появляется законная возможность обойти возражения кредитного учреждения, и поделить долговые обязательства так, как разведенные супруги договорились между собой.

Приведем алгоритм раздела ипотечного жилья:

Шаг 1. Один из бывших супругов обращается в суд с иском о разделе общего имущества. При этом требования о том, чтобы поделить сам ипотечный долг не выдвигает. Тогда судья вынужден будет рассматривать дело только в пределах заявленного иска. Поскольку в результате раздела квартиры банк не теряет право требовать возврата всей суммы долга у любого из супругов, то суд вправе принять решение без его согласия. Разделить жилье можно по-разному. Даже полностью вывести одного совладельца из состава залогодателей, переоформив на другого всю квартиру. Судебная практика за 2019 год знает такие прецеденты.

Шаг 2. После вступления в силу решения суда нужно обратиться в Единый государственный реестр прав за новым свидетельством на жилье.

Шаг 3. С решением суда, свидетельством и совместным заявлением от обоих супругов нужно попросить кредитора внести изменения в ипотечный договор. Так как недвижимость уже поделена или переоформлена на одного из разведенных супругов, возражать банку не имеет смысла. В качестве доказательства приводим официальный ответ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию: «В соответствии с решением суда Агентство готово внести изменения в документы кредитного дела и закладную при наличии волеизъявления всех заемщиков».

Но все это возможно только в том случае, когда бывшие супруги пришли к взаимному согласию о порядке выплат по ипотеке.

Если не договорились

Если не удалось договориться, то лучшим выходом будет продать недвижимость и разделить оставшиеся после выплаты долга деньги.

Самое неразумное в такой ситуации – совсем перестать платить кредит и дождаться момента, когда банк обратит взыскание на квартиру. Так заемщики потеряют не только свое жилье, но и большую часть выплаченных за него денег.

А если жилье куплено до брака?

Бывает, что квартира была куплена в ипотеку одним из супругов еще до вступления в брак. Тогда при разводе права на нее будет иметь тот из них, на которого оформлен кредитный договор. Ну а второй вправе потребовать через суд возмещения ему половины денежных средств, которые были потрачены из семейного бюджета на выплату ипотечного кредита.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Когда в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отступить от общего правила Семейного кодекса и разделить имущество не пополам, а увеличить долю в квартире того из супругов, с кем остается ребенок.

Военная ипотека и развод: что делать?

При расторжении брака квартира, купленная по военной ипотеке, остается личным имуществом военнослужащего, поскольку она приобреталась на средства специального целевого назначения.

Раздел ее законом не предусмотрен. И после развода льготным заемщиком и плательщиком процентов по-прежнему остается тот из супругов, кто оформлял кредитный договор.

Ипотека и брачный договор

Большинства споров при разделе ипотечной квартиры можно избежать, если предварительно заключить брачный договор. Сделать это можно как перед вступлением в брак, так и во время семейных отношений.

Еще раз подчеркнем, что в случае раздела квартиры в ипотеке при разводе, лучшей стратегией между бывшими супругами будет стратегия на мирное урегулирование возникающих споров.

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе?

Стоимость недвижимости заставляет многие пары оформлять ипотечные кредиты, а такой вид займа подразумевает длительные выплаты. За это время супруги могут задуматься о разводе. Поэтому так важно знать, как делится квартира в ипотеке, если заемщики собираются расстаться.

Оформление ипотеки до брака

Известно, что все имущество, полученное супругами до регистрации брака, является их личной собственностью. Это касается и ипотечной недвижимости, которая была оформлена одним из них. Правило подтверждается ст. 36 СК РФ.

Некоторые виды имущества, приобретенные в барке, также могут находиться в собственности мужа или жены:

• подаренное мужу и жене;
• полученное по наследству.

Есть и другие нюансы. Квартира, приобретенная мужем или женой до брака, является единоличной собственностью только при условии, что владелец сам выплатил ипотеку. И желательно также до брака.

Если выплата займа стала обязанностью обоих и второй супруг, не являющийся собственником (созаемщиком) помогал погашать ипотеку, он имеет право на определенную компенсацию.

К такой компенсации можно отнести:

1. Возврат платежей. Точную сумму придется доказывать с помощью соответствующих документов.
2. Оформление жилья в долевую собственность. К примеру, если собственник муж, то часть имущества может требовать жена.

• Подписать брачный договор, где будут учтены все нюансы.
• Составить соглашение о разделе имущества во время бракоразводного процесса.
• Обратиться в суд.

Если второй супруг действительно имеет право на часть имущества, за которое платил ипотеку, он может его отсудить.

Оформление ипотеки в браке

Заем на недвижимость в браке подразумевает, что квартира является общей собственность. Даже если платит только один из супругов. Но при расторжении брака такая недвижимость все равно подлежит разделу, причем существует несколько способов.

Способы раздела

Как правило, порядок раздела ипотечной квартиры определяется супругами. Главное условие – их решение не должно противоречить нормам российского законодательства. Также учитываются различные нюансы. К примеру, кто из пары выступает поручителем, являются ли они оба созаемщиками, был ли использован материнский капитал и т. д.

Ипотека,взятая в браке, может осложнить развод. И если супруги не способны разделить квартиру поровну, ее следует продать. Обычно это идеальный способ, если жилье является однокомнатным, а значит, не подлежащим разделу. При осуществлении данной процедуры важно учитывать:

1. Интересы детей, если использовался материнский капитал.
2. Мнение банка, если ипотека еще не выплачена.

Вырученные от продажи деньги идут на погашение займа. Остаток суммы супруги делят между собой.

Переоформление договора

Банки нередко перестраховываются, указывая в ипотечном договоре дополнительные пункты. Как правило, они касаются порядка оплаты ипотеки при разводе созаемщиков. В этом случае их кредитные обязательства остаются неизменными, поэтому после расторжения брака они вынуждены выплачивать кредит.

Супруги также могут переоформить договор, но только при условии разрешения залогодержателя. К примеру, ипотека может быть переоформлена только на одного из них, а второй заемщик в результате получит компенсацию.

По сути, банку не важно, кто из заемщиков будет рассчитывать по кредиту. Но ему придется доказать свои финансовые возможности, позволяющие выплачивать кредит одному.

Мировое соглашение

Раздел жилья должен быть оформлен с помощью соответствующих документов. Поэтому многие пары при разводе составляют дополнительное соглашение. Этот документ включает все необходимые условия раздела ипотечной недвижимости. Они эти условия не должны нарушать интересы несовершеннолетних детей или залогодержателя, которым выступает банк.

Раздел при наличии детей

Если у пары есть несовершеннолетние дети, при разделе жилплощади нужно учитывать различные нюансы. Во-первых, доля жилья того из супругов, с которым остаются дети, может быть увеличена. Во-вторых, при использовании материнского капитала для погашения ипотеки дети обязаны получить доли жилья.

Часть одного из родителей может быть увеличена, если:

• Эта единственная жилплощадь, на которой он может проживать вместе с детьми.
• Ребенок сильно болен и нуждается в постоянном уходе.
• У опекуна детей низкий уровень дохода.

Если для погашения займа используется материнский капитал, то закон обязывает родителей выделять соответствующие доли всем детям без исключения. При этом обязательно учитывается мнение органа опеки. В случае раздела жилья при разводе родители обязаны учитывать доли детей.

Если квартира продается, то всем несовершеннолетним владельцам должны быть предоставлены новые равнозначные доли в новой или любой другой жилплощади. Помимо органа опеки решение супругов должен одобрить суд, так как развод при наличии маленьких детей осуществляется только в судебном порядке.

Раздел военной ипотеки

Военная ипотека – особый вид кредитования, который обслуживается из государственного бюджета. Поэтому кроме банка-залогодержателя одной из заинтересованных сторон является государство.

Супруги, которые находятся в процессе развода, нередко пытаются разделить жилье, приобретенное с помощью военной ипотеки. Сделать это можно либо мирно, либо через суд. В первом случае следует учитывать, что пока государство не выплатит ипотеку за заемщика, продать жилье не получится. Можно лишь договориться о том, кто будет пользоваться жилплощадью все это время.

Существует несколько вариантов:

1. Заемщик предоставляет жилье супруге безвозмездно или за небольшую компенсацию.
2. Заемщик оставляет за собой право использовать недвижимость, предоставив компенсацию.
3. Недвижимость передается детям.

После погашения кредита квартира может быть переоформлена на любого из указанных лиц или продана.

Брачный договор

Один из самых популярных способов решить все имущественные вопросы при разводе – брачный контракт. Этот документ заключается в письменной форме и заверяется нотариально. Если пара оформляет брачный договор до свадьбы, то он вступает в силу с момента регистрации брака. В случае заключения договора в браке он действителен с момента подписания.

Скачать образец брачного договора для граждан вступающих в брак Вы можете нажав на кнопку ниже:

В брачный контракт можно вносить необходимые изменения на протяжении всей семейной жизни, но только по обоюдному согласию.Условия могут быть следующими:

• Режим общей собственности. Супруги не определяют доли недвижимости в браке, а при разводе делят ее поровну. С помощью брачного контракта режим совместной собственности можно установить по отношению к определенному имуществу (ипотечной квартире). А остальную собственность делить иначе.
• Все имущество супругов разделено на доли (необязательно равные).Режим долевой собственности.
• Режим раздельной собственности. Каждый из супругов является владельцем своего имущества, которое не делится в случае расторжения брака.

Нельзя включать в документ пункты, регулирующие личные отношения супруга, ограничивающие их права или права общих детей. Также запрещено устанавливать место проживания несовершеннолетних детей в случае развода, порядок выплаты алиментов и т. д. Для этого есть другие документы (алиментное соглашение).

Договор можно признать недействительным в судебном порядке. Тогда режим, установленный с помощью этого документа, также будет недействительным. Основания для аннулирования брачного контракта следующие:

1. Стороны нарушили нормы российского законодательства при составлении документа.
2. Договор не был заверен у нотариуса.
3. Один из супругов был недееспособен во время подписания контракта.
4. Договор был подписан под принуждением, в результате угроз или шантажа.

Если брачный контракт будет признан недействительным, имущество супругов будет поделено по закону.

Процедура раздела в суде

Пары с детьми, не достигшими совершеннолетия, всегда разводятся в суде. И не имеет значения, что у них нет имущественных претензий друг к другу. На практике имущественные споры являются причиной обращения в суд при разводе даже при отсутствии общих детей.

Скачать образец искового заявления о разделе кредита Вы можете нажав кнопку ниже:

Этим способом пользуются те супруги, которые не могут самостоятельно разделить ипотечную квартиру. Тогда недвижимость и долговые обязательства будут поделены поровну (если нет дополнительных требований относительно выделения доли для ребенка).

Истцом в случае раздела имущества при разводе может выступать любой из супругов.

Ему понадобятся следующие документы:

• Исковое заявление. Оформляется согласно стандартному образцу.
• Документы на недвижимость.
• Бумаги из банка. Ипотечный договор, выписки из банковского счета, подтверждающие оплату кредита, и т. д.
• Свидетельство о заключении брака (о разводе).
• Документы на общих детей.

К дополнительным бумагам, необходимым для судебного разбирательства, относят брачный контракт, бумаги, подтверждающие использование материнского капитала, квитанцию об оплате госпошлины.

Основные сложности

При разделе общего имущества нередко возникают различные трудности. Но если ипотечный кредит за квартиру еще не выплачен, ситуация осложняется еще больше. Все дело в наличии третьей заинтересованной стороны, которая выступает залогодержателем. Обременение, наложенное на жилплощадь, не позволяет заемщикам свободно ею распоряжаться.

К основным трудностям раздела ипотечной квартиры можно отнести:

[2]

1. Один из заемщиков может отказаться от выплаты своей части ипотеки. Тогда все сложности с оплатой ложатся на плечи второго супруга.
2. Банк может не дать согласие на продажу жилья. В этом случае заемщикам придется выплачивать ипотеку вместе и далее или переоформлять кредит на кого-то одного. Второй супруг в этом случае должен потребовать компенсацию, что приведет к дополнительным расходам.
3. Если супруги, занятые бракоразводным процессом, не платят ипотеку, банк может забрать недвижимость. Пока не будет принято решение о разделе займа, лучше не допускать просрочек.
4. Важно следить, чтобы все документы были оформлены юридически правильно. Это касается не только ипотечного договора, но и других бумаг (брачного контракта, соглашения о разделе имущества). Иначе их можно будет легко оспорить в суде.
5. Если есть ребенок, то при расторжении брака и разделе недвижимости нужно учитывать и его интересы.

Подводим итоги

Оформление ипотеки супругами должно осуществляться с учетом того, что они могут разойтись. Многие банки сейчас предлагают сразу прописывать условия раздела имущества в ипотечном договоре. Обычно указывается продажа квартиры и раздел денежных средств. Если есть дети, их интересы учитываются, прежде всего.

Если Вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта внизу или звоните по телефонам:

(для жителей С. Петербурга и области)

Источники

1. 
   Маранц, Ю. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебной системе Российской Федерации» / Ю.В. Маранц. — М.: Юстицинформ, 2014. — 120 c.
2. 
   Исаков, Владимир Теория государства и права 3-е изд., пер. и доп. Учебник для бакалавров / Владимир Исаков. — М.: Юрайт, 2016. — 830 c.
3. 
   Пиголкин, Ю.И. Морфологическая диагностика наркотических интоксикаций в судебной медицине / Ю.И. Пиголкин. — М.: Медицина, 2015. — 392 c.